文 | 秦明；編輯 | 石亞瓊

2021年房地產(chǎn)市場陡增直下，尤其是7月以來，已連續(xù)5個月單月負增長。據(jù)首創(chuàng)證券數(shù)據(jù)，2021年的累計銷售總量同比下降14.7%，相比2011年和2014年同比下降9.3%與7.8%，幅度更為顯著。結(jié)合克而瑞數(shù)據(jù)顯示，50強房企近5月的權(quán)益銷售金額降幅分別為-5.9%、-15.6%、-35%、-33.2%和-40.6%，反映出頭部房企在市場中也舉步維艱。

究其原因，過去通過高杠桿、過渡依賴金融的發(fā)展模式已逐步褪去。一方面是三線四檔、集中供地、清查經(jīng)營貸、房地產(chǎn)稅、限跌令、房住不炒等調(diào)控政策的實施，促使企業(yè)降負債、慎拿地、分化發(fā)展；另一方面，以恒大為代表的些許企業(yè)由于債務問題、信任危機等頻頻“暴雷”，進一步影響基本面下行。

房地產(chǎn)作為影響經(jīng)濟增長的重要因素之一，2021中央經(jīng)濟工作會議提出房地產(chǎn)行業(yè)需要“探索新的發(fā)展模式”，尋求新的增長點。據(jù)華安證券研究顯示，房地產(chǎn)開發(fā)鏈條對 GDP的直接影響可以分為土地購置、建筑安裝工程和房屋銷售三個環(huán)節(jié)。在此背景下，對于創(chuàng)新企業(yè)而言，圍繞地產(chǎn)開發(fā)全鏈條，針對各環(huán)節(jié)及其上下游產(chǎn)業(yè)提供數(shù)字服務、模式創(chuàng)新可能成為新的增長點，尤其是引入雙碳減排、新能源產(chǎn)業(yè)。

36氪近期接觸到的「華茂建設」“高層住宅同層停車技術(shù)”項目，在嚴格遵循現(xiàn)行建筑設計和施工規(guī)范，尤其是安全防火等各項要求的基礎上，致力于將傳統(tǒng)停車空間由地下停車場轉(zhuǎn)向為地上高空，避免地下大開挖模式，可達到車位配比1:1，并基于此帶來了連鎖式的產(chǎn)業(yè)多方利好。目前該技術(shù)已經(jīng)過專家多方論證，有利于建筑業(yè)減碳減排、地產(chǎn)開發(fā)降本增收、用戶居住體驗升級等。

北側(cè)停車位鳥瞰圖

簡而言之，就是從規(guī)劃設計開始，加大北側(cè)陽臺面積作為停車空間，并引入大型電梯系統(tǒng)實現(xiàn)汽車升降。據(jù)創(chuàng)始人周茂源透露，目前已經(jīng)就此項目與雅居樂集團達成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，雙方將共同做好成果轉(zhuǎn)化與市場推廣工作，還有多家上市房企及其他機構(gòu)表達合作意向，已進入談判流程，預計可在2022年落地實施。

從技術(shù)實現(xiàn)差異層面來看，并不復雜。一是建筑結(jié)構(gòu)設計，僅需在傳統(tǒng)住宅設計的方式上，考慮車輛的荷載路徑分析，將力傳遞到地下基礎中；二是動線設計，在小區(qū)人車分流，車輛由地下通道按照動線進出，通過載車電梯上下樓層，運送到住宅同層車位；三是空間設計，提前設計好窗臺下沿與下層房梁的位置關(guān)系，解決汽車入庫后的視線遮擋問題。

關(guān)于價值意義，具有多重創(chuàng)新，該技術(shù)統(tǒng)籌兼顧了開發(fā)商、政府和消費者的發(fā)展需求。

一是直接降低了地產(chǎn)開發(fā)周期與成本。傳統(tǒng)高層住宅由于建立地下停車場，大開挖，此部分工程周期多達3-4個月。此項目削減了地下停車場，避免地下大開挖，除保留必要的人防工程和連接通道以外，只需挖掘主體部分地下室基坑，在主體基坑基礎上實施主體施工。創(chuàng)始人周茂源談到，這樣至少可以縮短40%的施工周期，相應節(jié)約整體工程約1/3的建設成本，單位建筑面積的工程造價節(jié)省1000元/㎡，可以做到當年開工、當年交付。

二是可帶動產(chǎn)業(yè)減碳減排。這里面有兩種途徑，第一是建筑業(yè)直接減排，通過減少土石方開挖、減少混凝土及鋼材用量，帶動產(chǎn)業(yè)上游生產(chǎn)端減少碳排。第二是與新能源產(chǎn)業(yè)結(jié)合，例如在陽臺位置安裝新能源充電樁，充分利用夜晚谷電資源，降低電能消耗。本質(zhì)上車可類似于“移動電源或蓄電池”，存儲成本更低的谷電用于白天使用，降低住戶用電使用成本。

另外用戶使用谷電資源而降低的成本可與建筑光伏一體化增加的成本對比，進行方案比選，也符合節(jié)能減排選優(yōu)。創(chuàng)始人周茂源告訴36氪，團隊已經(jīng)過周密的測算，方案具有一定競爭力，不過這里面涉及產(chǎn)業(yè)上下游的協(xié)同，正在積極與多方溝通，探索合作方案。

三是升級了用戶居住體驗。此技術(shù)解決了車位距離住宅遠、地下車位價格貴、功能弱、充電難體驗差等問題，實現(xiàn)了汽車入戶人車零距離，汽車等同于移動的大家電，將其“駕駛性能”拓展到“停駛功能”，停駛時間更長，人車粘度更高。即使用戶暫無汽車，也可隨時改變空間功能，進一步豐富了居住體驗。

除此之外，還有很多衍生效益，如促進海綿社區(qū)、網(wǎng)紅住宅的打造；車位獨立產(chǎn)權(quán)，與住宅一體銷售，解決開發(fā)商車位銷售、資金回籠等問題；包括減少城市擁堵。當然，由于暫未有實際項目落地，這里面的細節(jié)鏈條也正在完善。

據(jù)創(chuàng)始團隊測算，以10萬平方米標準化的30層高層住宅小區(qū)、兩層地下停車場，車位配比1:1.5，1500車位，人車分流為例，房企新增毛利潤約2.2億元，節(jié)省土建工程投資約1億元，建筑材料和施工中減少二氧化碳約1.77萬噸，政府僅所得稅一項增加約5500萬元。當然，若技術(shù)推廣到10萬億級住宅地產(chǎn)市場，其價值意義更加明顯。

專利技術(shù)使用效益

「華茂建設」的核心優(yōu)勢體現(xiàn)在兩部分。一是完整的發(fā)明專利技術(shù)，擁有74項權(quán)利保護內(nèi)容，對高層住宅同層停車各類應用場景全面覆蓋，涵蓋了從設計到施工、從技術(shù)到工藝、從地下到地上的方方面面；二是股東背景涉及巖土工程、結(jié)構(gòu)工程，有過往成功的技術(shù)專利成果轉(zhuǎn)化案例，創(chuàng)始人周茂源，大連大學副教授，34年工程技術(shù)經(jīng)驗、20年地產(chǎn)開發(fā)建設實干經(jīng)驗。另外，當前技術(shù)方案已經(jīng)過多方專家論證評價，并通過央視專欄和央視網(wǎng)、央視頻等宣傳報道。

多方專家論證

央視專欄報道

與數(shù)字技術(shù)服務需要實現(xiàn)產(chǎn)品化模式不同，此項目偏重于空間模式創(chuàng)新，具有行業(yè)壁壘，更多的是結(jié)合建筑、結(jié)構(gòu)等空間設計規(guī)范完成理念設計與應用。「華茂建設」擁有多名高級工程師、建筑師、教授級人才。當然，團隊結(jié)合其設計思路，通過大數(shù)據(jù)編程，已對全國氣候、日照等情況進行模擬，便于后期大規(guī)模推廣。

關(guān)于如何擴大規(guī)模。「華茂建設」首先做出樣板小區(qū)，其次在全國三級以上地區(qū)，招募專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)，采用地區(qū)合伙人獨家代理機制，負責地區(qū)項目訂單，配套設施分別與當?shù)夭煌瑱C構(gòu)合作。公司通過技術(shù)輸出，收取專利使用許可費；通過輕資產(chǎn)技術(shù)管理運營，推動不同項目的實施與落地。

最后創(chuàng)始人周茂源表示，未來也會根據(jù)市場體量、核心技術(shù)和預期銷售啟動融資，用于打造樣板樓盤，計劃在全國核心區(qū)域，分期分批選定10個以內(nèi)一二線城市，重點是新能源汽車、智慧汽車總部基地和汽車工廠所在城市，與品牌房企合作開發(fā)樣板，以點帶面快速打開市場。

關(guān)鍵詞： 高層住宅 致力于 華茂