【資料圖】

近期，在全國(guó)多地房地產(chǎn)限購(gòu)限售政策放寬的同時(shí)，金融系統(tǒng)房貸產(chǎn)品也有不少“創(chuàng)新”，諸如共同借款、帶押過(guò)戶、一人購(gòu)房全家?guī)偷汝懤m(xù)出現(xiàn)。除帶押過(guò)戶旨在解決交易環(huán)節(jié)的痛點(diǎn)之外，共同借款、一人購(gòu)房全家?guī)偷犬a(chǎn)品均旨在擴(kuò)大購(gòu)房者的首付款或共同還款來(lái)源，降低貸款壓力。

然而此類“創(chuàng)新”在市場(chǎng)上引發(fā)的爭(zhēng)議不小。不過(guò)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這些“創(chuàng)新”都不算新。以共同借款為例，不管是以父母作為購(gòu)房人、子女作為共同借款人的接力貸，還是子女作為購(gòu)房人、父母作為共同借款人的合力貸，以往都曾經(jīng)在市場(chǎng)上出現(xiàn)過(guò)，但后續(xù)均被監(jiān)管叫停。監(jiān)管彼時(shí)最主要的考慮有二，一是這些產(chǎn)品容易突破限購(gòu)，成為一些投資客騰挪名額的工具；二是傳統(tǒng)的房貸風(fēng)控認(rèn)為購(gòu)房人和貸款人應(yīng)為同一人，共同借款人的引入容易造成一些隱性風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

而隨著銀行體系的風(fēng)控逐漸完善，各地的限購(gòu)限貸政策事實(shí)上成了此類產(chǎn)品最大的障礙。比如廣州今年初曾傳出有銀行可以辦理接力貸的消息，但當(dāng)事銀行很快叫停，最關(guān)鍵的原因就是當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)限貸政策沒(méi)有調(diào)整，銀行此舉有突破紅線之嫌。不久前，北京在三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目上向老年人購(gòu)房人放開(kāi)了子女可以作為共同借款人的口子，市場(chǎng)上關(guān)于接力貸的討論就明顯多了起來(lái)。

筆者認(rèn)為，在地方限購(gòu)政策做出調(diào)整之后，商業(yè)銀行合理介入此類房貸產(chǎn)品無(wú)可厚非。此類銀行房貸產(chǎn)品擴(kuò)大了購(gòu)房者的還款來(lái)源，降低了貸款的壓力，在一定程度上促進(jìn)了存量房交易活躍度，從而增加銀行信貸業(yè)務(wù)的規(guī)模和效益。但其中關(guān)鍵在于風(fēng)險(xiǎn)把控，幾個(gè)基本的原則我們應(yīng)該要準(zhǔn)確把握。

首先，如同普通房貸產(chǎn)品一樣，涉及共同借款人的產(chǎn)品，要對(duì)申請(qǐng)人和共同借款人的財(cái)務(wù)狀況有嚴(yán)格的審核。例如接力貸中涉及的老年人退休金收入穩(wěn)定性、老年人健康情況、年齡和貸款時(shí)限的對(duì)應(yīng)情況等，均應(yīng)仔細(xì)審查。同時(shí)在實(shí)際操作中，要杜絕帶押過(guò)戶、接力貸等產(chǎn)品為投資購(gòu)房者利用的空間。比如接力貸可設(shè)置家庭購(gòu)房的套數(shù)上限，防止子女借老人名義進(jìn)行炒房等，這些要求在現(xiàn)有的條件下并不難做到。

其次，共同借款雖以家庭為單位放大了共同還款來(lái)源，但沒(méi)有人為改變貸款的還款節(jié)奏。筆者認(rèn)為，這應(yīng)是未來(lái)國(guó)內(nèi)各類房貸產(chǎn)品創(chuàng)新的一個(gè)基本底線。以往與接力貸等同期出現(xiàn)的“氣球貸”(開(kāi)始只付息，末期一次性還本)等產(chǎn)品監(jiān)管仍然要嚴(yán)格禁入。原因很簡(jiǎn)單，這種創(chuàng)新改變了還款規(guī)則，看似減輕初期還款壓力，實(shí)則模糊貸款人的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別度，甚至有可能在幫助不合資格貸款人獲取貸款。

最后，考慮到整個(gè)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)敞口，此類創(chuàng)新貸款可在總量上設(shè)定比例予以控制。據(jù)媒體報(bào)道，目前在一些城市中接力貸是有銀行接單的，也有一些銀行未予介入。筆者認(rèn)為，做與不做的選擇權(quán)應(yīng)該交給銀行，監(jiān)管在總的風(fēng)險(xiǎn)原則上予以把握即可，同時(shí)也應(yīng)注意與當(dāng)?shù)叵拶?gòu)限貸政策的銜接。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前的地產(chǎn)市場(chǎng)處于筑底恢復(fù)階段，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，51個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，分別較上月增加2個(gè)、3個(gè)。同時(shí)，央行數(shù)據(jù)顯示7月份以房貸為主的中長(zhǎng)期貸款增加1486億元，同比少增2488億元。在當(dāng)前的市況下，允許銀行在合理的范圍內(nèi)創(chuàng)新房貸產(chǎn)品整體看利大于弊，市場(chǎng)應(yīng)理性看待。

（文章來(lái)源：財(cái)聯(lián)社）

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