屋漏偏逢連夜雨，中國(guó)奧園近期“麻煩”纏身。在接連爆出評(píng)級(jí)下調(diào)、物業(yè)賣盤后，11月5日，奧園系旗下上市公司紛紛出現(xiàn)下跌，截至今日收盤，中國(guó)奧園跌超10%、奧園健康跌超15%，就連奧園美谷也跌超9%。房企爆雷聲音不斷，一時(shí)間風(fēng)聲鶴唳，股價(jià)大幅下跌，是市場(chǎng)所給予最真實(shí)的反應(yīng)。

與花樣年、當(dāng)代置業(yè)不同的是，奧園方面尚未暴露出流動(dòng)性危機(jī)，但其“斷臂”求生，賣掉物管這類“未來(lái)”資產(chǎn)，似乎也預(yù)示著即將到來(lái)的危機(jī)。此外，奧園旗下中國(guó)文旅四度沖擊IPO，雖然艱難，但卻不得不為之，“找錢”姿態(tài)顯露無(wú)遺。左手拿文旅上市，右手賣掉物業(yè)股權(quán)，被降級(jí)的中國(guó)奧園還有翻身的機(jī)會(huì)么？

01

遭遇“股債雙殺”

中國(guó)奧園正在遭遇“股債雙殺”。

股票方面，自今年6月份以來(lái)，中國(guó)奧園股價(jià)從高位的8.331元跌至今日收盤的2.19元，短短5個(gè)月時(shí)間跌幅高達(dá)74%。債券跌幅表現(xiàn)亦不遑多讓，“20奧園01”從今年8月的97元下跌至最新的26元，期間曾觸發(fā)20%跌幅臨停。

上述表現(xiàn)，顯然不是一則“傳聞”可以影響的。11月1日，中國(guó)奧園曾發(fā)布澄清公告，對(duì)“京漢置業(yè)被納入失信被執(zhí)行人”作出回應(yīng)，京漢置業(yè)不屬于失信被執(zhí)行人，目前也未被采取限制高消費(fèi)的措施，對(duì)奧園日常營(yíng)運(yùn)及業(yè)務(wù)并無(wú)重大不利影響。

雖然“傳聞”不實(shí)，但機(jī)構(gòu)近期多次下調(diào)中國(guó)奧園評(píng)級(jí)，卻是一記重拳。10月15日，標(biāo)普將中國(guó)奧園的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”；10月18日，穆迪也將中國(guó)奧園B1企業(yè)家族評(píng)級(jí)列入評(píng)級(jí)下調(diào)觀察名單。11月4日，惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告，將中國(guó)奧園的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“B+”，展望“負(fù)面”。同時(shí)，還將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其未償付高級(jí)無(wú)抵押美元票據(jù)評(píng)級(jí)從“BB-”下調(diào)至“B+”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。

房企爆雷聲音不斷，一時(shí)間風(fēng)聲鶴唳。綜合來(lái)看，機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)下調(diào)，核心觀點(diǎn)就是擔(dān)心奧園方面現(xiàn)金流動(dòng)存在不確定性。

與花樣年、當(dāng)代置業(yè)不同的是，奧園方面尚未暴露出流動(dòng)性危機(jī)，但種種動(dòng)作表明，中國(guó)奧園自身大概率存有即顯“危機(jī)”。

02

賣掉“未來(lái)”

在疫情期間，物管板塊是房企成長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而隨著爆雷聲音不斷，物管板塊的身份轉(zhuǎn)變?yōu)樽跃取傲妓帯?，成了爆雷房企自救時(shí)的第一選擇。

中國(guó)奧園也未能幸免，選擇了“斷臂”求生。11月4日晚間，中國(guó)奧園、奧園健康發(fā)布聯(lián)合公告稱，奧園健康正與若干獨(dú)立第三方就可能出售提供物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)的若干附屬公司的權(quán)益進(jìn)行初步討論。

事實(shí)上，中國(guó)奧園已就奧園健康股權(quán)出讓問(wèn)題，接觸過(guò)多名買家，合生創(chuàng)展、碧桂園、龍湖、保利皆為接觸方。

多家接觸方企業(yè)向北京商報(bào)記者表示，相比佳兆業(yè)的舊改資源，奧園的物業(yè)資產(chǎn)并不算好?！凹颜讟I(yè)的舊改資產(chǎn)，無(wú)論是區(qū)域位置、還是可持續(xù)性，都是比較優(yōu)質(zhì)的，物業(yè)則是個(gè)掙慢錢的資產(chǎn)，變現(xiàn)能力較慢，且奧園物業(yè)板塊也不算頭部企業(yè)。在遍地都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的當(dāng)下，奧園物業(yè)出售存在難度，除非選擇壓低價(jià)格?！?/p>

物管企業(yè)選擇賣身，也被看作房企揭下了最后一塊遮羞布，因?yàn)槠浔灰暈榉科蟮摹拔磥?lái)”，部分物管企業(yè)上市后，總市值甚至超過(guò)了母公司。即便自身質(zhì)地優(yōu)秀，物管企業(yè)仍無(wú)法掌控自己的命運(yùn)。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購(gòu)交易63宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約198%。

同策研究院資深分析師肖云祥指出，中國(guó)奧園是近年來(lái)中小企業(yè)規(guī)模化發(fā)展的代表型企業(yè)，付出的代價(jià)就是負(fù)債規(guī)模的快速增長(zhǎng)。而在市場(chǎng)下行趨勢(shì)下，這些債務(wù)就成了公司巨大的包袱。該公司在明年1月還將面臨約31億元的海外債到期，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，將會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生不小的壓力。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓則表示，根據(jù)媒體報(bào)道消息，奧園健康擬以30億元出售物業(yè)股權(quán)，但這部分資金大概率無(wú)法覆蓋中國(guó)奧園近期待償還的債務(wù)。從基本面上看，目前中國(guó)奧園已“大跨步”將版圖延伸至文旅、醫(yī)美、金融、教育等領(lǐng)域，“求變”的時(shí)候也最是“花錢”的時(shí)候。

對(duì)于股債表現(xiàn)、物業(yè)出售事宜，記者與中國(guó)奧園方面取得聯(lián)系，對(duì)方回應(yīng)稱“一切以公告為準(zhǔn)”。

03

強(qiáng)推文旅上市

截至目前，中國(guó)奧園旗下一共有三個(gè)上市平臺(tái)，中國(guó)奧園、奧園健康以及A股“更名”的奧園美谷。隨著房地產(chǎn)“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)，中國(guó)奧園也意圖尋找新的“助力”，把文旅板塊推上港交所。

在經(jīng)歷了前三次失敗后，中國(guó)奧園旗下的中國(guó)文旅集團(tuán)再次遞交了招股書，并更名為“大灣區(qū)文旅康居股份有限公司”（以下簡(jiǎn)稱“大灣區(qū)文旅”）。

對(duì)于此次更名，大灣區(qū)文旅方面表示，順應(yīng)大灣區(qū)一體化發(fā)展趨勢(shì)，公司業(yè)務(wù)將繼續(xù)立足粵港澳大灣區(qū)，輻射全國(guó)及海外市場(chǎng)，重點(diǎn)專注于及加強(qiáng)文化旅游業(yè)務(wù)，打造一流的文旅運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

故事很美好，但現(xiàn)實(shí)卻并非如此。記者注意到，在大灣區(qū)文旅的收入中，其文化旅游業(yè)務(wù)占比很小，主要收入依靠銷售度假物業(yè)業(yè)務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

2021年前5個(gè)月，中國(guó)文旅來(lái)自銷售度假物業(yè)的收入占總收入的比例為87.1%，而其來(lái)自文化旅游的收入占比僅有12.9%，“賣房”業(yè)務(wù)占總收入超八成?？芍^冠以文旅之名，而無(wú)文旅之實(shí)。對(duì)于大灣區(qū)文旅能否如愿上市，業(yè)內(nèi)人士也多持有“保留”態(tài)度。

在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，無(wú)論是大灣區(qū)文旅四度沖擊IOP，還是奧園美谷剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中國(guó)奧園意在向市場(chǎng)輸出“多元化”概念。“房地產(chǎn)變差了，我們不只有房地產(chǎn)?！钡袊?guó)奧園的“多元化”并不順利，本質(zhì)核心還是以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主。

04

“危機(jī)”早有先兆

中國(guó)奧園的“危機(jī)”有跡可循。

眾所周知，土儲(chǔ)是房地產(chǎn)企業(yè)的立身之本，而中國(guó)奧園今年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，新增土儲(chǔ)卻意外“消失”了。

之所以會(huì)消失，也是因?yàn)樘倭?。中?guó)奧園2021年上半年新增可開發(fā)建筑面積約107萬(wàn)平方米，權(quán)益比65%，權(quán)益地價(jià)約人民幣42億元，新增可售貨值逾人民幣178億元。對(duì)比來(lái)看，2020年上半年，中國(guó)奧園新增建筑面積約695萬(wàn)平方米，新增可售貨值約人民幣832億元。

新增土儲(chǔ)消失了，中國(guó)奧園把舊改擺在了臺(tái)前，但發(fā)力舊改短期能說(shuō)通嗎？

如果對(duì)中國(guó)奧園有關(guān)注，其遭遇惡意做空也已屢見不鮮，根本原因是其“明股實(shí)債”遭質(zhì)疑。根據(jù)此前的做空?qǐng)?bào)告，中國(guó)奧園的非控股權(quán)益占總權(quán)益比例超60%，而只分享不到20%的利潤(rùn)，存在嚴(yán)重不對(duì)等情況，被懷疑為“明股實(shí)債”。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2016年到2020年，中國(guó)奧園非控股權(quán)益增長(zhǎng)近300億元，超出公司股東應(yīng)占權(quán)益近一倍，而對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)占比卻一直沒超過(guò)20%的紅線。非控股股東們付出了巨額的資本，卻并沒有獲得與之匹配的回報(bào)。

最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境有目共睹，房企的“難”變成“格外艱難”。左手拿文旅上市，右手賣掉物業(yè)股權(quán)，被降級(jí)的中國(guó)奧園還有翻身的機(jī)會(huì)么？

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“地產(chǎn)街21號(hào)”（ID:BBT_LS），作者：王寅浩，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

關(guān)鍵詞： 危局