“ 金九銀十” 作為房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季，一直以來(lái)都是全年重頭戲之一，然而“金九”的市場(chǎng)行情并未如期到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇。 28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%，較2019年同期下降17%。

不僅如此，從數(shù)據(jù)來(lái)看，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行加劇影響，10月樓市延續(xù)9月低迷行情，房企推盤積極性回落，供應(yīng)顯著縮量下，成交同環(huán)比齊跌，“銀十”已然爽約。

土地方面，由于重點(diǎn)一二線城市二輪集中土拍高峰期已過(guò)，房企投資拿地?zé)崆橐话?，整體成交量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率創(chuàng)歷史新低。

總體來(lái)看，接下來(lái)兩個(gè)月整體市場(chǎng)難言樂(lè)觀，房企銷售將繼續(xù)承壓。

01

房企推盤積極性回落

10月供應(yīng)環(huán)比“腰斬”

2021年在熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵和信貸監(jiān)管進(jìn)一步收緊的雙重影響下，成交規(guī)模一降再降，“金九”未至、“銀十”爽約。10月，29個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1521萬(wàn)平方米，環(huán)比“腰斬”，同比下降3成，顯著不及去年同期。

具體來(lái)看，一線城市供應(yīng)因上月階段性放量，本月迎來(lái)回落。2021年9月4個(gè)一線城市供應(yīng)面積為362萬(wàn)平方米，北京和深圳多項(xiàng)目集中入市，環(huán)比分別上漲73%和135%。進(jìn)入10月，廣、深皆大幅回調(diào)，環(huán)比降幅皆超60%，北京如是，環(huán)比“腰斬”，2021年10月4個(gè)一線城市供應(yīng)面積為244萬(wàn)平方米，環(huán)比下降54%，同比下降4%。

4個(gè)一線城市中，唯有上海推出30個(gè)項(xiàng)目集中入市，主要集中在浦東、奉賢、寶山等區(qū)域，供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大增354%，同比略低于去年同期。

從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的二三線城市來(lái)看，熱點(diǎn)二三線城市供應(yīng)規(guī)模持續(xù)縮量，2021年10月25個(gè)監(jiān)測(cè)城市共供應(yīng)1277萬(wàn)平方米，環(huán)比下降49%，同比下降34%。僅成都、天津、青島、武漢四城單月供應(yīng)量突破100萬(wàn)平方米。

這主要是由于一方面東南沿海城市蘇州、南京、常州、佛山、合肥等回調(diào)顯著，同環(huán)比跌幅均在5成以上；另一方面，弱二線諸如鄭州、昆明、南寧、長(zhǎng)春等城市也不容樂(lè)觀，同環(huán)比保持降勢(shì)；僅?？?、大連、廈門等少數(shù)城市迎來(lái)階段性放量，環(huán)比大增，供應(yīng)量高于去年同期。

表：2021年10月全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市

商品住宅新增供應(yīng)面積（單位：萬(wàn)平方米）

備注：上表中城市供應(yīng)數(shù)據(jù)為新申請(qǐng)預(yù)售證面積，本月根據(jù)28日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

02

一線城市成交小幅回升

二三線城市跌多漲少

在10月供應(yīng)環(huán)比“腰斬”的影響下，成交情況也相應(yīng)收窄，29個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)1946萬(wàn)平方米，環(huán)比微降3%，同比降幅有收窄趨勢(shì)，下降22%，較2019年同期降幅為12%。

具體來(lái)看，一線城市依然相對(duì)堅(jiān)挺，10月預(yù)計(jì)整體成交新房283萬(wàn)平方米，環(huán)比上升4%，同比下降18%，較2019年同期增長(zhǎng)24%。

在這其中，上海和深圳成交情況較好，環(huán)比上行，較2019年同期增長(zhǎng)均在四成以上，分別為41%和43%，在“從嚴(yán)”的政策調(diào)控下找到了新的平衡，購(gòu)房需求平穩(wěn)釋放。北京環(huán)比微跌2%，同比上漲16%，整體市場(chǎng)，成交量延續(xù)高位波動(dòng)。

4個(gè)一線城市中僅廣州一城伴隨供應(yīng)縮量，成交回調(diào)，同環(huán)比齊跌，降幅分別達(dá)到了40%和7%，較2019年同期微降1%，成交增長(zhǎng)動(dòng)能略有不足。

從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的二三線城市來(lái)看，各城市跌多漲少，分化持續(xù)加劇。2021年10月，25個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)整體成交1663萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2%，同比下降21%。其中，天津、佛山、南寧、東莞等低位回升，較上月增幅顯著，但仍低于去年同期；青島、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、長(zhǎng)春等二線城市同環(huán)比齊跌，下行加劇；南京、寧波、蘇州、無(wú)錫、常州需求階段性疲軟，整體成交穩(wěn)步回調(diào)；25城中僅徐州、福州保持增勢(shì)。

表：2021年10月全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市

商品住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）

備注：上表中城市成交量為本月根據(jù)28日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

03

京滬二輪土拍也未能逃離降溫

10月溢價(jià)率創(chuàng)下歷史新低

從土拍市場(chǎng)來(lái)看，截止10月底，除寧波和鄭州兩城以外，其余20個(gè)重點(diǎn)城市均已完成前兩輪集中供地。受房企融資難度加大以及市場(chǎng)降溫的影響，重點(diǎn)城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫，流拍率激增。

在此影響下，10月整體土地市場(chǎng)降溫明顯，截至10月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積達(dá)10533萬(wàn)平方米，環(huán)比9月全月下降17%，同比降幅更是高達(dá)58%；成交幅數(shù)共計(jì)1878幅，環(huán)同比分別下降了11%和56%；成交總價(jià)方面，本月土地成交總金額降至3625億元，環(huán)比上月大降36%，同比也下降了39%。

溢價(jià)率方面，延續(xù)上月的下滑趨勢(shì)，環(huán)比減少1個(gè)百分點(diǎn)，降至3.2%，再度創(chuàng)下歷史新低。各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，溢價(jià)率環(huán)比均呈下降趨勢(shì)，并且各能級(jí)城市溢價(jià)率均降至5%以下，尤其是二線城市，溢價(jià)率創(chuàng)下歷史新低，僅有1.7%，熱度在三個(gè)能級(jí)城市中也處于最低位。

土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，土地流拍率依然盤踞高位，約為26%。

圖：300城經(jīng)營(yíng)性用地月度成交情況

注：2021年10月數(shù)據(jù)截止10月27日，下同。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止10月27日，一線城市成交總量達(dá)628萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，成交主力為北京和上海。2021年10月，北京和上海均開(kāi)啟了二輪集中土拍，但熱度均較首輪出現(xiàn)明顯降溫，在正式土拍前均出現(xiàn)了撤牌、終止出讓情況。北京有26宗地延期至第三次集中土拍，上海則終止出讓了7宗宅地。

從成交情況來(lái)看，兩城熱度均有明顯下降，北京最終成交地塊共17宗，成交總建面162.4萬(wàn)平方米，攬金513億元，整體平均溢價(jià)率為4%。其中，海淀區(qū)熱度最高，東升鎮(zhèn)2宗地塊在總價(jià)、政府持有份額均上限后進(jìn)入競(jìng)方案階段；昌平1宗小型宅地觸頂，搖號(hào)成交，主要由于該地塊體量較小、配建要求較低，封頂價(jià)仍有一定盈利空間；大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊也觸及價(jià)格上限，進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售階段。除此以外，本次北京出讓的其他地塊均沒(méi)有觸及最高限價(jià)，通州、石景山、平谷區(qū)出讓地塊更是全部底價(jià)成交，可見(jiàn)不同區(qū)域的土地?zé)岫纫膊豢上嗵岵⒄摗?/p>

上海最終成交地塊共20宗，總成交金額480.6億元，超半數(shù)地塊以底價(jià)成交，從整體溢價(jià)率水平來(lái)看，由于上海兩次土拍競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)均設(shè)置中止價(jià)、最高報(bào)價(jià)和一次性書面報(bào)價(jià)，從源頭上杜絕了高溢價(jià)的可能性，地價(jià)得到有效控制，平均溢價(jià)率依然維系在較低水平，僅有3.77%，較首輪下降了1.69個(gè)百分點(diǎn)。

截至10月27日，二線城市成交量?jī)H為2126萬(wàn)平方米，較上月腰斬，同比亦有超六成的降幅；成交金額也隨之降至1118億元，同環(huán)比降幅均在四成以上；由于成交主力為武漢、長(zhǎng)沙和西安等地價(jià)水平相對(duì)低的城市，平均價(jià)格也因此降至5257元/平方米，環(huán)比下降15%。

在重點(diǎn)一二線城市二輪集中土拍高峰期過(guò)后，三四線城市的土地供應(yīng)有所提升，本月成交體量也較上月環(huán)比上漲，但同比去年來(lái)看仍有較大的降幅；價(jià)格方面，由于成交主力為鹽城、泰州、柳州等地價(jià)較低的城市，本月三四線城市平均地價(jià)較上月下降了26%，降至1718元/平方米。

表：2021年10月成交土地總價(jià)排行榜

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

表：2021年10月成交土地單價(jià)排行榜

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

總體來(lái)看，“金九”未至、“銀十”爽約更深層次的原因是，房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管仍趨嚴(yán)，加之當(dāng)前市場(chǎng)下行，大多數(shù)房企觀望情緒濃厚。

一方面是拿地積極性下滑，尤其是民企直接“躺平”，造成部分城市二輪土拍大幅降溫，多宗地遭遇撤牌或流拍。另一方面，在“以價(jià)換量”促銷售、抓回款的空間越來(lái)越小的當(dāng)下，房企推盤積極性也出現(xiàn)了回落。

我們認(rèn)為，預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)還是不容樂(lè)觀，成交或?qū)⒕彶较滦?，“以價(jià)換量”仍是加快成交去化的必選項(xiàng)，年末房企仍需加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏、保證年底的貨量供應(yīng)，深化銷售渠道并維持積極的營(yíng)銷和折扣力度，沖刺全年業(yè)績(jī)。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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