上周五，阿里司法拍賣平臺上成交了一套淮海中路的花園洋房。

起拍價3797萬，21位競拍，719次出價，鏖戰(zhàn)11小時，最終以 9932萬元成交，加價6135萬元。

一個億買了一套法拍房，上海真的不缺高端購買力！法拍買房的路子，也越來越火了。

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這套花園洋房位于上海市徐匯區(qū)淮海中路1285弄30號全幢，評估價5423萬元。

小區(qū)叫做”上方花園“，舊稱”沙發(fā)花園“，入選了第二批上海優(yōu)秀歷史建筑。

上方花園里不乏名人故居。

1916年以前，上方花園所在地是英籍猶太人沙發(fā)的私人花園。

1933年浙江興業(yè)銀行收購了沙發(fā)花園，找了英商馬海洋行設(shè)計，1941年建成。

上方花園是公寓式花園里弄，總體布置5排整齊的行列式住宅，74幢3層磚木結(jié)構(gòu)住宅。類型多、體型活潑，有獨立式、聯(lián)列式、行列式等，大多是西班牙風(fēng)格，也有現(xiàn)代簡潔式。

這個小區(qū)房源市面上很少看到，僅有的一套成交也是在去年5月份通過司法拍賣，當(dāng)時成交價是8341萬元。

換句話，這是一個在二手房市場上有錢也買不到的房子，但是司法拍賣提供了這個機會。

這樣的稀缺標(biāo)的，這個起拍價，這個評估價，在老洋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人眼里，就是一只大皮夾子：

對于這種稀缺性十足的房源，市場價甚至高溢價成交，也就完全不意外了。

上海的高端購買力，永遠不會讓人失望。

需要提醒的是，這套法拍房，并不是被法院強制拍賣，而是出于財產(chǎn)分割的原因：

家族遺產(chǎn)分配出現(xiàn)糾紛，8個產(chǎn)權(quán)人散落世界各地，房屋使用人與各產(chǎn)權(quán)人意見不統(tǒng)一，大家無法通過協(xié)商對房屋的售價達成共識。

最終，訴之法院，經(jīng)過訴訟裁定后，啟動評估拍賣程序。

當(dāng)然，這樣的稀缺標(biāo)的永遠是少數(shù)。

在法拍市場，大多數(shù)房源還是低于市場價拍出：上海10月份上架了180套房子，成交了121套，折扣率9折以下達到74%。

在法拍市場撿漏的機會，還是很多的。

2

就在前兩天，最高法出臺了一個新規(guī)， 也讓法拍市場迎來了大利好，法拍房越來越規(guī)范。

最高法9日發(fā)布了一個《關(guān)于深入開展虛假訴訟整治工作的意見》。

我給大家翻譯下：

為逃廢債務(wù)、逃避執(zhí)行、獲得非法拆遷利益、規(guī)避宏觀調(diào)控政策等非法目的，虛構(gòu)房屋買賣合同關(guān)系提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。

這一條總結(jié)來說，就是打擊老賴，打擊虛假買賣合同。

比如說，小明欠了我五百萬不還，我找法院強制執(zhí)行，這個時候他把他的房子轉(zhuǎn)到自己媳婦名下，并和老婆離婚做財產(chǎn)分割。

但抱歉，法院不承認。

或者一套房已經(jīng)被法院強制拍賣，我拍中了。但我去收房的時候，另一個人拿著合同說這個房子已經(jīng)被原房主賣給他了。

但其實大家都知道這是原房主為了抵抗法院強制執(zhí)行，自己找人做的手腳。

新規(guī)也是要打擊這種行為。

買受人虛構(gòu)購房資格參與司法拍賣房產(chǎn)活動且競拍成功，當(dāng)事人、利害關(guān)系人以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效的，應(yīng)予支持。買受人虛構(gòu)購房資格導(dǎo)致拍賣行為無效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

這一條就更好理解了， 打擊虛假購房資格，虛假房票。

有資格參與法拍房的人越來越少，撿漏和買到好房的機會也就越來越大了。

最高法的新規(guī)，可以說每一條都直擊法拍房的痛點。 法拍房，越來越規(guī)范，法拍撿漏，也越來越靠譜。

3

另外，法拍房里最常見的坑“長租約”，其實也不必過分擔(dān)憂。

眾所周知，長租約一直是法拍房的痛點和難點，為了保護承租人的權(quán)益，有“買賣不破租賃”的規(guī)定：

民法典第725條“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！?/p>

但其實正常的租約期限一般是1-3年居多，同時有租賃合同。

在法院的房源中，我們可以看到這樣的房屋。

這種情況不難處理，等租約結(jié)束，或者跟租客協(xié)商補償一定的金額，就沒問題。

真正頭疼的是那種長租約：

比如10年，20年的租賃合同（法律規(guī)定，房屋的租賃期限最長為20年）。

我們都知道，真正租房這么長時間的人很少，這種10年以上的長租約一般都是虛假租賃或惡意租賃。

但像這種虛假長期租約，一般不用擔(dān)心，因為債權(quán)人和法院在拍賣前一般就已經(jīng)替你解決了。

相比于購房人想得到房屋，債權(quán)人更想讓債權(quán)得到追償。

虛假長期租約和惡意租賃雖然不少，但是在真實情況中不被法律和法院所承認，無法構(gòu)成“買賣不破租賃”。

如果老賴自己弄個虛假租賃，并借此阻止房屋被法院拍賣；

或者在拍賣成功后向競拍人出示惡意租賃合同，還向法院提起訴訟，就涉嫌“虛假訴訟罪”。

是要被追究法律責(zé)任的。

而且，以下三種房子，也不適用于“買賣不破租賃”

1）先抵押后租賃，且抵押權(quán)已經(jīng)登記的房屋

2）先查封后租賃的房屋

有的老賴一看自己的房子被查封了，便將其租賃出去，這是無效的合同。因為當(dāng)房屋被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對房屋的處分權(quán)。

3）屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的房屋

總結(jié)下來，在法拍市場中，真實有效的，能用“買賣不破租賃”來對抗收房的長租約其實很少。

這種法院一般會予以公示。如果真遇到了，繞開就行，法拍好房多的是，不差這一個。

4

法拍房已經(jīng)高度市場化，規(guī)范化，透明化，在這里你可以撿漏，也有機會買到二手房市場上看不到的稀缺房源。

再加上稅費各付，不受三價取低的影響，貸款可以貸足（法拍房按成交價貸款）。

法拍買房的路子，還是很香的。

當(dāng)然，這其中的風(fēng)險，自然是比二手房多一些的，畢竟收益是與風(fēng)險共存的。

其中哪些問題屬于可處理，哪些又是能力范圍外的死循環(huán)，需要分析清楚，可以不參與，但不能圖便宜或者抱有僥幸心理隨意競拍。

那些一提到法拍房就只講風(fēng)險不說收益的人，他要么是不懂裝懂；要么就是想靠這些負面案例賺點流量的博主。

而那些默默成交的，靠譜安全的法拍房，才是大多數(shù)。

本文來自微信公眾號“魔都財觀”（ID:moducaiguan），作者：觀觀，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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