近日，長(zhǎng)租公寓行業(yè)頭部品牌蛋殼公寓，因資金鏈緊張而深陷破產(chǎn)傳聞。11月16日，蛋殼公寓官方微博發(fā)文稱(chēng)：“感謝大家的關(guān)心和支持，我們沒(méi)有破產(chǎn)，也不會(huì)跑路!請(qǐng)不要信謠傳謠!”

“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害。”我愛(ài)我家集團(tuán)前副總裁胡景暉在兩年前拋出的觀點(diǎn)已在杭州鼎家長(zhǎng)租公寓破產(chǎn)事件中得到驗(yàn)證。蛋殼公寓是否會(huì)步其后塵?萬(wàn)億市場(chǎng)、政策紅利、資本推動(dòng)，乘風(fēng)而起的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)何以頻頻遭遇資金鏈危機(jī)?

次日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》，強(qiáng)調(diào)租金收取方式不得“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”，同時(shí)不得誘導(dǎo)租客使用“租金貸”。

蛋殼公寓遭維權(quán)長(zhǎng)租公寓再現(xiàn)資金鏈難題

在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)摸爬滾打了5個(gè)年頭的蛋殼公寓，如今正面臨前所未有的資金鏈危機(jī)，這似乎也是當(dāng)下長(zhǎng)租公寓面臨資金難題的一個(gè)縮影。

據(jù)中國(guó)新聞周刊報(bào)道，11月9日，蛋殼公寓北京總部聚集數(shù)百人維權(quán)，包含租客、供應(yīng)商、保潔維修人員，現(xiàn)場(chǎng)甚至發(fā)生肢體沖突。蛋殼公寓子公司百家修維修人員表示，蛋殼已拖欠員工薪資長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月。有網(wǎng)友發(fā)帖稱(chēng)，杭州蛋殼公寓已出現(xiàn)租戶(hù)被斷網(wǎng)、斷水、斷電等現(xiàn)象。

公開(kāi)資料顯示，蛋殼公寓成立于2015年初，是紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下品牌，在北上廣深等13地市場(chǎng)管理著近50萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。

拖欠供應(yīng)商貨款、拖欠子公司員工工資，蛋殼公寓遭遇資金鏈困局。互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)在用互聯(lián)網(wǎng)方式改造傳統(tǒng)住房租賃行業(yè)的同時(shí)，現(xiàn)金流成了大難題。

11月17日，鄭州聶莊安置區(qū)一位租客告訴記者，受今年疫情影響，她從鄭州惠之家租的公寓被房東強(qiáng)制收回。“我的房租是按照‘押一付一’交付的，但房東告知我，惠之家平臺(tái)疫情以后沒(méi)有將房租按時(shí)打給房東，已經(jīng)達(dá)到違約收房條件。”她說(shuō)。

上門(mén)收房的房東給了她兩個(gè)解決方案：繼續(xù)租住就要另外交租金，否則就要盡快搬離。最終，這名租客選擇離開(kāi)了這片是非之地，租房押金也沒(méi)拿回。

同樣在鄭州聶莊附近，房東王蕓(化名)正在尋找想要租住公寓或者入住酒店的潛在客戶(hù)。據(jù)她介紹，她名下有少量房間對(duì)外出租，但她并不會(huì)將房屋委托給房屋中介或者長(zhǎng)租公寓平臺(tái)。

“我問(wèn)過(guò)兩個(gè)年輕租客，他們從城城找房平臺(tái)租房月租只有1100元，但是城城找房給房東開(kāi)價(jià)是1700元，相當(dāng)于每租出去一間房，平臺(tái)每月就凈虧600元，哪兒有做既費(fèi)力又賠本的生意的平臺(tái)?最后肯定會(huì)因?yàn)橘Y金問(wèn)題，拖欠房東房租。”王蕓口中的城城找房隸屬于西安城城不動(dòng)產(chǎn)管理有限公司，果不其然，目前其在聶莊的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)人去屋空。

因拖欠房東房租，曾經(jīng)把房屋委托給城城找房的房東也通過(guò)貼留言條、打電話(huà)等方式，從租客手中收回房屋。記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，在聶莊B區(qū)四號(hào)樓一樓電梯口和入口處，不少房東張貼了“房東直租”“中介勿擾”的租房信息，為因城城找房撤離而導(dǎo)致空置的租房尋找租客。

長(zhǎng)租公寓頻爆倉(cāng)高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付、租金貸背后作怪

隨著90后甚至00后開(kāi)始逐步進(jìn)入社會(huì)，國(guó)內(nèi)流動(dòng)人口數(shù)量不斷攀升。年輕人由于購(gòu)買(mǎi)力有限，逐漸成為長(zhǎng)租公寓的主力用戶(hù)群體。資料顯示，2018年末中國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)2.41億，截至2019年底，一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市住房租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)一萬(wàn)億元。

萬(wàn)億市場(chǎng)規(guī)模下，各長(zhǎng)租公寓品牌爭(zhēng)相搶食。但任何商業(yè)模式，一旦有預(yù)付款和金融服務(wù)介入，風(fēng)險(xiǎn)就裹挾而來(lái)。無(wú)論是ofo小黃車(chē)破產(chǎn)押金難退，還是教育培訓(xùn)明星企業(yè)韋博英語(yǔ)因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致破產(chǎn)，背后就有對(duì)預(yù)付款資金池使用不當(dāng)?shù)挠白印?/p>

長(zhǎng)租公寓同樣有預(yù)付款資金池，但不乏平臺(tái)方因過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)偏好，而導(dǎo)致資金鏈斷裂。與此同時(shí)，長(zhǎng)租品牌運(yùn)營(yíng)商在涉足金融租金貸等業(yè)務(wù)后，更易將潛藏風(fēng)險(xiǎn)翻倍。

為了取得規(guī)模效應(yīng)，本質(zhì)為“二房東”的長(zhǎng)租公寓品牌要想盈利，必須在最短時(shí)間內(nèi)搶占可租賃房屋資源。但在房東那里壓價(jià)太低，房東就會(huì)把房子租給競(jìng)品;面向租客要的租金太高，租客自然會(huì)選擇更便宜的長(zhǎng)租品牌。在外界看來(lái)，本應(yīng)賺取租金差的長(zhǎng)租公寓，卻不得不高進(jìn)低出(高價(jià)從房東收房，低價(jià)租給租客)、長(zhǎng)收短付(向租客一次性收取多月份租金，逐月交付給房東)。

正如胡景暉所說(shuō)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)快速擴(kuò)張，收房、裝修、維護(hù)，這些靠自有資金根本不夠。在這種情況下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)挪用了預(yù)付款資金池里的資金，但這是需要未來(lái)持續(xù)支付給房東的，這樣也就慢慢變成了“龐氏騙局”。一旦沒(méi)有新的租客進(jìn)入，現(xiàn)金流就會(huì)斷裂，最終資金鏈崩斷、房東無(wú)奈收房、租客賠了租金又丟房。

此外，對(duì)于使用租金貸預(yù)付租金的租戶(hù)，還要面臨個(gè)人征信受損的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓從銀行一次性拿走1年的租金，最終還款的還是租客，一旦長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，租客還款義務(wù)并不會(huì)終止。

針對(duì)蛋殼公寓爆出經(jīng)營(yíng)困局，與其合作“租金貸”業(yè)務(wù)的微眾銀行11月16日在其官方微博發(fā)布公告稱(chēng)，針對(duì)已被迫搬離的租戶(hù)，微眾銀行建議將協(xié)助解決租賃糾紛，為租戶(hù)就貸款事宜做出適當(dāng)安排。至少在2021年3月31號(hào)前，租戶(hù)的征信將不受影響。

據(jù)鄭州好寓品牌負(fù)責(zé)人唐瑋介紹，長(zhǎng)租公寓行業(yè)需要大規(guī)模投入，且投資回報(bào)周期漫長(zhǎng)，投資回報(bào)率低，堪稱(chēng)“慈善事業(yè)”。目前，鄭州某開(kāi)發(fā)商旗下的長(zhǎng)租公寓已從全國(guó)十幾家店、2000多套公寓，退縮到鄭州一隅，“目前在鄭州共有400間集中式公寓和200余間分散式公寓”。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2020年上半年，媒體公開(kāi)報(bào)道陷入經(jīng)營(yíng)困境的長(zhǎng)租公寓就多達(dá)84家;此前，2019年已有52家長(zhǎng)租公寓面臨不同程度的資金鏈斷裂、跑路或倒閉。

多地發(fā)文實(shí)施“強(qiáng)監(jiān)管”長(zhǎng)租公寓迎來(lái)行業(yè)“分水嶺”

從受到市場(chǎng)和資本競(jìng)相青睞，到接連爆倉(cāng)、租金貸、甲醛等問(wèn)題而飽受爭(zhēng)議，短短幾年間，長(zhǎng)租公寓經(jīng)歷了行業(yè)發(fā)展的“冰火兩重天”。尤其是2020年，疫情的催化使得本就“裸泳”的長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn)更加暴露無(wú)遺。在此背景下，長(zhǎng)租公寓也迎來(lái)了“強(qiáng)監(jiān)管”時(shí)期。

今年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在其官方網(wǎng)站發(fā)出《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。該條例對(duì)住房租賃企業(yè)的資質(zhì)、行為、監(jiān)督機(jī)制及法律責(zé)任進(jìn)行了明確規(guī)范，旨在維護(hù)住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，是我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部條例性規(guī)范性文件，這對(duì)于預(yù)防、治理長(zhǎng)租公寓爆雷亂象將會(huì)起到積極作用。

此前，上海、廣州、成都、合肥、重慶、海口等城市已經(jīng)發(fā)布《住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示》，開(kāi)展住房租賃企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)排查，并發(fā)布資金監(jiān)管新規(guī)。

“長(zhǎng)租公寓爆雷的一個(gè)重要原因就是未能對(duì)租金實(shí)行監(jiān)管，相關(guān)長(zhǎng)租公寓企業(yè)因此‘無(wú)所顧忌’。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，有必要從賬戶(hù)變更、公示監(jiān)督、風(fēng)險(xiǎn)防控金設(shè)立、風(fēng)險(xiǎn)防控金使用、風(fēng)險(xiǎn)防控金調(diào)整、資金繳交、風(fēng)險(xiǎn)警示等多個(gè)角度，對(duì)租金進(jìn)行監(jiān)管。”11月17日，北京市京師律師事務(wù)所律師孟博在接受大河財(cái)立方記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

同時(shí)，為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，成都、西安、重慶等城市先后發(fā)文，要求建立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)。據(jù)媒體報(bào)道，11月16日，重慶發(fā)布通知，要求住房租賃企業(yè)應(yīng)在主城中心城區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)銀行開(kāi)立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)。開(kāi)設(shè)的賬戶(hù)不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金，而承租人支付超3個(gè)月的租金將納入監(jiān)管賬戶(hù)。

一系列監(jiān)管措施的背后，折射出長(zhǎng)租公寓相關(guān)問(wèn)題正在受到有關(guān)部門(mén)的重視，其野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代或?qū)⒔Y(jié)束，同時(shí)，行業(yè)規(guī)范即將來(lái)臨。

在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這或是長(zhǎng)租公寓行業(yè)走向規(guī)范化與市場(chǎng)分級(jí)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。尤其是新生代消費(fèi)者的涌入，也讓長(zhǎng)租公寓多了一些穿越行業(yè)變局的底氣。

以頭部企業(yè)青客公寓為例，其7月22日發(fā)布公告稱(chēng)，將發(fā)行本金總額達(dá)1億美元的4年期可轉(zhuǎn)換債券，首批款項(xiàng)將用于一家國(guó)內(nèi)知名品牌公寓的收購(gòu)整合?？梢灶A(yù)見(jiàn)，長(zhǎng)租公寓的并購(gòu)潮剛起，這也會(huì)刺激現(xiàn)有企業(yè)更好地思考生存之道，在產(chǎn)品、服務(wù)上下功夫，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)向好。

從消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，隨著新一年畢業(yè)季的到來(lái)，也讓房屋租賃市場(chǎng)首次迎來(lái)大批量00后大學(xué)生畢業(yè)消費(fèi)群體。這個(gè)被稱(chēng)為“Z世代”的群體，更能適合扁平化的社會(huì)結(jié)構(gòu)與求職流動(dòng)性。對(duì)租房的依賴(lài)以及對(duì)生活品質(zhì)的要求，也讓長(zhǎng)租公寓迎來(lái)了行業(yè)發(fā)展的客觀條件。

“協(xié)議簽訂、租金繳納、水電結(jié)算……都可以在APP上完成，非常方便。”鄭州一名剛畢業(yè)的大學(xué)生黃靜(化名)告訴記者，長(zhǎng)租公寓的管理方式符合平常的生活習(xí)慣，也受到身邊同學(xué)的歡迎。

“服務(wù)的不斷升級(jí)，以及硬件設(shè)施的安全便捷智能，市場(chǎng)與客戶(hù)的雙向結(jié)合和動(dòng)力推動(dòng)，正將長(zhǎng)租公寓推向更好的發(fā)展。”鄭州一名長(zhǎng)租公寓從業(yè)者稱(chēng)對(duì)未來(lái)兩年充滿(mǎn)希望。

關(guān)鍵詞： 長(zhǎng)租公寓