一座樓，富過(guò)一座城：空置率攀升背后，中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷冰火兩重天

2020年，北京誕生了第一座“百億樓宇”——中信大廈。這是北京首個(gè)年稅收過(guò)百億元的商務(wù)樓宇。

因?yàn)榻ㄖ庑慰崴乒糯Y器“尊”，中信大廈也被稱為“中國(guó)尊”。位于北京商務(wù)中心區(qū)的“中國(guó)尊”，自2011年9月動(dòng)工起，就一直吸引著外界的目光。歷經(jīng)7年的建造，2018年10月竣工時(shí)，它一舉成為北京市最高的地標(biāo)建筑。

“中國(guó)尊”占地面積1.14萬(wàn)平方米，總建筑面積43.7萬(wàn)平方米，其中地上35萬(wàn)平方米，地下8.7萬(wàn)平方米，建筑總高528米，建筑層數(shù)地上108層、地下7層，可容納1.2萬(wàn)人辦公，集甲級(jí)寫字樓、會(huì)議、商業(yè)、觀光以及多種配套服務(wù)功能于一體。

根據(jù)2019年全國(guó)縣(縣級(jí)市、旗)的一般預(yù)算收入排名，全國(guó)約2000個(gè)縣(縣級(jí)市、旗)中，僅有13個(gè)縣(縣級(jí)市、旗)的財(cái)政收入超過(guò)百億元。也就是說(shuō)，全國(guó)超過(guò)99%的縣一年的財(cái)政收入不及“中國(guó)尊”一年的稅收。

CBD的兩張面孔

一路高歌的不僅僅是中信大廈。

2020年，北京CBD功能區(qū)稅收過(guò)億元的樓宇超過(guò)了100座。盡管受疫情影響，但北京CBD功能區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁。2020年前11個(gè)月，CBD中心區(qū)稅收超過(guò)400億元，同比增長(zhǎng)超13%;CBD功能區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)稅收超過(guò)1000億元，同比增長(zhǎng)4.3%。2020年1月～10月，CBD功能區(qū)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)超過(guò)2500億元，同比增長(zhǎng)近30%。

CBD中心區(qū)是北京市規(guī)劃的區(qū)域，總計(jì)面積為7平方公里。CBD功能區(qū)是朝陽(yáng)區(qū)規(guī)劃的，推行“泛CBD”的概念，以帶動(dòng)周邊發(fā)展。北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)1月20日公布，2020年北京地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)比上年增長(zhǎng)1.2%，CBD地區(qū)的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)遠(yuǎn)超北京的整體水平。

值得注意的是，在CBD地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量如火如荼向前邁進(jìn)的同時(shí)，CBD的空置率卻在悄然攀升。

早在2017年，已經(jīng)有部分科技企業(yè)因?yàn)樽饨鹛F，相繼搬離北京CBD的寫字樓。到2020年，萊坊第二季度《北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告》顯示，北京CBD功能區(qū)的平均租金環(huán)比下降4.5%，跌至每月每平方米361.6元，空置率環(huán)比上漲2個(gè)百分點(diǎn)，增至17.2%。

萊坊北京辦公樓服務(wù)部分析認(rèn)為，CBD空置率上升的原因，一方面來(lái)自于供應(yīng)端，新的寫字樓供應(yīng)在短期內(nèi)有所提升;另一方面，則是近年來(lái)風(fēng)頭正勁的科技創(chuàng)新型企業(yè)和CBD商業(yè)生態(tài)圈中的中小型服務(wù)類企業(yè)(包括業(yè)務(wù)鏈上的服務(wù)與生活服務(wù))從租賃空間面積、擴(kuò)租性、資源性、租金方面考慮，自發(fā)向新興商務(wù)區(qū)和具有租金優(yōu)勢(shì)的商務(wù)園區(qū)流動(dòng)，需求有所減少。上述兩方面的原因，推動(dòng)了北京CBD租戶結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

在空置率升高的背景下，北京CBD仍然實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。CBD管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)新聞周刊，原因在于優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，尤其是優(yōu)質(zhì)的總部企業(yè)，做出了突出的貢獻(xiàn)。

外資企業(yè)一直是CBD發(fā)展的主要引擎。北京CBD管委會(huì)提供給中國(guó)新聞周刊的數(shù)據(jù)顯示，2020年北京CBD引進(jìn)的外資企業(yè)包括：國(guó)內(nèi)首家外商獨(dú)資的地方資產(chǎn)管理公司、全球最大的不良債權(quán)投資機(jī)構(gòu)橡樹(shù)資本在華的全資子公司——OAKTREE(北京)投資管理有限公司;國(guó)內(nèi)第三家、北京市首家獲準(zhǔn)開(kāi)業(yè)的外資保險(xiǎn)資管公司——中信保誠(chéng)資產(chǎn)管理有限公司;全球頂尖的美國(guó)新藥研發(fā)企業(yè)亞太區(qū)總部賽諾根(中國(guó))有限公司;世界領(lǐng)先的軌道及商用車輛制動(dòng)系統(tǒng)制造商德國(guó)克諾爾集團(tuán)中國(guó)總部;正大集團(tuán)中國(guó)區(qū)總部等正大系總部企業(yè);世界500強(qiáng)企業(yè)拉法基豪瑞投資有限公司等。這些企業(yè)的落戶為北京CBD的稅收增長(zhǎng)作出了積極貢獻(xiàn)。

同時(shí)，2020年9月中國(guó)(北京)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)成立，北京CBD納入中國(guó)(北京)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)國(guó)際商務(wù)服務(wù)片區(qū)。落地CBD的開(kāi)放成果包括：自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)公布后首家落戶北京的外資銀行——巴基斯坦哈比銀行北京分行;我國(guó)第二家、北京市首家個(gè)人征信公司——樸道征信有限公司;全市首批自貿(mào)區(qū)專營(yíng)銀行支行——工商銀行和中國(guó)銀行國(guó)際商務(wù)服務(wù)支行。

CBD管委會(huì)統(tǒng)計(jì)，自貿(mào)區(qū)成立后的10月～12月，CBD區(qū)域新設(shè)立企業(yè)936家，同比增長(zhǎng)45.6%，新設(shè)立外資企業(yè)76家，同比增長(zhǎng)49%，這為CBD的發(fā)展帶來(lái)了新的活力和契機(jī)。

艾媒咨詢CEO張毅告訴中國(guó)新聞周刊，效益突出的樓宇經(jīng)濟(jì)，通常來(lái)說(shuō)都體現(xiàn)為總部經(jīng)濟(jì)的形態(tài)，往往也是一座城市人才流、資金流和信息流最集中的區(qū)域。

在今年全球商務(wù)區(qū)創(chuàng)新聯(lián)合會(huì)聯(lián)合安永與城市土地學(xué)會(huì)發(fā)布的《2020全球商務(wù)區(qū)吸引力報(bào)告》中，北京CBD的排名從第9提升至第7。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果未來(lái)疫情形勢(shì)好轉(zhuǎn)，北京CBD功能區(qū)在世界范圍內(nèi)，將吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)的入駐，更開(kāi)放、有效的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)仍將延續(xù)。

產(chǎn)業(yè)變遷的晴雨表

樓宇經(jīng)濟(jì)在中國(guó)始于上世紀(jì)90年代，這一概念和實(shí)踐最早出現(xiàn)在深圳和上海。隨后，傳到沿海的一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市(比如寧波、福州、大連、天津等)，并漸漸被其他一些城市所接受。

時(shí)間來(lái)到2020年，北京CBD租戶結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，只是整個(gè)中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)變遷的一個(gè)小切片。

戴德梁行大中華區(qū)的租戶研究報(bào)告中指出，中國(guó)四個(gè)一線城市的甲級(jí)寫字樓整體租金表現(xiàn)一直承壓。2020年一季度北京全市寫字樓市場(chǎng)租賃活動(dòng)基本處于停滯狀態(tài)，企業(yè)租戶紛紛暫緩選址和擴(kuò)張需求，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的停滯使得一些資金實(shí)力較弱的企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象，給北京寫字樓市場(chǎng)也帶來(lái)了巨大挑戰(zhàn)。

放眼北京，在寫字樓空置率走高的趨勢(shì)中，新商圈首當(dāng)其沖。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2020年四季度，北京CBD、燕莎、東二環(huán)、金融街、中關(guān)村這五大核心商圈平均空置率為10.8%，基本處于相對(duì)正常的水平。其中，中關(guān)村、金融街的空置率只有3%，甚至還處于供應(yīng)偏緊區(qū)間。

相比之下，北京新興商圈的寫字樓平均空置率高達(dá)30%左右。其中，麗澤商圈2020年三季度空置率達(dá)80%，四季度雖有所下降，但也處于64%的高水平;通州商務(wù)區(qū)四季度空置率高達(dá)90%;亞奧的空置率也在22.5%的較高水平。

不同商圈的兩極分化，背后是產(chǎn)業(yè)的變遷。

首先是疫情對(duì)外資企業(yè)的承租需求影響較大。仲量聯(lián)行研究部的研究報(bào)告分析，對(duì)于寫字樓市場(chǎng)，控制成本是很多租戶考量的首要因素。盡管在2020年，內(nèi)外資企業(yè)均出現(xiàn)縮減辦公面積的情況，但由于外資企業(yè)面臨著與海外市場(chǎng)相關(guān)的較高不確定性，一些外資租戶退出北京或中國(guó)市場(chǎng)的情況已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。

其次，行業(yè)之間的重新洗牌也在進(jìn)行。戴德梁行的研究報(bào)告預(yù)測(cè)，盡管考慮到新冠疫情的影響、政策方向以及宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)，寫字樓吸納可能還會(huì)進(jìn)一步下降，但在寫字樓租賃吸納方面將存在一些亮點(diǎn)行業(yè)，繼續(xù)推動(dòng)租賃需求。此次新冠疫情催生了一系列商業(yè)、社會(huì)和生活方式以及政府政策導(dǎo)向的變化。這些亮點(diǎn)行業(yè)都或多或少受益于這一系列改變，如金融業(yè)、醫(yī)療健康、科技、媒體、電信、快消行業(yè)、線上教育和汽車業(yè)。

以中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)為例，盡管經(jīng)歷了一年的市場(chǎng)動(dòng)蕩，中關(guān)村區(qū)域的整體狀況仍然保持了相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展，租金并未大幅下降，成為今年全國(guó)表現(xiàn)最為優(yōu)異的子市場(chǎng)之一，并躋身仲量聯(lián)行2020年全球《優(yōu)質(zhì)辦公樓租金追蹤指數(shù)》排行榜，區(qū)域內(nèi)高端辦公樓項(xiàng)目租金位列全球第13位。

中關(guān)村區(qū)域穩(wěn)健的市場(chǎng)表現(xiàn)，除了強(qiáng)勁的政策支持外，還要?dú)w功于北京TMT(電信、媒體和科技)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，TMT行業(yè)的需求增長(zhǎng)在一定程度上為北京全市寫字樓市場(chǎng)提供了緩沖，已經(jīng)成為北京市場(chǎng)最主要的需求來(lái)源。該行業(yè)的租賃成交面積占2020年全北京非續(xù)租類交易的1/3左右。由于中關(guān)村區(qū)域內(nèi)空置面積稀缺，快速發(fā)展的TMT行業(yè)需求外溢，影響輻射全市，有望助力整體北京辦公樓市場(chǎng)渡過(guò)最艱難的時(shí)期。

焦點(diǎn)在于盤活存量

樓宇經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整緊密相連，要了解樓宇經(jīng)濟(jì)未來(lái)如何發(fā)展，還要回到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷的規(guī)律中去探尋。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，樓宇經(jīng)濟(jì)主要為擁有高技術(shù)含量、技術(shù)門檻、核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)服務(wù)，其發(fā)展主要得益于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如咨詢、媒體、文化、公關(guān)等新興行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

2013年，中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。2014年，中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。

賽迪顧問(wèn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)研究中心總經(jīng)理孫曉利告訴中國(guó)新聞周刊，美國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家服務(wù)業(yè)比重一般在70%～80%，所以從整體的趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整還有待進(jìn)一步持續(xù)，服務(wù)業(yè)的占比仍然有擴(kuò)大的空間。因此在大的方向上，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)向好。

但其中結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題也同樣明顯，尤其是區(qū)域的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。孫曉利表示，中國(guó)區(qū)域發(fā)展不平衡的矛盾突出，一線城市和二、三線城市的服務(wù)業(yè)占比差距較大，所以二、三線城市的空置率較高。

從供給端來(lái)看，焦點(diǎn)在于存量的放量。以北京市為例，目前還有大量空置的存量待盤活。這些存量大部分歸國(guó)有企業(yè)所有，接下來(lái)，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，會(huì)激發(fā)國(guó)有企業(yè)更好地利用這些存量資產(chǎn)，從而使市場(chǎng)的供給受到較大的影響。

目前深圳、上海等城市已經(jīng)走在了北京的前列，出臺(tái)了一些積極的政策激發(fā)企業(yè)盤活土地的能動(dòng)性。

此外，樓宇經(jīng)濟(jì)的樣態(tài)也要多樣化，也就涉及郊區(qū)放量。北京的近郊、遠(yuǎn)郊地區(qū)，園區(qū)和寫字樓的建設(shè)正在不斷地?cái)U(kuò)大，未來(lái)郊區(qū)的寫字樓其實(shí)不同于北京CBD的高樓大廈，更多以園區(qū)樓宇的形態(tài)出現(xiàn)，整體上容積率相對(duì)會(huì)更低，環(huán)境相對(duì)會(huì)更好。這也解釋了為什么很多企業(yè)會(huì)逐步從CBD搬遷到周邊園區(qū)。

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