文 | 董枳君

11月8日深夜，針對(duì)擔(dān)保的理財(cái)產(chǎn)品兌付逾期問(wèn)題，佳兆業(yè)在其官網(wǎng)進(jìn)行了回應(yīng)，計(jì)劃加速資產(chǎn)處置、抵押以及項(xiàng)目銷售，以快速回籠資金，應(yīng)對(duì)本次危機(jī)。

《證券日?qǐng)?bào)》記者從一位消息人士處了解到，佳兆業(yè)集團(tuán)已擬定了一份資產(chǎn)處置清單，包含深圳18個(gè)項(xiàng)目，面積達(dá)144.72萬(wàn)平方米，總價(jià)值約818億元。

擬處置資產(chǎn)快速回籠資金

佳兆業(yè)方面表示，近期，受集團(tuán)資金流動(dòng)性困難影響，由深圳錦恒財(cái)富管理有限公司發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司擔(dān)保的財(cái)富產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期，給各位投資人帶來(lái)困擾，公司深表歉意。集團(tuán)正采取多項(xiàng)措施，全力以赴解決問(wèn)題。

一是廣泛征求投資人意見(jiàn)，拿出更為可行的兌付方案；二是加快深圳、上海等地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置，回籠資金用于兌付財(cái)富產(chǎn)品；三是梳理可抵押資產(chǎn)，為財(cái)富產(chǎn)品提供兌付保障；四是加快在售地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，實(shí)現(xiàn)快速回款。

佳兆業(yè)方面還稱，“為盡快制定出更為可行的兌付方案，懇請(qǐng)投資人給予佳兆業(yè)集團(tuán)多一點(diǎn)時(shí)間和耐心。同時(shí)，基于疫情帶來(lái)的公共安全考慮，原定于本周三（11月10日）召開(kāi)的投資人代表見(jiàn)面會(huì)取消。請(qǐng)各位投資者不要前往佳兆業(yè)辦公場(chǎng)所聚集，如有訴求可與客戶經(jīng)理溝通，由客戶經(jīng)理收集并反饋我司。佳兆業(yè)集團(tuán)將堅(jiān)決履行社會(huì)責(zé)任，妥善解決兌付問(wèn)題，盡快完善兌付方案，及時(shí)向各位投資人公布”。

佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成對(duì)外表示，“佳兆業(yè)是負(fù)責(zé)任的企業(yè)，給一些時(shí)間和空間，佳兆業(yè)有能力和辦法償還本息?！?/p>

據(jù)佳兆業(yè)方面公布的數(shù)據(jù)，公司合作方錦恒財(cái)富目前到期未兌付逾3億元，理財(cái)產(chǎn)品總金額約為127億元。

而在此前《關(guān)于錦恒財(cái)富產(chǎn)品逾期兌付的說(shuō)明》中，佳兆業(yè)方面也坦言，今年以來(lái)，受嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)等多重不利因素影響，集團(tuán)的流動(dòng)性遇到前所未有的壓力，且集團(tuán)一直積極籌措資金，加快沉淀資產(chǎn)去化等措施，全力解決當(dāng)前遇到的問(wèn)題。

此外，受到兌付逾期事件影響，自11月5日起，包括佳兆業(yè)美好、佳兆業(yè)健康等多家佳兆業(yè)集團(tuán)旗下的上市公司紛紛停牌，截至11月9日，上述公司均未復(fù)牌。

融資渠道變窄

房企流動(dòng)性整體承壓

值得注意的是，佳兆業(yè)此前的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)情況均表現(xiàn)非常正常。截至2021年6月底，佳兆業(yè)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%、凈負(fù)債率為93.7%、現(xiàn)金短債比1.53，是標(biāo)準(zhǔn)的“綠檔”房企。集團(tuán)上半年的凈利潤(rùn)也超過(guò)30億元，同比增長(zhǎng)8.46%，487億元的現(xiàn)金也足以覆蓋短期債務(wù)。

今年前10個(gè)月，佳兆業(yè)集團(tuán)的權(quán)益銷售金額和銷售面積分別為958億元和746萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)23.31%和7.29%。

那么，佳兆業(yè)為何近期遭遇到了流動(dòng)性危機(jī)呢？

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，房企遭遇流動(dòng)性問(wèn)題，主要還是因?yàn)槿谫Y環(huán)境出現(xiàn)了較大的改變。即國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)暫停新批借款，海外債無(wú)人認(rèn)購(gòu)，加之預(yù)售款被嚴(yán)格監(jiān)控，到期債務(wù)只能依靠自有資金償還，對(duì)于杠桿較高，主要依靠借新還舊維持日常經(jīng)營(yíng)的房企來(lái)說(shuō)，局面無(wú)疑是非常困難的。

央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾此前在新聞發(fā)布會(huì)上表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在誤解，對(duì)于要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，一定程度上造成一些企業(yè)資金鏈緊繃。

而申萬(wàn)宏源在其研報(bào)中也稱，隨著預(yù)售監(jiān)管資金政策趨嚴(yán)，房企滯留了大量資金在項(xiàng)目公司層面，無(wú)法回到母公司。

一位不愿具名的國(guó)資上市房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“雖然近期監(jiān)管層不斷釋放融資端的利好消息，但在實(shí)際操作層面，金融機(jī)構(gòu)給的反饋是，要看見(jiàn)具體文件，才可能重新打開(kāi)以往的融資工具箱”。

此前的10月3日，佳兆業(yè)已抵押了旗下物業(yè)公司佳兆業(yè)美好67.18%的股權(quán)。同時(shí)，截至2021年6月30日，佳兆業(yè)總土地儲(chǔ)備約3114萬(wàn)平方米，總貨值約7347億元，其中城市更新貢獻(xiàn)土儲(chǔ)貨值占比約為47%。佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)貨值約5580億元，占比76%；深圳、廣州可售貨值約3455億元，香港可售貨值約301億元。

顯然，對(duì)于身處困局的房企來(lái)說(shuō)，已經(jīng)等不及金融機(jī)構(gòu)的援助。對(duì)于佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，解決眼下流動(dòng)性危機(jī)的辦法似乎也只有出售資產(chǎn)這一條路可走。而被譽(yù)為“舊改專家”的佳兆業(yè)，大量低成本的舊改項(xiàng)目和充足的可售貨源或許將成為其熬過(guò)去的關(guān)鍵。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“證券日?qǐng)?bào)之聲”（ID:securitiesdaily），作者：證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

關(guān)鍵詞： 多個(gè) 流動(dòng)性 局面