7月19日，北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在過去的一周里，先后有融創(chuàng)香山壹號院、懋源·璟璽林岸墅、頤和金茂府3個10萬+項目或亮相或領(lǐng)證預售，而備受期待的中海造價村項目也對外披露案名——甲叁號院。

不僅是房企的營銷節(jié)奏提速，機構(gòu)數(shù)據(jù)以及北京土拍市場均呈現(xiàn)出“不限價”“回溫”的趨勢。經(jīng)歷疫情，購房者對品質(zhì)居住升級的訴求越發(fā)強烈，10萬+項目的集體入市，也讓市場有了更多的選擇，但受制于限競房高庫存壓力，北京市場整體仍以穩(wěn)定為主。

一周三個項目

7月18日，位于海淀四季青板塊的融創(chuàng)香山壹號院接待中心正式開放，項目主力打造180-280平方米的住宅產(chǎn)品;7月16日，懋源·璟璽林岸墅王大師樣板間發(fā)布，在售戶型為555-573平方米的合院，總價4200萬-5000萬元/套;660-730平方米的類獨棟，總價6500萬-7700萬元/套。

7月14日，中國金茂年內(nèi)重磅產(chǎn)品、與融創(chuàng)香山壹號院緊鄰的頤和金茂府也正式亮相，項目所處地塊是今年初金茂以46.75億元競得，項目產(chǎn)品均為建筑面積在180-256平方米之間的四居，主力戶型面積分為195平方米、215平方米、256平方米三種。

與此同時，去年中海以79.4億元競得的“地王”也正式披露了案名——中海甲叁號院。

盡管上述項目除懋源·璟璽林岸墅已經(jīng)領(lǐng)取預售證、明確價格外，其余3個項目均未明確銷售價格，但來自營銷團隊的信息，上述金茂、融創(chuàng)、中海三大力推之作的均價約為12萬元/平方米。這也是自疫情發(fā)生后，北京市場罕見地出現(xiàn)10萬+產(chǎn)品集中入市的情況。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，經(jīng)歷此次疫情，購房者追求品質(zhì)居住的訴求越發(fā)強烈，對于大戶型房源的偏好也有所增強，再加上此前積聚需求的釋放，這無疑給了房企快速入市的信心。

“改善需求客觀上是一直存在的，只不過可能還沒有合適的產(chǎn)品能夠滿足購房者的心中所想，追求大面積多功能區(qū)的室內(nèi)空間、安全綠色的小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)高標準質(zhì)量，多方面綜合就會導致豪宅市場出現(xiàn)新一輪的置業(yè)需求。” 郭毅如此分析。

金茂北京總經(jīng)理助理、京北片區(qū)總經(jīng)理趙偉也直言，金茂內(nèi)部將頤和金茂府的設(shè)計定位為具有“獨棟化別墅感受”的產(chǎn)品，而只做四居也是充分考量了家庭交流和個人空間需求。“改善型的業(yè)主無需取舍，這是我們的初衷。”

而中海甲叁號院的營銷負責人也透露，“別墅功能扁平化”同樣是項目為西部片區(qū)改善型購房者提供的設(shè)計初衷。

改善型產(chǎn)品利好不斷

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，北京部分改善型需求逐步釋放，新房成交逐步在向中高面積段轉(zhuǎn)移，中高面積段產(chǎn)品成交占比提升3個百分點;成交總價段轉(zhuǎn)向中高價位及高價位產(chǎn)品，分別提升8個百分點及3個百分點，改善型需求不斷增加。

“最近豪宅項目屢屢發(fā)出聲音，也是受到北京供地節(jié)奏轉(zhuǎn)變的帶動。”郭毅稱，頤和金茂府和融創(chuàng)香山壹號院就是典型的例子，它們都是今年初才拿地的，這間接說明房企對于北京市場積極預期的前置。除此之外，后市還有首開+中海競得的朝陽金盞地塊、合生競得的分鐘寺“三兄弟”地塊，這些都會帶來具備“豪宅”潛質(zhì)的項目。

據(jù)悉，分鐘寺“三兄弟”合計規(guī)劃建筑面積高達25萬平方米，純商品房住宅用地，沒有其他配建要求，再加上稀缺的地理位置，非常適合打造豪宅產(chǎn)品。彼時，市場就預測稱，該項目售價會達到10萬+的規(guī)模，將成為北京頂豪的標桿項目。

地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，房地產(chǎn)項目從拿地開始就決定了未來的售價，以合生競得的分鐘寺L-39地塊為例，該地塊溢價率42.08%，樓面價達到7萬+的規(guī)模，無論是地塊的稀有度，還是出于盈利的目的，都會帶來高附加值產(chǎn)品。此外，上半年北京推出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，而且以不限價供應(yīng)為主，開發(fā)商之間的競爭也比較激烈，這一方面提前傳遞出北京樓市高規(guī)格的信號，另一方面也推高了未來入市項目的成本。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年上半年，北京宅地市場共推出27宗宅地，累計推出規(guī)劃建面269.7萬平方米，受去年同期基數(shù)低影響，同比增長73%。從宅地供應(yīng)屬性來看，不限價地塊19宗，不限價地塊已成為宅地供應(yīng)主力。

北京樓市的風向似乎有所轉(zhuǎn)變，大面積改善型產(chǎn)品利好消息不斷。但嚴躍進強調(diào)，雖然市場目前對大面積改善型產(chǎn)品表現(xiàn)出“友好”，但受制于疫情的影響，整體期待并不能過于樂觀。而且豪宅項目一般采用“慢周轉(zhuǎn)、高溢價”的方式，這必然會帶來資金成本的壓力。尤其是經(jīng)歷疫情之后，眾房企大部分“囊中羞澀”，這方面問題仍不容忽視。

整體仍以平穩(wěn)為主

上述業(yè)內(nèi)人士一致判斷，疫情之后是改善大戶型的機遇。此前受制于調(diào)控政策，北京豪宅市場表現(xiàn)一直不佳，雖然后面慢慢有所突破，但整體成交量仍較高點有所差距。目前來看，無論是供地節(jié)奏轉(zhuǎn)變，還是項目入市網(wǎng)簽價，都傳遞出了積極的信號，不但10萬+的豪宅產(chǎn)品增多，而且單價也有創(chuàng)高的趨勢。

北京商報記者了解到，近期批復的魯能釣魚臺美高梅別墅(榴鄉(xiāng)路84號院)，共取得了23張現(xiàn)房銷售許可證，合計46套房源，其中6號樓的別墅擬售價格達到了17.12萬元/平方米。

“3·17”調(diào)控后，北京房地產(chǎn)市場整體降溫，后又經(jīng)歷多輪調(diào)控，使得整體房價趨于平穩(wěn)，如今放松豪宅產(chǎn)品密集入市，而且多以“高價”現(xiàn)身，這會不會帶來北京房價的新一輪波動?對此，郭毅稱，豪宅市場可以說是一個相對孤立的市場，屬于一個小眾細分領(lǐng)域，其自身價格的提升，并不會對北京整體市場產(chǎn)生更多影響。

在郭毅看來，大面積改善產(chǎn)品的集中入市更多起到的是“中和”目的。此前幾年，北京新房供應(yīng)以限競房居多，而這方面的庫存量已經(jīng)達到一個相對較高的數(shù)值，需要慢慢去消化。所以，大面積戶型的入市是讓市場有更多的選擇，而銷售價格則會因為限競房的“清存”會趨于平衡，北京整體市場仍以穩(wěn)定為主，保持一個小幅上漲的趨勢。購房者也不要抱有調(diào)控放松的幻想，要認清楚“房住不炒”的底線。

隨著北京不限價地塊供應(yīng)的增加，全市區(qū)域內(nèi)豪宅項目或?qū)⒊霈F(xiàn)較大增長。郭毅認為，一旦短期內(nèi)出現(xiàn)大量增長，勢必會帶來供過于求的局面，畢竟能買得起豪宅的還是少部分客群，這方面競爭會更加激烈。除此之外，由于土地價格的攀升，新入市的項目缺乏價格的優(yōu)勢，臨近的同類二手房也是未來潛在的對手。刨去外在的區(qū)域位置優(yōu)勢，如何提升“吸引力”將是房企脫穎而出的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞： 集體入市