由于對物業(yè)公司服務長期不滿，海口市美蘭區(qū)新世界花園小區(qū)和夏威夷花苑小區(qū)業(yè)主委員會通過投票表決，公開選聘了新的物業(yè)公司并簽約。然而，記者采訪了解到，老物業(yè)不愿退出，新物業(yè)進不了場，新物業(yè)進場的合法性遭質(zhì)疑，各種矛盾膠著難解。

相關(guān)專家指出，海口這兩個小區(qū)更換物業(yè)難的問題極具代表性，小區(qū)業(yè)主委員會如何合法合規(guī)行使權(quán)力，政府部門在小區(qū)治理中充當什么角色，如何及時依法有效解決糾紛，指導小區(qū)自治組織更好加強管理，這些問題都值得在現(xiàn)實工作中積極尋求破解之道。

新物業(yè)進場合法性遭質(zhì)疑

在街道辦指導下，新世界花園小區(qū)經(jīng)過數(shù)年“奮斗”，終于在今年3月26日召開了首次業(yè)主大會，獲得“雙過半”業(yè)主(專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主)同意，順利成立業(yè)主委員會并在街道辦備案。

新世界花園業(yè)主委員會成員告訴記者，委員會成立之后，立即與物業(yè)公司溝通改善物管服務，不僅遭到拒絕，對方還公然表示不承認新成立的業(yè)委會。隨后，業(yè)委會張羅召開第二次業(yè)主大會，以獲得授權(quán)選聘新的物業(yè)公司。

在得到超半數(shù)選票并經(jīng)公示后，業(yè)委會委托招投標公司面向全國招聘物業(yè)公司，一家具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司中標，雙方簽約，約定7月8日進場。

一位業(yè)委會成員告訴記者，自第二次業(yè)主大會召開起，老物業(yè)相關(guān)人員先后做出給業(yè)委會辦公室加鎖、帶保安上門騷擾等行為，約定交接當天，老物業(yè)與部分業(yè)主堵住小區(qū)大門不讓新物業(yè)進場。

這期間，小區(qū)一些業(yè)主間流傳著一種說法，認為業(yè)委會之所以急著換物業(yè)，是得到了新物業(yè)的好處，且最終目的是為侵吞小區(qū)上千萬元的小區(qū)維修基金。“這種不確定的言語傳多了讓一些對業(yè)委會不了解的業(yè)主產(chǎn)生了懷疑。”一位業(yè)委會成員說。

一些支持老物業(yè)或?qū)I(yè)委會不信任的業(yè)主前往街道辦舉報，稱第二次業(yè)主大會投票有假。街道辦根據(jù)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)第二次業(yè)主大會存在“未事先告知街道辦和居委會”等不規(guī)范情形。街道辦先后向業(yè)委會發(fā)出兩份通知，要求公布第二次業(yè)主大會有關(guān)情況，并暫緩辦理新老物業(yè)交接手續(xù)。

7月8日，區(qū)政府與街道辦介入，多次召開協(xié)調(diào)會，就新世界花園選聘物業(yè)程序、投票方式等多次討論，并對選票進行電話核查，以確保“雙過半”的真實性。

按照法律規(guī)定，如果部分業(yè)主所提的“選票有假”屬實，經(jīng)電話核查達不到“雙過半”，業(yè)委會與新物業(yè)簽訂的合同就缺乏法律依據(jù)，新老物業(yè)便不能依法交接。

海口市美蘭區(qū)住保中心負責人說，小區(qū)實行自治管理，如今新物業(yè)進不了場，一批業(yè)主舉報投票造假，業(yè)委會希望政府出面讓老物業(yè)退場，政府部門才不得不介入，對選票進行電話核查等。

在電話核查選票的同時，街道辦向新世界花園業(yè)委會發(fā)出《責令整改通知書》，指出該小區(qū)第二次業(yè)主大會存在三個方面的不規(guī)范情形，責令整改，特別要求業(yè)委會就選聘的物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量標準、服務收費、合同期限等事項按照有關(guān)法律法規(guī)進行規(guī)范投票表決。

“只要新世界花園業(yè)委會按要求整改到位，政府便可幫助協(xié)調(diào)。”美蘭區(qū)政府相關(guān)人員7月25日接受記者采訪時表示。

新世界花園一位業(yè)委會成員指出，日前發(fā)生在?？诿捞m區(qū)夏威夷花苑小區(qū)的新老物業(yè)更換糾紛，讓他們對新物業(yè)能否順利進場產(chǎn)生了懷疑。

5月25日，?？谙耐幕ㄔ沸^(qū)進行新老物業(yè)交接，然而老物業(yè)拒不退場。?？谑袠I(yè)主委員會協(xié)會會長肖江濤說，據(jù)協(xié)會了解，夏威夷花苑召開業(yè)主大會、選聘新物業(yè)公司均在街道辦和社區(qū)居委會指導下進行，所有手續(xù)均合法合規(guī)，區(qū)政府進行的選票核查也達到了“雙過半”要求，合法合規(guī)選聘的新物業(yè)卻至今仍進不了場。

老物業(yè)占坑不肯挪窩

接受記者采訪的相關(guān)人士認為，上述兩個小區(qū)更換物業(yè)發(fā)生的波折，既因老物業(yè)不愿放棄賺錢陣地，也與業(yè)委會成員對法律法規(guī)不熟悉、工作能力難服眾等有關(guān)。

“大部分更換物業(yè)公司的小區(qū)，都因老物業(yè)不愿退場而有過各種各樣的矛盾。”肖江濤說。

老物業(yè)們?yōu)楹握贾^(qū)不挪窩??？谑袠I(yè)主委員會協(xié)會一名理事說，物業(yè)本應是微利行業(yè)，但實際卻變成了“零本萬利”的暴利行業(yè)。

據(jù)悉，一般情況下，開發(fā)商開發(fā)完樓盤后，由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂合約，不少開發(fā)商自行成立物業(yè)公司管理小區(qū)。按照現(xiàn)行法律，小區(qū)成立業(yè)委會前，業(yè)主們對于開發(fā)商與哪家物業(yè)公司合作，與物業(yè)簽訂哪些服務條款，都沒有發(fā)言權(quán)。

從物業(yè)企業(yè)來看，由于行業(yè)準入門檻低，工商注冊登記獲得營業(yè)執(zhí)照便可營業(yè)，企業(yè)素質(zhì)良莠不齊。據(jù)悉，海口小區(qū)物業(yè)只有1800多個，物業(yè)公司卻有2000多家。

上述協(xié)會理事介紹，一般小區(qū)都有公共收益，包括電梯廣告費和車位費，一些大型小區(qū)還有公共區(qū)域的出租租金;一般業(yè)主無法清晰地了解物業(yè)公司的收支賬目，更談不上監(jiān)督了。

耀江花園是海口中上規(guī)模的小區(qū)，住戶有1300多戶，該小區(qū)業(yè)委會主任陳雷介紹，小區(qū)每年廣告費25萬元、地面停車費約35萬元，公共用房租金25萬元。陳雷說，業(yè)委會與原物業(yè)簽訂了一年期試用合同，服務有改善就繼續(xù)合作，若不滿意就考慮換物業(yè)和追討公共收益。但是，“前物業(yè)收走的公共收益是很難追回的”，海口福祥家園小區(qū)業(yè)委會主任陳新說。

老物業(yè)們常常想方設法避免“被解雇”，他們在業(yè)委會籌備階段就進行百般阻撓。新世界花園小區(qū)物業(yè)也在新物業(yè)進場前，臨時聘請了數(shù)十名“保安”不間斷在小區(qū)巡邏。7月10日，美蘭區(qū)政府答應小區(qū)業(yè)委會的請求，協(xié)調(diào)公安分局核對小區(qū)保安名單，清理“無關(guān)人員”。

受訪的幾位美蘭區(qū)政府官員指出，新世界花園小區(qū)業(yè)委會成員對法律法規(guī)不熟悉，召開業(yè)主大會、表決選聘事項存在不符合法律要求等問題，以致遭到部分業(yè)主質(zhì)疑與起訴，也是物業(yè)更換難的原因之一。

對于政府究竟能否幫助合法合規(guī)選聘新物業(yè)的小區(qū)清退老物業(yè)的疑問，受訪官員指出，政府可以約談老物業(yè)、給予行政處罰，但依照現(xiàn)行法律，如果約談和行政處罰都不奏效，新物業(yè)與業(yè)委會只能通過訴訟手段維權(quán)。

而據(jù)?？谑袠I(yè)主委員會協(xié)會相關(guān)人士了解，截至目前，尚未獲悉物業(yè)主管部門對哪一家拒不退場的物業(yè)公司實行過“行政處罰”，寄希望法院裁決化解矛盾。

8月1日，新世界花園所在的新埠街道辦發(fā)出《致新世界花園小區(qū)全體業(yè)主的一封信》，信中稱，為了妥善化解矛盾糾紛，了解小區(qū)業(yè)主主流民意，美蘭區(qū)組織力量，在視頻全程監(jiān)控下，通過電話回訪方式進行民意調(diào)查。經(jīng)調(diào)查，更換物業(yè)是多數(shù)業(yè)主的意愿，但該民意調(diào)查不能作為更換物業(yè)的法定依據(jù)。

8月2日一早，新世界花園小區(qū)選聘的新物業(yè)依舊沒成功進場。新埠街道辦又臨時向小區(qū)業(yè)委會發(fā)函稱，7月23日，小區(qū)部分業(yè)主向法院提起訴訟，要求法院裁決小區(qū)第二次業(yè)主大會表決結(jié)果無效，目前法院已經(jīng)立案受理，建議小區(qū)物業(yè)管理維持現(xiàn)狀，暫停物業(yè)交接，避免沖突，待法院作出裁判后，按法院的裁決執(zhí)行。

“司法程序一走就至少半年，老物業(yè)不退場，服務質(zhì)量卻直線下降，受苦的是小區(qū)業(yè)主。”肖江濤說。

多舉措力促業(yè)委會健康高效運行

記者采訪發(fā)現(xiàn)，?？趦蓚€小區(qū)換物業(yè)的矛盾消耗了所在區(qū)政府、街道辦、社區(qū)居委會大量行政資源，相關(guān)人員既要處理日常工作，還得加班加點處理兩起糾紛，并且最后也拿不出特別奏效的辦法。

“當?shù)卣矫婧茴^疼，類似事件可能還會在其他小區(qū)發(fā)生。”美蘭區(qū)一位官員說，兩年前區(qū)政府就意識到，物業(yè)公司亂收費、物業(yè)與業(yè)主間矛盾、開發(fā)商允諾不兌現(xiàn)等問題將成為小區(qū)矛盾高發(fā)因素。

海口市政府十分重視業(yè)委會在小區(qū)治理中的作用，要求各區(qū)指導更多小區(qū)成立業(yè)委會，但據(jù)海口市業(yè)主委員會協(xié)會統(tǒng)計，目前?？谌?868個各類小區(qū)中，成立業(yè)委會的僅386個，占13.4%。

進展為何如此緩慢?海口秀英區(qū)與美蘭區(qū)住保中心人士均指出，這與海口很多小區(qū)空置率高、候鳥型業(yè)主多有很大關(guān)系，這些業(yè)主居住時間短，對小區(qū)事務也不太關(guān)心，無論成立業(yè)委會，還是選聘新物業(yè)，都較難達到《物業(yè)管理條例》所規(guī)定的“雙過半”要求。

“‘雙過半’是一道難邁過的坎。”上述人士說。?？谑袠I(yè)主委員會協(xié)會相關(guān)人員認為，“雙過半”難達標屬實，但政府主管部門不愿介入、不懂介入、沒能力介入也是主因之一。

他舉例說，《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》明文規(guī)定，對于物業(yè)公司拒絕辦理移交手續(xù)的，縣級以上物業(yè)管理主管部門可責令其限期移交，逾期仍不移交的，視不同情形進行罰款，超過3個月仍不移交的，可降低其資質(zhì)等級或者吊銷其資質(zhì)證書。

?？谙耐幕ㄔ沸^(qū)老物業(yè)拒不移交已兩月有余，據(jù)海口市業(yè)主委員會協(xié)會知情人士了解，物業(yè)主管部門并未對老物業(yè)實施罰款等處罰。

肖江濤說，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對小區(qū)成立業(yè)委會具有指導和監(jiān)督的職責，但實際上，指導、監(jiān)督變成了“審批”，由于這項工作沒有納入街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政績考核，可做可不做，相關(guān)人員對這項工作動力不足。

進一步來看，肖江濤說，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)也存在沒能力指導和監(jiān)督的問題，以?？跒槔?，市住建局物業(yè)科4人，每個區(qū)住保中心1名副主任分管物業(yè)，街道辦無專職管理物業(yè)的人員，而每個區(qū)都有幾百個小區(qū)，每個小區(qū)動輒數(shù)百戶、上千戶。

另一方面，專家指出，一些地方官員囿于“小區(qū)業(yè)主自治”的法律規(guī)定，在新老物業(yè)交接矛盾中疲于應付、作為有限，或期待法院判決化解矛盾，實際是將矛盾擱置、拖延，并非小區(qū)治理的積極作為。而廣大小區(qū)業(yè)主及業(yè)委會義工對于業(yè)委會成立及維權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定還十分陌生，維權(quán)過程中容易發(fā)生操作不規(guī)范的情形，急需進行有效培訓指導。

美蘭區(qū)政府一位官員坦言，物業(yè)糾紛逐年上升，政府急需強化社區(qū)網(wǎng)格員能力，及早發(fā)現(xiàn)、介入、指導小區(qū)成立業(yè)委會、更換物業(yè)公司等事宜;盡快鋪開電子決策投票系統(tǒng)，既解決候鳥型業(yè)主無法到場的問題，又可讓投票結(jié)果真實可信、無懈可擊。

針對物業(yè)管理行政力量薄弱的現(xiàn)實，專家建議效仿國內(nèi)一些城市增設城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理委員會，在社區(qū)增設物業(yè)管理中心，配置專業(yè)人員，賦予行業(yè)協(xié)會更多職能，對業(yè)委會成員及基層物管人員強化培訓與指導，幫助業(yè)委會健康高效運行。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)