疫情疊加持續(xù)收緊的調(diào)控政策，倒逼企業(yè)做出調(diào)整和改變，尤其在降負(fù)債已成行業(yè)主旋律的背景下，企業(yè)的每一步動(dòng)作都至關(guān)重要，同時(shí)也備受關(guān)注。

降負(fù)債的路徑很多，關(guān)鍵在于對(duì)發(fā)展質(zhì)量的影響，能憑借極強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流收入，這無疑是降負(fù)債的最佳路徑，這方面，富力給出了標(biāo)準(zhǔn)答案，并彰顯了房企在穿越最難周期中所展現(xiàn)的強(qiáng)大韌性。

集中兌付流動(dòng)性壓力驟減

對(duì)于外界的關(guān)注，富力推出一系列降負(fù)債組合拳，證明了自己強(qiáng)勁的償債能力，短期債務(wù)壓力已完全釋放，未來將輕裝上陣，砥礪前行。

一方面，富力開始提前償還債務(wù)，1月6日，富力提前已將16富力01公司債券本金及利息共計(jì)64.32億元償還。此外，據(jù)悉富力已全額準(zhǔn)備好16富力03公司債券兌付，本金及利息共計(jì)人民幣38.52億元，將于2021年1月22日到期兌付。

近日，富力完成了“18富力08”債券的轉(zhuǎn)售續(xù)期。2020年12月4日，富力償付18富力08公司債券，本金及全額利息約42.62億元。2021年1月4日，富力發(fā)布公告稱，上述回售的40億元“18富力08”公司債券已于2020年12月31日前順利完成全額100%轉(zhuǎn)售留存，轉(zhuǎn)售完成后“18富力08”公司債券留存規(guī)模為人民幣40億元，到期日為2022年12月4日。

據(jù)和訊房產(chǎn)粗略估計(jì)，加上富力于1月4日完成的“18富力10”75.11億元債券回售本金及全額利息的兌付，短短33天內(nèi)，富力已累計(jì)完成高達(dá)約182億元債券本息兌付。

另一方面，作為一家綜合性集團(tuán)，富力具備較強(qiáng)的多元融資渠道，比如，2020年10月，富力完成H股增發(fā)，以9.82港元配售2.57億股新股，預(yù)期所得款項(xiàng)凈額約為24.98億港元。

此外，富力地產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓廣州富力國(guó)際空港綜合物流園70%的權(quán)益予黑石集團(tuán)，據(jù)報(bào)道，本次合并事項(xiàng)代價(jià)為63億元的物業(yè)價(jià)值70%，大約44.1億元。關(guān)于資金用途，富力公告稱，董事會(huì)擬將合并事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用于降低負(fù)債及撥作本集團(tuán)的一般營(yíng)運(yùn)資金。

經(jīng)過一系列的操作以后，富力在降負(fù)債方面已取得顯著成效。財(cái)報(bào)顯示，截至2020年三季度末，富力有息負(fù)債規(guī)模為1789億元，較2020年一季度下降了約242億元，較2020年中期下降了約88億元。另外，富力凈負(fù)債率從2019年三季度末的230%持續(xù)降低至2020年三季度末的166%，降了64個(gè)百分點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)看來，種種降負(fù)債動(dòng)作反應(yīng)了富力優(yōu)化債務(wù)及杠桿指標(biāo)的決心，未來富力將堅(jiān)持控負(fù)債、降杠桿的戰(zhàn)略目標(biāo)。實(shí)際上，三道紅線新規(guī)并未影響富力的評(píng)級(jí)，9月交銀國(guó)際將富力地產(chǎn)評(píng)級(jí)由“中性”上調(diào)至“買入”，目標(biāo)價(jià)由10.88港元上調(diào)至13.38港元。

交銀國(guó)際認(rèn)為，富力管理層目標(biāo)是通過資產(chǎn)處置、出售資產(chǎn)或項(xiàng)目股份，以及在舊改項(xiàng)目引入合資伙伴，來進(jìn)一步補(bǔ)充120億元人民幣現(xiàn)金，2020年末其凈負(fù)債比率可以降低至約150%，并認(rèn)為配售、潛在資產(chǎn)處置和去杠桿計(jì)劃將釋放富力資產(chǎn)價(jià)值，并縮小股價(jià)折讓。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是降負(fù)債的底氣

降負(fù)債背后，是富力良好的業(yè)務(wù)基本面，雖然經(jīng)過疫情的考驗(yàn)，但富力仍然實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

富力2020年全年實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售金額約1387.9億元，超越去年同期的1382億，在疫情的干擾下，富力仍然實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布2020年1-12月中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)TOP200研究報(bào)告顯示，在權(quán)益口徑銷售金額排名前100名中，富力地產(chǎn)排名第18位。

良好的銷售是現(xiàn)金流的保障，以中期業(yè)績(jī)?yōu)槔?020年中期，富力經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流凈額為74.35億元，截至2020年三季度末，富力經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流凈額進(jìn)一步增長(zhǎng)至188.45億元，相較于2019年三季度的-227.98億及2019年末的-136.32億元大幅改善，反映了富力近年來加快銷售去化、促回款、控制支出等經(jīng)營(yíng)調(diào)整措施效果顯著。

城更項(xiàng)目大灣區(qū)重點(diǎn)突破 全國(guó)廣泛布局

不僅如此，隨著全國(guó)陸續(xù)進(jìn)入舊改賽道，富力正迎來新的發(fā)展契機(jī)。2020年11月，廣州市天河區(qū)珠吉街吉山村全面改造項(xiàng)目與富力正式簽約，資料顯示，該項(xiàng)目總用地面積134.76萬平方米，改造范圍內(nèi)總建筑面積219.45萬平方米，投資估算約為206億元，隨著該項(xiàng)目的啟動(dòng)，未來將為富力帶來豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。

富力城市更新全國(guó)化發(fā)展目前已清晰顯示兩個(gè)方向的發(fā)力，其一，繼續(xù)鞏固在大灣區(qū)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，包括今年在廣州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等四大簽約城市更新項(xiàng)目。

富力目前已簽約城市更新合作項(xiàng)目已有80多個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超7000萬平米，這其中，大灣區(qū)面積占比逾54%。

富力城市更新擴(kuò)張版圖的另一方面，是沖出大本營(yíng)廣州，全國(guó)化布局，將城市更新的觸角伸至山西、陜西、內(nèi)蒙、新疆和甘肅，尤其是對(duì)山西、陜西的重點(diǎn)突破。

富力城市更新在西北地區(qū)先行先試的城市是太原。繼富力城、富力華庭項(xiàng)目，富力太原共有13個(gè)城市更新項(xiàng)目，總用地面積高達(dá)3500余畝。其中，大、小東流村城更項(xiàng)目是富力太原舊改的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目地處三給片區(qū)核心區(qū)域，規(guī)劃約75萬方商業(yè)綜合體，6所幼兒園、2所小學(xué)，是一個(gè)集品質(zhì)住宅、國(guó)際公寓、綜合商業(yè)、教育于一體的現(xiàn)代化都市小鎮(zhèn)。

2019年富力城市更新集團(tuán)單獨(dú)成立后，陜西城市更新集團(tuán)在短短三個(gè)月內(nèi)，就在西安及周邊地市跟進(jìn)項(xiàng)目40余個(gè)、簽訂框架協(xié)議3個(gè)。其中，西安土門項(xiàng)目2015年總體簽約，2019年1月一期開發(fā)用地競(jìng)得，因其地段的唯一性和超大規(guī)模，具有重大影響。今年8月，JW萬豪酒店品牌正式入駐,在居住開發(fā)方面，除了開遠(yuǎn)城的持續(xù)熱銷，2020年亦計(jì)劃完成5個(gè)批次住宅產(chǎn)品的加推。

而所有項(xiàng)目新增、規(guī)模擴(kuò)展、存量轉(zhuǎn)化等方面的進(jìn)展，在經(jīng)營(yíng)層面的意義在于，最終都可能最終變現(xiàn)為富力的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、成本減少和利潤(rùn)增長(zhǎng)。

住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，全國(guó)共有老舊小區(qū)約有17萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達(dá)4萬億。另一方面，按中國(guó)房地產(chǎn)存量每年2%的更新速率計(jì)算，城市更新迎來每年6萬億元級(jí)市場(chǎng)。

據(jù)機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，以城市更新潛在建筑總建面來衡量企業(yè)參與城市更新的程度，可以把房企分為三個(gè)梯隊(duì)，富力城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先，穩(wěn)居第一梯隊(duì)。

日前，中共中央在關(guān)于“十四五規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議”中明確提出，通過“實(shí)施城市更新行動(dòng)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)”等，“推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化”。這無疑是對(duì)城市更新業(yè)務(wù)的最宏觀利好。作為中國(guó)城市更新的領(lǐng)軍者之一，富力也將有望在利好中“飲到更多頭啖湯”。

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