就是我們翻開房產證都會看到上面標注“70年產權”，我知道70年后房子還是歸我的，或者說我還需要交一些稅費。

但是這些答案都太過籠統(tǒng)，一個房子住了70年后會發(fā)生什么變化，如果不能住了我們又該怎么辦？

所以今天想認真問下，我們的房子滿70歲后，該怎么辦？

01

要回答這個問題，可能得分兩步：

首先，得有房子真的滿了70歲。

貌似大部分小區(qū)都建于80-90年代，離70歲還差30-40年，但其實中國第一批商品房建于上世紀50年代。

這個年代里，我們看到兩個最早一批的商品房是建于1958年的彭浦新村，和建于1951年的曹楊新村，這兩個小區(qū)一個63歲，一個今年正好70歲。

所以這些第一批滿70年的房子，現在怎么樣了。

我們先看看一個小區(qū)快70歲的樣子，這是將近70歲的彭浦新村。

彭浦新村彭一小區(qū)，來源：上海房管

曹楊新村的主體還是好的，所以是進行了全域修繕。

曹楊新村，來源：小喵奇談（左），澎湃新聞（右）

70年前的人均住宅面積是以個位數算的，這樣的房子在過去是人人羨慕的公家房子，可是現在再看就是略顯逼仄的空間。

各位有機會可以去北上海大寧那一帶看看60-70年代的老公房，廚房、衛(wèi)生間基本都是一人份的，就是一個人用剛好夠轉身。

然后因為封閉陽臺+窗墻比過小+層高不高，室內光線昏暗，時間一長就容易起味道，不管你是再愛干凈的人，也很難住的好。

而這還算是不錯的，因為至少還是60后、70后，甚至80后的房子，真正50年代的老公房在歲月的洗禮下，基本只剩一堆黃褐色的骨架，還不太牢固。

這樣的房子別說正常生活品質，就連居住安全都不一定能保證。

那這樣的房子，該怎么辦，這兩個小區(qū)給出了兩種答案。

第一，如果還能住，那就是翻新、修繕、甚至改建，如曹楊新村。

第二，如果不能住，如彭浦新村。

這種的，我們應該這么做。

02

上海這幾年提供了一種思路，叫原拆原建。

70年后的房子，因為建筑主體耗損關系，不僅居住體感差，甚至連建筑主體結構都有可能存在安全隱患，

所以彭浦新村的案例，對我們未來房子滿70歲之后，可能更有借鑒價值。

那將近70歲的彭浦新村是怎么做的？

靜安區(qū)相關部門，在彭浦新村所在地，把房子拆了重新蓋，也就是所謂的“原拆原建”。

原拆原建即房屋翻建，指按原建筑面積，在原房屋位置翻建新房屋。

居民先通過在外租房過渡等方式搬離老房，然后由政府將老房拆除在原地重建，然后等房子竣工，居民再搬回來的一種改造方案，改建原則是“拆一還一”。

跟它的字面意思一樣，就是讓居民先出去住一段時間，然后這段時間把以前的房子推倒重建，房子蓋好后再讓居民搬回來，這背后的主導方主要是上海市。

我們可以對比下，原拆原建前后的彭浦新村。

這是現在的彭浦新村。

未來會變這樣，這是效果圖

這種拆法，遵循的原則就是，你現在有多少，到時候就拆多少，如果要增大面積，就需要額外再買。

不過實際情況中，原拆原建后的房子，在沒有額外買的情況下，依然會得到比以前更大的居住面積。

比如我看到的一個案例：彭一小區(qū)原拆原建那會，在歸并戶型的時候，將原來15㎡、16㎡的房屋都增加到20㎡。

這個面積很小對不對，但我告訴你20㎡可以做什么：

以前一個10㎡的房間可以蝸居一家三口，衛(wèi)生間得和別家共用，現在的20㎡可以做一個雙南兩居室，有獨立廚衛(wèi)，還可以再加一個4㎡的陽臺。

而以前部分老房子的廚衛(wèi)甚至是連在一起的，然后過道長這樣。

武川路222弄，來源：中國青年報

我看過印象最深的一段話，是彭浦小區(qū)一位吳老伯對青年報記者說的話：

“我在這里住了整整58年，之前我們迫切需要改善居住環(huán)境。每年刮臺風，下水道堵死，我家就水漫金山，地上的東西都會浮起來，老母親無法上廁所，我只能背著她去公廁?！?/p>

總的來說，重建的房子，有兩個肉眼可見的改變，對城市而言，周邊面貌發(fā)生了質的改變；對居民來說，生活環(huán)境上升的可不止一點點。

更重要的改變是，原拆原建后，房子什么產權、還有多少年？

這些原拆原建后的房子，將會被辦理房屋所有權證變更。

又因為重新再建，變化的不僅僅是房屋結構，還有建造年份。

而這點改變非常重要，因為這關系到房子所有人房屋買賣情況，因為影響貸款年限。

順著這個線索，我們也似乎看到了原來70歲后的房子，還可以這么處理。

03

能這么做，背后是什么道理？

原拆原建，總的原則還是“拆一換一”，這對于市中心如今的土地價值而言，無疑是一個不錯的選擇。

因為在此之前，我們聽到的上海市的城市更新更多是從市區(qū)拆郊區(qū)，或者直接拿錢，最后還是買在市區(qū)以外地方的案例。

一般而言，聽到說自己的小區(qū)被選中為原拆原建，大多數業(yè)主都很歡喜，我想應該沒有居民會反對在不離開老房子的前提下，還能住更好房子的機會吧。

那么問題來了，為什么只有個別小區(qū)可以原拆原建。

為此我從114，打到市民熱線、又打到房管局、又打到各個區(qū)房管局，結果讓我等3-5、或者15個工作日。

最后我撥通了一位拆遷條線律師的電話，才問到一些大致信息。

原拆原建也屬于舊改的一種，也就是城市更新的一個種類。

各個區(qū)都會針對“原拆原建”列一長條約束條件，這些條件都是必要條件的存在。

也就是說這里面任何一條不合格，這個小區(qū)就不符合“原拆原建”條件，就會被否決，接著律師對其他條件都閉口不提。

只對“建筑是否滿70年”這條表示肯定，因為這條差不多是各區(qū)通用的一個約束條件，如果某小區(qū)可以執(zhí)行原拆原建，那么它一定是一個將近70年的小區(qū)。

這也逆向證明了在上海一個70年產權將滿的小區(qū)可能會有哪些解決路徑。

那用原拆原建去處理70年產權到期這件事的道理在哪，或者說這件事的法律依據是什么？

今年年初頒布的《民法典》關于70年產權的思路是：

住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期

也就是說，住宅用地的產權年限滿70年之后，是可以自動續(xù)期。

但要明確一點，這里延續(xù)的是什么？

? 房屋所有權，屬于業(yè)主

?土地所有權，屬于國家

我們說的70年，是土地所有權。

而房屋所有權，讓我們對房屋有一切處置權，而且永久歸自己所有，說的夸張點，就算是房子塌了，那一磚一瓦還是你的。

。以此類推，無論多少個70年，土地依然國家的，房子也依然還是我們的

所以原拆原建的道理就在這，如果房子沒有影響城市規(guī)劃，那70年后原拆原建是我們今天給滿70年房子的一次回答。

04

其實原拆原建，還有一個名字叫“拆落地”。

原拆原建對上海來說并不陌生，它在城市建設部門文件上還有一個名字，“拆落地”。

這是上海城市更新的一種模式，也是對70年產權商品房后續(xù)如何處理的一次探索。

上海在政策上很早就開始支持這種舊改方法。

2018年印發(fā)了《上海市舊住房拆除重建項目實施管理辦法》：考慮到拆落地改造地塊情況復雜，涉及回搬居民的訴求往往較難統(tǒng)一，在明確改造標準、改造方案和調整需求的基礎上，針對涉及規(guī)劃調整的項目。

? 一是簡化規(guī)劃審批程序，按簡易程序辦理，目前靜安、長寧等區(qū)的相關項目已完成規(guī)劃審批

?二是支持相關規(guī)劃指標，在符合規(guī)劃導向和原則，并滿足日照、安全的前提下，對開發(fā)強度、建筑高度等指標予以支持

在市中心很多老區(qū)都有出現過，我簡單整理了一下：

而未來，如果30-40年后我們的房子也滿70年的時候，我們是不是也可以用上原拆原建，

也許更大概率我們會用上其他的舊改方式，但是今天的原拆原建是我們的城市面對商品房住宅滿70年后怎么辦的一次探索和回答。

而這背后關于法律物權的信仰，以及對居民所有權的尊重是不變的邏輯。

那具體到我們每個個體身上的時候，我們可以提前知道的的一件事可能是，無論哪種，在轉換的過程中遇到問題是肯定的，這方面需要做好準備。

比如說彭浦新村原拆原建的時候，最讓主辦方頭疼的兩個問題：

一個就是爭取同意改造的同意率，還有就是在實施改造的時候，住房樓層的分配安置工作。

比如大家都想選高樓層，這時候分誰不分誰都是問題，但這些問題在最終實際操作過程中都會被一一解決。

未來我們的房子滿70年后，也會面臨“一地雞毛”，但是現在的原拆原建是嘗試更是一次經驗積累。

05

第一批滿70年的房子給了一個不錯的回答：

歷史文化建筑要保留，老舊小區(qū)要改造，那兩者之間還有沒有其他選擇，“拆落地”只是其中的一種回答，未來我們是不是還有其他更多選擇。

倒不是說我們今天買的房子未來滿70歲之后也會這么操作。

但是今天彭浦新村們、曹楊新村們這些年界70的小區(qū)，在我們還未用實際行動回答過“70年后我們的房子該怎么辦”這個問題上，提供了一種思路。

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本文來自微信公眾號“真叫盧俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫盧俊團隊，36氪經授權發(fā)布。

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