被納入2017年廣州市城市更新計(jì)劃后，過去1年，天河區(qū)德欣小區(qū)通過微改造，顏值大升級(jí)。

小區(qū)老了之破題篇2

在上一篇《小區(qū)老了之現(xiàn)狀篇》中，我們?cè)斒隽藦V州街坊們常遇到的小區(qū)老化問題，包括房屋老化、小區(qū)水管老化、電梯老化、地面塌陷、設(shè)施老化等，還留下了街坊們的諸多疑問。那么，這些問題真的沒有對(duì)策嗎?記者了解到，對(duì)于家內(nèi)的老化，在剛剛到來的7月份，全省已開始執(zhí)行統(tǒng)一的商品住宅使用說明書和商品住宅質(zhì)量保證書(簡稱“兩書”)，未來這些問題將得到緩解;而對(duì)于家外、小區(qū)內(nèi)的問題，要想重?zé)ㄐ骂亝s并不容易，雖然目前有啟動(dòng)公共維修基金的機(jī)制，然而要想達(dá)到?jīng)Q策門檻卻異常艱難。

策劃、統(tǒng)籌/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者陶開河

文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者秦松、賈政

關(guān)鍵詞：室內(nèi)維修

規(guī)定解析：

全省統(tǒng)一“兩書”保修期限看得見

未來再出現(xiàn)類似天河區(qū)王先生遭遇的“天花掉落不知找誰”“管線維修不知走向”等問題，或?qū)⒌玫浇鉀Q。

7月1日，廣東已在全省執(zhí)行統(tǒng)一的商品住宅使用說明書和商品住宅質(zhì)量保證書。廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要求，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在售樓地點(diǎn)醒目位置公示“兩書”示范文本。在商品住宅交付使用時(shí)，開發(fā)商必須向購買人提供“兩書”，并對(duì)“兩書”發(fā)放情況做好統(tǒng)計(jì)、歸檔、備案等工作。對(duì)不按規(guī)定要求提供“兩書”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要依法依規(guī)嚴(yán)肅予以查處。

記者發(fā)現(xiàn)，新版《廣東省商品住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定了各項(xiàng)房屋內(nèi)保修范圍與保修期限，同時(shí)規(guī)定商品住宅質(zhì)量保修期自開發(fā)建設(shè)單位將竣工驗(yàn)收合格的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期不應(yīng)低于國家規(guī)定的期限。

如地基和主體結(jié)構(gòu)的最低保修期為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的正常合理使用壽命，保修期內(nèi)如因設(shè)計(jì)或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、開裂、傾斜及主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件開裂、變形、破損、超出國家設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值時(shí)，建設(shè)單位將無償修復(fù)并滿足有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。

此外，屋面防水，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，保溫工程最低保修期為5年，經(jīng)業(yè)主報(bào)修后，建設(shè)單位需在3日內(nèi)進(jìn)行答復(fù)，并無償進(jìn)行維修;裝修工程，室內(nèi)智能化系統(tǒng)，電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝最低保修期為2年;墻面、頂棚抹灰層脫落，地面空鼓開裂、大面積起砂，門窗翹裂、五金件損壞，衛(wèi)生潔具的最低保修期為1年;燈具、電器開關(guān)最低保修期為6個(gè)月;管道堵塞最低保修期為2個(gè)月;而白蟻防治的最低保修期為15年。在接到業(yè)主報(bào)修后，建設(shè)單位需在24小時(shí)至3日內(nèi)進(jìn)行答復(fù)。

實(shí)操解析：

保修期內(nèi)有人管“過保”自修有說明

值得注意的是，《廣東省商品住宅質(zhì)量保證書》中對(duì)保修單位還進(jìn)行了明確，其中本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房質(zhì)量第一責(zé)任人，按照商品住宅質(zhì)量保證書和商品房買賣合同的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。同時(shí)，為方便業(yè)主保修，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托其他公司對(duì)該商品住宅進(jìn)行保修，但需注明公司名稱。

在保修期內(nèi)，房屋使用人在正常使用本商品住宅發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷時(shí)，應(yīng)及時(shí)向保修公司報(bào)修，保修公司免費(fèi)承擔(dān)保修責(zé)任。在接到用戶報(bào)修后，保修公司將及時(shí)到現(xiàn)場核查情況，并在維修處理時(shí)限內(nèi)答復(fù)修復(fù)時(shí)間。除經(jīng)鑒定需要較長時(shí)間外,保修公司將于7天內(nèi)完成修復(fù)，并經(jīng)業(yè)主或鑒定機(jī)構(gòu)簽署驗(yàn)收合格書;未按規(guī)定時(shí)限進(jìn)行維修或逾期未完成維修工作的,業(yè)主可自行委托進(jìn)行質(zhì)量鑒定和質(zhì)量維修,鑒定費(fèi)、維修費(fèi)用由保修公司承擔(dān)。

另外，業(yè)主擔(dān)心房屋老化后不熟悉房屋管網(wǎng)布設(shè)情況的問題也將得到解決。在《廣東省商品住宅使用說明書》中，不僅列明了建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、質(zhì)量保修受理單位及前期物業(yè)單位的單位名稱、法人代表和聯(lián)系方式，還注明了房屋的具體情況、使用說明和注意事項(xiàng)服務(wù)，同時(shí)明確貼出了本套商品住宅建筑主體結(jié)構(gòu)位置平面圖、給排水布置示意圖、電氣線路布置示意圖及管道燃?xì)饩€路布置示意圖。

“兩書”按套發(fā)放，一式兩份，購買人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等保修單位各持一份。不過，對(duì)于已經(jīng)過了保修期的業(yè)主而言，室內(nèi)設(shè)備老化后的修復(fù)將由個(gè)人自掏腰包了。

關(guān)鍵詞：維修基金

規(guī)定解析：

屬于業(yè)主共有

專保共用設(shè)施

另外，在許多情況下，小區(qū)共用部分和共用設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)老化需要維修時(shí)，還會(huì)用到專項(xiàng)維修基金。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。而共用部位，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等)、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房，以及房屋外墻面等。共用設(shè)施設(shè)備，則是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設(shè)施、溝渠、池、井、公益性文體等設(shè)施設(shè)備。

征收難題：

沒有維修基金

征收可就難了

如果沒有專項(xiàng)維修基金，小區(qū)的設(shè)施設(shè)備出了問題的時(shí)候，只能向業(yè)主收取費(fèi)用來維修，但是物業(yè)管理企業(yè)都認(rèn)為，“這筆錢不好收”。

第一，在沒有專項(xiàng)維修基金的情況下，向業(yè)主征收維修經(jīng)費(fèi)，必須做到100%業(yè)主交費(fèi)。“因?yàn)闃I(yè)主交費(fèi)金額，是根據(jù)維修所需價(jià)格按照面積，平均分?jǐn)偟矫课粯I(yè)主身上的。如果有一位業(yè)主不交錢，就達(dá)不到這一要求，而且對(duì)其他業(yè)主也不公平。”

第二，專項(xiàng)維修基金，都是業(yè)主根據(jù)政府的要求交的，業(yè)主交這筆錢的時(shí)候都比較放心。但是如果這筆錢由物業(yè)管理企業(yè)來收，業(yè)主就不一定那么配合，畢竟物業(yè)的公信力不如政府。

第三，修理或更換小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的費(fèi)用，并不是一筆小數(shù)目，平均到業(yè)主頭上的金額，也是根據(jù)所需金額和涉及業(yè)主人數(shù)，可大可小，小則幾十元，大則幾百元。“專項(xiàng)維修基金，基本上都是幾千元。這筆錢在買房的時(shí)候交，不覺得多，要是住進(jìn)來幾年，物業(yè)管理公司找業(yè)主收，不管是金額上，還是情緒上，業(yè)主都不是那么容易接受。”

實(shí)操解析：

問題懸而難決決策并不容易

動(dòng)用專項(xiàng)維修基金，決策是一道難關(guān)。按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

在上一篇報(bào)道中，不少小區(qū)的業(yè)主正是受此限制而無法開展修復(fù)。如小區(qū)電梯老化、排水管道老化等。番禺某小區(qū)業(yè)委會(huì)主任李先生告訴記者，小區(qū)共有3000多戶，使用十多年來各種設(shè)備設(shè)施老化嚴(yán)重，尤其是消防設(shè)施的問題。“每次消防部門過來檢查都說消防隱患嚴(yán)重，其實(shí)我們自己也知道，很多時(shí)候這些消防器材都是擺設(shè)，有些甚至連擺設(shè)都不是了。”記者在該小區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)每棟樓的每一層都配備了消防箱，然而里面不少水管已經(jīng)生銹卡死，水槍、水帶都已丟失。“一旦發(fā)生火情，后果不堪設(shè)想。”

然而，要想動(dòng)員業(yè)主們同意啟用專項(xiàng)維修基金進(jìn)行維修卻非常困難。“以門禁系統(tǒng)為例吧，我們小區(qū)1~3期現(xiàn)在使用的門禁系統(tǒng)還是十多年前的，隨著使用年限過長，不少門禁和門鈴都出現(xiàn)了損壞，更要命的是，現(xiàn)在這些門禁系統(tǒng)因?yàn)闆]有可視功能，已經(jīng)不再生產(chǎn)，想去買都買不到。”李先生稱，當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)擬定了一個(gè)方案，將門禁系統(tǒng)全部升級(jí)為最新的可視化設(shè)備，由業(yè)委會(huì)出資購買樓下裝備，再由各戶業(yè)主自掏腰包安裝家里的應(yīng)答裝置部分，平均每戶約一百多元，但許多業(yè)主卻并不同意。“他們認(rèn)為自己家的門禁系統(tǒng)沒壞，憑什么要換?沒辦法，這件事就一直拖了下來。”李先生介紹，后來陸續(xù)有一些可視化門禁公司提出免費(fèi)安裝，但隨著業(yè)主們質(zhì)疑門禁系統(tǒng)的廣告收益分成及網(wǎng)絡(luò)信號(hào)太差而不了了之。

“其實(shí)網(wǎng)絡(luò)信號(hào)差也是一個(gè)頭疼的問題，我們一度安裝了信號(hào)基站解決三、四兩期的通信信號(hào)弱的問題，結(jié)果還沒通電就被業(yè)主們投訴了。其實(shí)基站的輻射值是安全的，但就是有反對(duì)的聲音，一直到現(xiàn)在我們的信號(hào)都不好。”他說。

關(guān)鍵詞：小區(qū)設(shè)施

規(guī)定解析：聘用物業(yè)公司說清管理責(zé)任

家外、小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)老化該怎么辦呢?這要分成幾種情況。在《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》中，明確規(guī)定了小區(qū)設(shè)施的維護(hù)責(zé)任，其中物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。而物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法應(yīng)當(dāng)由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔(dān)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，也不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。而在選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理范圍、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房的使用、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

實(shí)操解析：究竟誰該負(fù)責(zé)細(xì)分實(shí)際情況

在發(fā)生設(shè)備設(shè)施老化時(shí)，需根據(jù)上述幾種情形確認(rèn)究竟是誰的責(zé)任。對(duì)于小區(qū)護(hù)欄等設(shè)施的損壞，廣東旭瑞律師事務(wù)所律師陳偉杰認(rèn)為，如果是約定由物業(yè)管理企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)由物管進(jìn)行維修。若物管管理不當(dāng)，對(duì)損壞存在過錯(cuò)的，就得承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但對(duì)于設(shè)備疑似年久失修而業(yè)主無法出具證據(jù)的情況下，將推定為自然損耗。

《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》還明確規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:(一)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);(二)違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位;(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;(八)損毀樹木、園林;(九)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;(十)亂丟垃圾，高空拋物;(十一)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng);(十二)法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

案例解析：

物業(yè)收費(fèi)不同服務(wù)肯定有別

據(jù)記者了解，不同的物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)范圍也不盡相同，物業(yè)公司與業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方簽訂的合同履約。從事物業(yè)服務(wù)多年的郭先生告訴記者：“有的物業(yè)公司收業(yè)主1.8元/平方米，有的物業(yè)收3.8元/平方米，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量肯定不一樣。”

物業(yè)的收費(fèi)價(jià)格主要區(qū)別是服務(wù)內(nèi)容的多少以及精細(xì)化程度。以清掃園區(qū)為例，1.8元/平方米的物業(yè)可能一天只清掃一次，3.8元/平方米的可能就會(huì)清掃3次。雖然小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，無論物業(yè)費(fèi)多少，都必須包含在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)范圍里，但是這個(gè)維護(hù)質(zhì)量，就可能在物業(yè)的日常工作中體現(xiàn)出來。例如電梯的維保，3.8元/平方米的物業(yè)在維保頻率、維保程度，以及更換個(gè)別零件的質(zhì)量，都會(huì)跟1.8元/平方米的物業(yè)有區(qū)別。

同時(shí)，郭先生強(qiáng)調(diào)，物業(yè)服務(wù)公司其實(shí)只對(duì)小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，如果公共設(shè)施出現(xiàn)損壞，維修的費(fèi)用其實(shí)是應(yīng)該業(yè)主來出的。“小修小補(bǔ)，幾百塊錢的東西，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是會(huì)承擔(dān)的，但是數(shù)額比較大的，就會(huì)動(dòng)用物業(yè)維修資金或者由相關(guān)業(yè)主出錢。”郭先生還提醒業(yè)主，要對(duì)合同敏感，“畢竟物業(yè)的服務(wù)能到什么程度，合同里都寫得很清楚。具體責(zé)任在誰，還是應(yīng)該回到合同上來分析。”

關(guān)鍵詞： 房屋維修 商品房