“2021年市場(chǎng)下行過(guò)程中，豪宅成交表現(xiàn)給樓市畫上了濃墨重彩的一筆。

這一年，在內(nèi)因、外因的結(jié)合之下，整體市場(chǎng)一路下行，豪宅市場(chǎng)卻一片“繁榮”。CRIC數(shù)據(jù)顯示， 北上廣深杭等10個(gè)城市單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上豪宅共成交22057套，同比增長(zhǎng)74% ；總價(jià)1000萬(wàn)元以上新建豪共成交41018套，其中一線成交30916套，皆創(chuàng)歷史新高。

過(guò)去一年，總價(jià)3000萬(wàn)元以上和5000萬(wàn)元以上豪宅成交總量較去年分別增加6%和31%。其中， 5000萬(wàn)元以上豪宅增速較高，全年共成交676套。 單城市來(lái)看，上海豪宅成交量占總成交的44%，共成交299套。

2021年，一線城市二手“千萬(wàn)豪宅”成交18383套，處于歷史高位，這一數(shù)據(jù)僅次于2020年。

綜合來(lái)看，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)格越貴越好賣，漲得越高的局面，實(shí)際上，今年豪宅火爆，一部分是“虛假繁榮”，在巨大價(jià)差吸引下，投機(jī)套利進(jìn)入豪宅市場(chǎng)，在“房住不炒”的大環(huán)境下，建議適度放開(kāi)豪宅限價(jià)，讓自住需求的客戶首先得到滿足。 ”

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01

單價(jià)15萬(wàn)元以上頂豪成交翻一倍

從單價(jià)來(lái)看，2021年，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅共成交14633套，同比增加79%。深圳、三亞、青島和南京成交同比漲幅超200%。

深圳、北京、上海高單價(jià)豪宅成交保持高位運(yùn)行。其中深圳單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交4804套，同比增加264%，北京成交2053套，同比增長(zhǎng)157%。上海單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅雖同比增速僅為20%，但成交套數(shù)最高，共成交6887套，比深圳多出近兩千套。

三亞、青島和南京高單價(jià)豪宅成交規(guī)模倍增。單價(jià)10萬(wàn)元/平方米豪宅，三亞共成交118套，同比增長(zhǎng)392%，青島和南京分別14套和4套，同比增長(zhǎng)均超250%。

單價(jià)15萬(wàn)元以上頂豪成交數(shù)據(jù)亮眼，全國(guó)共成交925套，分布在上海、蘇州、北京、深圳和廣州五大城市。且增速是最高的，比2020年增加了105%，其中上海市場(chǎng)2021年15萬(wàn)元/平方米以上的豪宅成交403套，占據(jù)成交總量超四成。

蘇州2021年單價(jià)15萬(wàn)以上的豪宅成交61套，一躍成為僅次于上海的城市，力壓北京、深圳和廣州。

表：?jiǎn)蝺r(jià)10萬(wàn)以上以及單價(jià)15萬(wàn)以上

豪宅成交套數(shù)對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

02

上海、北京依然是頂豪聚集地

那么，頂級(jí)豪宅市場(chǎng)呢？

從成交情況來(lái)看，上海、北京依然是頂豪聚集地。2021年總價(jià)3000萬(wàn)元以上頂豪成交套數(shù)皆超600套，穩(wěn)居頂豪成交榜前兩位。

值得注意的是，上海3000萬(wàn)元以上豪宅共成交955套，同比下降22%，主要還是受限價(jià)、限簽政策影響，新房集中供應(yīng)后遠(yuǎn)郊區(qū)域的剛需盤供貨節(jié)奏明顯加快，核心區(qū)位的頂豪項(xiàng)目則較難拿到新的預(yù)售證，推售時(shí)間節(jié)點(diǎn)被迫向后延期，網(wǎng)簽備案也時(shí)有停滯。

總價(jià)5000萬(wàn)以上豪宅的成交增速很高，合計(jì)成交676套，比2020年增長(zhǎng)了31%。

其中，2021年，上海5000萬(wàn)以上總價(jià)成交房屋299套，同比增長(zhǎng)18%。成交量排在首位。北京5000萬(wàn)以上總價(jià)成交255套，同比增長(zhǎng)57%，僅次于上海。而深圳在調(diào)控政策的嚴(yán)壓下，僅成交41套，同比下降15%。

值得注意的是，青島2021年5000萬(wàn)以上的豪宅成交11套，還比南京高一套，為近3年首次進(jìn)入“兩位數(shù)”成交的城市。

表：3000萬(wàn)以上以及5000萬(wàn)以上

豪宅成交套數(shù)對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

從單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上頂豪成交數(shù)據(jù)看，上海共成交了403套，同比增長(zhǎng)33%，與此同時(shí)，占全國(guó)15萬(wàn)元/平方米頂豪成交總量的43.6%。

舉例說(shuō)明，10月15日上海翠湖五集開(kāi)盤，推出106套房源，總價(jià)4000-9000萬(wàn)，總認(rèn)購(gòu)468組，當(dāng)天售罄。

12月8日九廬（陸家嘴濱江苑）開(kāi)盤，推出152套房源，總價(jià)段920-6600萬(wàn)元，還有2套總價(jià)1.4億元的頂層復(fù)式，總認(rèn)購(gòu)679組，觸發(fā)積分98.4分，同樣當(dāng)天售罄。

與一手豪宅的火熱相比，核心城市二手總價(jià)1000萬(wàn)元以上的豪宅今年成交5150套，比2020年下降19%，但仍然處于高位。

雖然豪宅市場(chǎng)一片繁榮，但是在明顯但價(jià)差下，很多人選擇買一手房而不愿意買二手房。

03

豪宅價(jià)差導(dǎo)致“虛假繁榮”

從核心二三線城市總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅成交來(lái)看，2021年成交量也明顯高于前幾年，達(dá)10102套，為2011年至今首次突破1萬(wàn)套，熱度空前。

表：核心城市2009年-2021年

商品住宅總價(jià)1000萬(wàn)元以上成交套數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

“價(jià)差越大越好賣”是本輪豪宅市場(chǎng)“一房難求”的重要原因。我們從豪宅客戶群可窺探一二。

今年豪宅客戶中，涌入大量投資客。其中包括一部分“打新炒房”族。

以杭州臻奧院為例，有一期樓盤于2021年8月13日開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)預(yù)售價(jià)格48100元/平方米左右，周邊二手不少掛牌價(jià)都在每平方米單價(jià)10萬(wàn)—12萬(wàn)之間。

較大的價(jià)差之下，該項(xiàng)目最后中簽率極低，入圍人數(shù)2471組，中簽率僅為3.3%。

除了投資客之外，豪宅客群還出現(xiàn) “社保巨子”的專屬名詞，這類人什么職業(yè)都有，既有企業(yè)高管/股東/董事、專家學(xué)者、律師、醫(yī)生等高端人群，也有普通的工薪階層，他們的共同特點(diǎn)是社保從2003年繳納到現(xiàn)在，基本上都沒(méi)有斷過(guò)。

這類人的年紀(jì)在45歲—60歲之間，問(wèn)他們?yōu)槭裁磥?lái)排隊(duì)？不少人說(shuō)，就是為子女來(lái)買房。實(shí)際上，這就導(dǎo)致部分積分不夠的豪宅“剛需”一族，轉(zhuǎn)買二手。

以上海為例，部分單價(jià)10萬(wàn)-16萬(wàn)元/平方米的二手豪宅下半年房?jī)r(jià)較上半年漲幅多在10%左右，部分單價(jià)超16萬(wàn)元/平方米的二手豪宅房?jī)r(jià)下半年漲幅均在10%以上，其中翠湖天地（四期）最高漲幅達(dá)14.87%。

今天的豪宅市場(chǎng)和前幾年的豪宅市場(chǎng)發(fā)生了非常大的差異，因?yàn)橛辛藫u號(hào)、算分、社保，這些復(fù)雜的計(jì)算方式，加上市場(chǎng)上一二手房的價(jià)差，導(dǎo)致越來(lái)越多的普通民眾都參與到買房中來(lái)。

豪宅是保值的嗎？就一定值得購(gòu)買嗎？

二手房方面，上海5000萬(wàn)以上成交仍是最高，為134套，同比增長(zhǎng)20%，北京第二，深圳第三，與其他城市都保持一定的增長(zhǎng)不同。

值得注意的是，頂級(jí)豪宅的市場(chǎng)出現(xiàn)了一些波瀾，深圳5000萬(wàn)以上的二手房成交出現(xiàn)了大幅跳水，僅為16套，同比跌幅高達(dá)74%。

九個(gè)字足以說(shuō)明頂豪市場(chǎng)的現(xiàn)狀：有價(jià)差，買不到，難賣掉。

但是，這仍然一定程度說(shuō)明了投資渠道的匱乏。

也許，深圳今天的豪宅市場(chǎng)，也就是其他一線城市明天的豪宅市場(chǎng)。買豪宅的目的，慢慢從居住變成了“投資”后，這個(gè)市場(chǎng)還會(huì)好嗎？在“房住不炒”大環(huán)境下，這個(gè)答案一定是否定的。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”（ID:dzypls），作者：編輯部，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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