千億元級房企奧園陷入了多事之秋。繼前不久因60億元理財產(chǎn)品到期未付鬧得沸沸揚揚后，12月2日晚間，奧園又發(fā)布公告稱債權(quán)人要求其償還6.5億美元融資。剛過去的11月，奧園還多次被國際評級機構(gòu)下調(diào)評級。業(yè)內(nèi)人士分析，奧園的一系列風(fēng)波具有連鎖反應(yīng)，背后與其這些年高杠桿擴張脫不了干系，當(dāng)前環(huán)境下，其提出的兌付方案能否助其平穩(wěn)過渡存在很大不確定性。

理財風(fēng)波后又被要求償還海外債

12月2日晚間，奧園發(fā)布公告表示，評級下調(diào)導(dǎo)致公司及其成員企業(yè)作為借款人或擔(dān)保人的若干境外融資觸發(fā)違約條款。公司接到債權(quán)人通知，本金總額約6.512億美元(約合人民幣42億元)的融資因評級下調(diào)而被要求償還，于公告日公司并無付款或就替代付款安排與上述債權(quán)人達(dá)成協(xié)議。

奧園方面表示，上述未還款可能“觸發(fā)相關(guān)債權(quán)人可能有權(quán)要求本集團提前償還若干其他境外融資安排，而有關(guān)債權(quán)人可能有權(quán)根據(jù)彼等各自的融資安排條款要求支付債務(wù)及/或采取行動”。

此外，奧園方面還表示，“鑒于本集團面臨的流動資金問題，無法保證本集團將能于其他境外融資安排到期時履行其項下的財務(wù)責(zé)任”。如果奧園無法履行責(zé)任償還任何到期債務(wù)，或與有關(guān)債權(quán)人協(xié)定重續(xù)或延長借款或其他安排，可能會對公司的業(yè)務(wù)、前景、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績“造成重大不利影響”。

而前不久，奧園還深陷60億元理財?shù)狡谖锤讹L(fēng)波。據(jù)了解，奧園的理財總額共約60億元，涉及全部投資人約1500人，其中內(nèi)部員工及親友推薦669人。對此，奧園已制定了相應(yīng)的兌付方案。投資人以每份投資產(chǎn)品為單位，可以任意選擇以下兩種方案進(jìn)行兌付，或者組合兩種方案兌付：方案一為現(xiàn)金分期兌付，方案二為實物資產(chǎn)兌付。

對于奧園一系列財務(wù)問題，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，要求償還債務(wù)說明投資人對奧園的償債能力并不信任，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大壓力，投資人擔(dān)心其銷售業(yè)績不好，影響后續(xù)還款，因此要求提前償還。

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對中國商報記者表示，奧園一系列的財務(wù)問題具有連鎖反應(yīng)。當(dāng)其出現(xiàn)理財“爆雷”或債務(wù)違約時，即使債權(quán)人同意延期，評級機構(gòu)也會對其下調(diào)評級。而一旦公司評級被下調(diào)，按照海外債協(xié)議條款，其部分海外債就可能出現(xiàn)違約。而一旦其海外債出現(xiàn)技術(shù)性違約，就會出現(xiàn)被債權(quán)人要求還款的情況。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對中國商報記者補充道，奧園當(dāng)前出現(xiàn)的問題一是由于投資者信心不足，出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象;二是因為企業(yè)本身經(jīng)營存在問題，當(dāng)前房地產(chǎn)市場降溫背景下企業(yè)應(yīng)對危機能力不足。

一個月六次被下調(diào)評級

在剛過去的11月，國際評級機構(gòu)六次對奧園下調(diào)評級，這直接導(dǎo)致了其此次被要求償還海外債事件的出現(xiàn)。

據(jù)悉，10月15日，標(biāo)普將奧園的長期發(fā)行人信用評級由B+下調(diào)至B，之后于11月16日下調(diào)至CCC。11月3日，惠譽將奧園的長期外幣發(fā)行人違約評級由BB下調(diào)至B+，后于11月19日下調(diào)至B-，再于11月24日下調(diào)至CCC-。11月5日，穆迪將奧園的公司家族評級由B1下調(diào)至B2，之后于11月22日下調(diào)至Caa2。

標(biāo)普在11月16日下調(diào)奧園評級時表示，由于無法獲得現(xiàn)有現(xiàn)金余額用于償還債務(wù)、大量債務(wù)即將到期以及現(xiàn)金生成能力減弱，奧園可能面臨巨大的短期流動性壓力。據(jù)記者統(tǒng)計，目前奧園共存續(xù)10筆美元債，合計規(guī)模約29億美元，約合人民幣近200億元。

從資本市場來看，12月3日當(dāng)天，奧園股價下跌11.88%，報收1.78港元/股。實際上，6月初以來，奧園股價就一直跌跌不休，從9.12港元/股的高位跌至如今1.78港元/股，六個月時間跌去80%，作為千億元級銷售規(guī)模的Top50房企，市值僅剩49.9億港元。

而標(biāo)普提到的現(xiàn)金生成能力弱或與其銷售業(yè)績相關(guān)。奧園公告顯示，今年9月，奧園合同銷售額同比下滑9.35%，10月合同銷售額又同比下滑33.18%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，奧園實現(xiàn)全口徑銷售額1157.8億元，僅完成全年銷售目標(biāo)的77.19%。

標(biāo)普認(rèn)為，在未來6-12個月內(nèi)，奧園的銷售可能會保持疲軟。因此，標(biāo)普預(yù)計奧園的合同銷售額將在2021年和2022年下降3%-5%。這將限制奧園利用內(nèi)部資源解決還款壓力和恢復(fù)流動性的能力。

高杠桿擴張后遺癥

作為房地產(chǎn)行業(yè)千億元級軍團之一，奧園有過自己的高光時刻。其曾在四年內(nèi)實現(xiàn)了從百億元規(guī)模到千億元規(guī)模的跨越，但其有息負(fù)債也同步增長，而如今的一系列問題出現(xiàn)與其曾經(jīng)的高杠桿擴張脫不了干系。

數(shù)據(jù)顯示，奧園的銷售規(guī)模從2015年的151.7億元一路增長至2019年的1180.6億元，行業(yè)排名也從60名開外一路躍升至Top30。2020年，奧園銷售額達(dá)1330.1億元，行業(yè)排名第29位。

最新財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年末，奧園有息負(fù)債總額達(dá)1121億元，其中一年內(nèi)要付的流動負(fù)債為517億元，另外有411億元的“貿(mào)易及其他應(yīng)付款”，但賬上銀行存款和現(xiàn)金為606億元，還未考慮部分現(xiàn)金可能受限的情況。

值得注意的是，同期，奧園還有高達(dá)349億元的少數(shù)股東權(quán)益，幾乎是歸母股東權(quán)益的兩倍。實際上，無論2020年還是今年上半年，奧園少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益的比重均在65%以上，這使得外界對奧園一直有“明股實債”的質(zhì)疑。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪對中國商報記者表示，奧園此次風(fēng)波的出現(xiàn)或在意料之中，其近幾年擴張步伐較快，資金方面主要依賴外部融資，當(dāng)前市場融資端及銷售端均不太理想，奧園的負(fù)債壓力也會逐漸加大。

IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對中國商報記者表示，奧園此次風(fēng)波出現(xiàn)的原因表面來看是其流動性出現(xiàn)了問題，實質(zhì)上是因為奧園多年來運用了較高的財務(wù)杠桿，推動高負(fù)債下的高周轉(zhuǎn)模式以實現(xiàn)規(guī)模增長，且奧園的隱性負(fù)債和表外負(fù)債一直以來都被市場質(zhì)疑與詬病，這給其財務(wù)安全埋下了較大的隱患。當(dāng)其評級下降帶來融資不暢或銷售去化下降時，財務(wù)危機自然也就爆發(fā)了。

央視財經(jīng)評論員薛建雄對中國商報記者表示，奧園或存在較多的表外負(fù)債，其銷售回款主要用于應(yīng)付表外負(fù)債，當(dāng)實際賬面融資到賬時，企業(yè)則沒有足夠資金進(jìn)行償還，進(jìn)而出現(xiàn)了一系列財務(wù)問題。

風(fēng)波還會持續(xù)多久

截至目前，對于理財?shù)狡趩栴}奧園已拿出了兌付方案，也在進(jìn)行資產(chǎn)出售以緩解流動性問題。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境下，奧園的應(yīng)對方案能否助其平穩(wěn)度過危機存在較大不確定性。

據(jù)了解，對于60億元理財?shù)狡诘氖录?，奧園已拿出了現(xiàn)金兌付和實物兌付兩種兌付方案。此外，奧園還在積極出售資產(chǎn)。例如，11月4日，奧園、奧園健康發(fā)布聯(lián)合公告稱，奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益進(jìn)行初步討論。

11月14日，奧園發(fā)布公告表示，11月12日，賣方奧園地產(chǎn)(香港)有限公司(奧園全資附屬公司)與買方新永投資發(fā)展有限公司訂立協(xié)議。據(jù)此，賣方有條件同意出售及買方有條件同意收購銷售股份及股東貸款，代價為現(xiàn)金9億港元。

奧園的一系列動作能否助其平穩(wěn)度過危機?盧文曦認(rèn)為，奧園拿出的現(xiàn)金和實物兌付方案都是其斷臂求生的方式，為的是盡快解決現(xiàn)金流問題。但這一方案短期很難救急，實物兌付能否被投資人接受存在很大的不確定性。

黃立沖更是直言，奧園的兌付方案主要是給國內(nèi)投資者的，因國內(nèi)資產(chǎn)在法律上無法增加海外投資者的抵押資產(chǎn)，海外投資者無安全保障在手，很難同意奧園的方案。而奧園出售的資產(chǎn)同樣很難給到海外投資者，因為其會在訴訟前被采取保全、查封、接管等措施。因此，海外投資者大概率會和奧園硬抗。

關(guān)榮雪認(rèn)為，奧園當(dāng)前資產(chǎn)價值遠(yuǎn)高于負(fù)債，且給出保兌付和保運營的具體方案，后續(xù)的解決辦法釋放了一定的積極信號，但事件未來走勢受市場調(diào)控、企業(yè)出售資產(chǎn)進(jìn)展等多方面因素影響，仍存在很大的不確定性。(記者 周子荑)

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