國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心日前在京發(fā)布了《中國住房金融發(fā)展報告(2019)》。報告稱，落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的住房市場定位，需要沿著兩條線展開工作：一條是落實“住”，就是要建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度：另一條就是抑制“炒”，那就需要建立支持房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的長效機制。這兩條線都與有效的房地產(chǎn)金融體系密切相關(guān)。

報告認為，我國住戶部門的房貸金融風(fēng)險整體可控。盡管從房價收入比、租金資本化率等指標的國際比較來看，我國整體和一線城市都處于高位，但是，從貸款償債率指標來看，2018年的5.5%則明顯標識著償債壓力較小。究其原因，一方面，在我國房貸大規(guī)模發(fā)放的年代，房價總體處于歷史低位，此后房價上漲，提高了住房的重置價格，客觀上對償債形成“保護”;另一方面，我國居民儲蓄率一直較高，擁有足夠的金融資源支撐還款。然而，值得注意的是，2016年以來，居民杠桿率的急劇攀升和居民儲蓄率隨經(jīng)濟下行而開始下降，在減緩房價上升壓力的同時，也給未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展投上了一抹清淡的色彩。

報告同時指出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蘊含的金融風(fēng)險。一方面，自實施去杠桿政策以來，它們的資產(chǎn)負債率和杠桿率從未下降;另一方面，盡管這些企業(yè)的銷售利潤率還在上升，但凈資產(chǎn)收益率已露下降之疲態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利正在被高額債務(wù)侵蝕。

國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚表示，傳統(tǒng)上最“實體”的房地產(chǎn)市場，如今已開始大規(guī)模地金融化。房地產(chǎn)市場的金融化，不可避免會帶來新的風(fēng)險因素，為了有效管理這些風(fēng)險，我們必須未雨綢繆。管理房地產(chǎn)金融風(fēng)險最關(guān)鍵的是如下兩條：

第一，金融創(chuàng)新不可過于復(fù)雜，新產(chǎn)品的風(fēng)險要充分揭示，而且要易于理解。2008年美國次貸危機中，所涉貸款的規(guī)模自身并不大，卻產(chǎn)生如此惡性的影響，重要原因之一，便是產(chǎn)品過于復(fù)雜化：其一，結(jié)構(gòu)化分檔之后，優(yōu)先檔和劣后檔之間的違約相關(guān)性并不真實，危機發(fā)生前， 這一參數(shù)都是基于模擬結(jié)果得出的，蘊含的違約風(fēng)險不清，當(dāng)然就很難指望提出有針對性的監(jiān)管和救助措施了;其二，證券化之后， 市場并不清楚新的證券交易的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，雷曼的倒閉，正可歸因于監(jiān)管當(dāng)局對其在做市商中的系統(tǒng)性重要性地位無所了解;其三，市場對移動互聯(lián)背景下信息傳播模式的理解不夠深入，這還有待傳媒理論的深入研究。

第二，金融創(chuàng)新應(yīng)置于監(jiān)管之下。脫離監(jiān)管是美國次貸危機發(fā)生的重要原因。危機前，房貸一級市場中前十大次貸放款機構(gòu)(約占次貸總份額的59%)都不是聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)的會員，因此脫離了聯(lián)邦住房金融委員會的監(jiān)督;二級市場中約20% 的抵押支持證券不在聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)督辦公室的監(jiān)管之下，而它們大部分都是次級貸款支持證券。危機后，美國當(dāng)局采取了擴大次貸支持證券購買比重的緊急措施，對穩(wěn)定市場發(fā)揮了積極的作用。這說明，在提高監(jiān)管體系有效性的同時，還應(yīng)當(dāng)盡可能擴大監(jiān)管的覆蓋范圍。

關(guān)鍵詞： 房貸金融風(fēng)險