近日，北京臨空新國(guó)展瑰悅服務(wù)式公寓正式開(kāi)業(yè)，成為繼樂(lè)乎、龍湖冠寓、有巢、佳兆業(yè)等品牌之后，又一個(gè)將全國(guó)首店落子于北京的服務(wù)式公寓品牌。通過(guò)梳理相關(guān)資料，北京現(xiàn)有服務(wù)式公寓玩家“非富即貴”，產(chǎn)品也是如此，綜合競(jìng)爭(zhēng)力更是“咄咄逼人”。為什么這些新進(jìn)場(chǎng)的玩家，要將首站選在了北京，是初生牛犢不怕虎？還是難以抗拒北京市場(chǎng)的強(qiáng)大引力？

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鑒于瑰悅的相關(guān)背景，此處暫且將其歸于酒店系服務(wù)式公寓玩家。因此，瑰悅新國(guó)展服務(wù)式公寓的開(kāi)業(yè)，意味著北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)在瑞吉、柏悅、千禧、萬(wàn)豪、香格里拉的基礎(chǔ)之上，又迎來(lái)了一位酒店系玩家。

北京臨空新國(guó)展瑰悅服務(wù)式公寓是瑰悅在北京的首個(gè)落地項(xiàng)目，也是瑰悅品牌的首店。該公寓地處北京六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一的空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，毗鄰國(guó)展新館、首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)。這個(gè)項(xiàng)目，并不僅僅是服務(wù)式公寓，其中還包括了北京臨空新國(guó)展瑰悅酒店。整個(gè)項(xiàng)目共計(jì)313套客房，其中酒店客房164間，服務(wù)式公寓客房149間。

根據(jù)“中國(guó)首個(gè)東方美學(xué)服務(wù)公寓”的品牌定位，北京新國(guó)展瑰悅服務(wù)式公寓在產(chǎn)品定位和風(fēng)格上，充分提煉“京味”元素，將東方美學(xué)精粹與現(xiàn)代極簡(jiǎn)主義相結(jié)合，從房間裝飾、藝術(shù)點(diǎn)綴等方面融入本土地方特色。這就不難理解，為什么瑰悅將全國(guó)首店落子于北京。畢竟北京是一個(gè)擁有八百余年都城史的千年古都，能夠給予瑰悅足夠的文化底蘊(yùn)滋養(yǎng)。

在北京，還有些品牌，與瑰悅具有同樣的默契。

7月，自如寓與Funhub聯(lián)合運(yùn)營(yíng)的首家高端Funhub自如寓在北京東城區(qū)開(kāi)業(yè)，毗鄰天安門(mén)廣場(chǎng)、秀水街和紫禁城。這成為了繼4月份戰(zhàn)略并購(gòu)住宅公寓服務(wù)商“曼舍”之后，自如在高端公寓發(fā)展上又一重要?jiǎng)幼鳌?/p>

8月，位于北京西二環(huán)金融街的CCB建融家園·樂(lè)乎公寓真武社區(qū)正式開(kāi)業(yè)。不僅如此，樂(lè)乎公寓的高端產(chǎn)品線“芷岸”也開(kāi)啟了征程，位于北京三元橋、建國(guó)門(mén)核心區(qū)域的3家門(mén)店已經(jīng)處于工程階段，預(yù)計(jì)將于今年開(kāi)業(yè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)共有8個(gè)服務(wù)式公寓品牌首店落地，分別是選擇了北京的瑰悅和樂(lè)乎芷岸和中建星寓，選擇了武漢的恒隆府、選擇了杭州的保利NPUB、選擇了合肥的合肥承寓、選擇了深圳的僑城坊爾邸以及選擇了廣州的越秀星廷。雖然這些服務(wù)式公寓新玩家并沒(méi)有全在一線城市扎堆，但是獲得“3票”的北京，依舊熱度不減。

事實(shí)上，這樣的場(chǎng)景，北京并不陌生。

無(wú)論是上世紀(jì)九十年代選擇北京作為入華首站的北京瑞吉公寓、北京凱賓斯基公寓和北京嘉里公寓，或是奧運(yùn)前夕相繼登場(chǎng)的福朋喜來(lái)登公寓、輝盛閣國(guó)際公寓以及柏悅府、柏悅居，亦或是近年來(lái)的北京佳兆業(yè)鉑域行政公寓、冠寓·東迎坊服務(wù)式公寓以及北京有巢公邸等等。北京，向來(lái)是服務(wù)式公寓們熱衷的“首店之都”。

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以1984年開(kāi)業(yè)的麗都公寓為起點(diǎn)，北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)已有35年發(fā)展歷史。今日的繁華景象，既離不開(kāi)新生玩家大膽將一家又一家服務(wù)式公寓首店落地北京，更離不開(kāi)“無(wú)心插柳柳成蔭”的早期涉外公寓，完成了服務(wù)式公寓的市場(chǎng)教育破冰。

80年代的

/全進(jìn)口/ 涉外公寓

服務(wù)式公寓在北京市場(chǎng)的起源，要?dú)w功至涉外公寓。彼時(shí)，基于外交人員等外國(guó)人士的居住需求，在一些涉外商圈，興建了一批服務(wù)式公寓。1984年，位于麗都區(qū)域的麗都公寓正式開(kāi)業(yè)。作為北京最早的涉外商圈，麗都區(qū)域使館區(qū)、外資企業(yè)云集，聚集了北京近四分之一的涉外人群，是北京目前最成熟的涉外商務(wù)生活區(qū)之一。

為了匹配這些涉外人群的生活需求，這些公寓的配置也同樣具備國(guó)際水準(zhǔn)。位于北京另一較早涉外生活區(qū)的光明公寓，其中包括1986年4月建成開(kāi)業(yè)的135幢日式別墅和1988年8月建成開(kāi)業(yè)的25棟美式公寓。房屋全部建材由日本進(jìn)口，外墻采用日本新型建筑陶瓷，衛(wèi)星電視可選擇收視美國(guó)、日本、法國(guó)、俄羅斯等國(guó)家和地區(qū)的電視節(jié)目。此外，八十年代末開(kāi)業(yè)的長(zhǎng)春宮公寓，還配備了日本管理人員常駐管理，員工可用日語(yǔ)、英語(yǔ)為住客提供服務(wù)。

正是這樣一批涉外公寓，奠定了北京市場(chǎng)對(duì)服務(wù)式公寓的大致印象——品質(zhì)高，服務(wù)好。

90年代亮相的

酒店系玩家

對(duì)于北京服務(wù)式公寓而言，九十年代才是其真正登臺(tái)亮相的時(shí)候。這一階段，酒店品牌開(kāi)始逐漸登場(chǎng)。

1990年開(kāi)業(yè)迎客的國(guó)貿(mào)公寓，背后是中國(guó)世貿(mào)投資有限公司和嘉里興業(yè)有限公司，后者是香格里拉旗下的公司；1992年開(kāi)業(yè)的北京凱賓斯基酒店，與北京凱賓斯基飯店一樣，由凱賓斯基提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)；1997年亮相的瑞吉酒店公寓，最初也是以北京瑞吉酒店的附屬設(shè)施立足于市場(chǎng)；1999年登場(chǎng)的北京嘉里公寓和國(guó)貿(mào)世紀(jì)公寓，與國(guó)貿(mào)公寓“同出一門(mén)”，背后站著的是隸屬于香格里拉的嘉里建設(shè)有限公司。

與此同時(shí)，這些公寓的選址也有了更多的選擇。一部分公寓依舊選擇了燕莎商圈、大使館、一類的地點(diǎn)，如北京凱賓斯基公寓、三全公寓以及瑞吉酒店公寓。也有些公寓開(kāi)始尋找第三使館區(qū)之外的商圈，如新開(kāi)業(yè)的高星酒店、漢光百貨以及新出現(xiàn)的商業(yè)綜合體，華威酒店公寓以及嘉里公寓、國(guó)貿(mào)世紀(jì)公寓屬于其中的代表。

21世紀(jì)的

選址轉(zhuǎn)向+客群延展

九十年代服務(wù)式公寓的選址變化，在本世紀(jì)初進(jìn)一步放大。因?yàn)?，相較于規(guī)模增長(zhǎng)有限的涉外人員，激增的金融從業(yè)人員已經(jīng)成為了服務(wù)式公寓的新生主力客群。以2006年北京金融街行政公寓所在金融街為例，作為國(guó)內(nèi)第一個(gè)定向開(kāi)發(fā)的金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，招徠了大量的高端金融人才?；谕顿Y需求和高頻詞的差旅，這部分人群樂(lè)于為高品質(zhì)的服務(wù)式公寓買(mǎi)單。

因此，這一階段能夠享受到高星級(jí)酒店服務(wù)的酒店系服務(wù)式公寓，更是遍地開(kāi)花。與東方君悅酒店相鄰的東方豪庭公寓、與威斯汀大酒店項(xiàng)鏈的北京金融街行政公寓、萬(wàn)豪行政公寓北京首店紫檀萬(wàn)豪行政公寓、由香格里拉管理的北京大飯店公館等等。

一些資深服務(wù)式公寓玩家也開(kāi)始相繼加碼。自2006年以3.3億元購(gòu)得自持項(xiàng)目北京盛捷中關(guān)村服務(wù)公寓進(jìn)入北京市場(chǎng)之后，雅詩(shī)閣在北京不斷實(shí)現(xiàn)自我突破。2017年北京雅詩(shī)閣盛世博瑞服務(wù)公寓（原北京雅詩(shī)閣山水文園服務(wù)公寓）開(kāi)業(yè)，北京由此成為全球唯一一座同時(shí)擁有三家雅詩(shī)閣品牌物業(yè)的城市。

近幾年來(lái)，一些新生玩家更是對(duì)北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)躍躍欲試，并交出了作品。佳兆業(yè)、龍湖冠寓、中建星寓、Base佰舍、瑰悅以及樂(lè)乎芷岸等等，都是其中的代表品牌。

既有深耕市場(chǎng)多年的資深玩家，也有低調(diào)行事的“始祖”品牌，還有具有基因優(yōu)勢(shì)的酒店系玩家和來(lái)勢(shì)洶洶的公寓派系?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，北京服務(wù)式公寓的市場(chǎng)，將會(huì)告別以往的“陽(yáng)春白雪”，而是學(xué)會(huì)與更多的消費(fèi)者以及品牌同樂(lè)。

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百花齊放的品牌之外，北京服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)。據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，在新增20套單元供應(yīng)的基礎(chǔ)上，北京全市服務(wù)式公寓整體空置率環(huán)比下降5.3個(gè)百分點(diǎn)至16.7%。季度內(nèi)全市服務(wù)式公寓平均租金為人民幣每平方米每月252.3元，環(huán)比上升0.2%。而在這背后，是不斷增長(zhǎng)的內(nèi)資租戶以及通過(guò)靈活租賃條件來(lái)吸引租戶的業(yè)主招租方案。

樂(lè)觀的數(shù)據(jù)表現(xiàn)之外，北京服務(wù)式公寓也曾陷入過(guò)“低谷期”。

2019年，北京綠城奧克伍德華庭公寓關(guān)閉，北京市場(chǎng)損失了403套高端公寓房源。這個(gè)數(shù)字意味著什么？要知道，2019年二季度全市服務(wù)式公寓總存量為6468套，也就是說(shuō)，6%的市場(chǎng)供給就此消失。這也導(dǎo)致了北京東直門(mén)區(qū)域服務(wù)式公寓，進(jìn)入了賣(mài)方市場(chǎng)。

不僅如此，根據(jù)北京公寓網(wǎng)，同樣位列關(guān)閉清單/出售的公寓還有盛捷中關(guān)村服務(wù)式公寓、盛捷福景苑服務(wù)式公寓、北京萬(wàn)國(guó)服務(wù)式公寓、北京輝盛庭服務(wù)式公寓、逸蘭新城國(guó)際服務(wù)式公寓以及北京國(guó)貿(mào)雅詩(shī)閣服務(wù)式公寓、西單華威酒店式公寓等等。且不論其他品牌，單從雅詩(shī)閣來(lái)看，盛捷中關(guān)村服務(wù)式公寓和盛捷福景苑服務(wù)式公寓已經(jīng)不再其官網(wǎng)目錄中。

事實(shí)上，將服務(wù)式公寓出售，有著不同的出發(fā)點(diǎn)。一些公寓是出于經(jīng)營(yíng)困難，或是回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)，業(yè)主在資金鏈緊張時(shí)會(huì)提前出售回本。也有些公寓是在落成之初時(shí)，就設(shè)定了物業(yè)增值目標(biāo)，一旦達(dá)到果斷出手。

頻頻易主的北京雅詩(shī)閣盛世博瑞服務(wù)公寓（原北京雅詩(shī)閣山水文園服務(wù)公寓），屬于前者。2017年開(kāi)業(yè)時(shí)，這家公寓以北京雅詩(shī)閣山水文園服務(wù)公寓的名稱行走。彼時(shí)，雅詩(shī)閣選擇了與山水文園牽手，躋身文旅綜合體中，拓展商旅之外的可能。但是2021年，這家曾被用作山水文園總部的公寓，卻通過(guò)法拍程序改換門(mén)庭易主了，成為了北京雅詩(shī)閣盛世博瑞服務(wù)公寓。

原因無(wú)他，對(duì)于山水文園而言，2019年全面爆發(fā)的財(cái)務(wù)危機(jī)，以及背負(fù)數(shù)十億無(wú)力償還的負(fù)債。讓其無(wú)暇顧及這家公寓的易主，而只是將其視為償還債務(wù)的資產(chǎn)。遺憾的是，這家北京雅詩(shī)閣盛世博瑞服務(wù)公寓以4.3億元的售價(jià)再次掛出了債權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，將再一次迎來(lái)新的主人。

今年3月，被國(guó)際地產(chǎn)PE巨頭鐵獅門(mén)以約21億元完成收購(gòu)的北京輝盛閣國(guó)際公寓，屬于后者。這家位于朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)商圈的服務(wù)式公寓，建筑面積為37923平方米，共計(jì)約357間公寓。在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，根據(jù)成交價(jià)為人民幣21億計(jì)算，該項(xiàng)目單價(jià)約5.5萬(wàn)元每平米，賣(mài)出了一個(gè)好價(jià)格。

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雖然北京收獲了服務(wù)式公寓“首店之都”的稱號(hào)，但從數(shù)量上來(lái)看，北京稍遜于廣州和上海。

門(mén)店層面，以雅詩(shī)閣的布局情況為例，上海擁有10家已開(kāi)業(yè)服務(wù)式公寓，17家待開(kāi)業(yè)。廣州擁有8家已開(kāi)業(yè)服務(wù)式公寓，且7家處于待開(kāi)業(yè)狀態(tài)，北京目前已開(kāi)業(yè)5家，待開(kāi)業(yè)僅1家。

從整體體量來(lái)看，據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，今年二季度上海服務(wù)式公寓總存量維持在9294套，北京二季度全市存量為8,035套。而且，上海的服務(wù)式公寓交易和開(kāi)業(yè)相對(duì)更活躍一些，僅今年2季度，就有2家公寓變更業(yè)主和運(yùn)營(yíng)方，以及4個(gè)新項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)。

不過(guò)，從現(xiàn)有品牌的預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)劃來(lái)看，相對(duì)成熟的老品牌成為了這些傳統(tǒng)熱門(mén)商旅城市待開(kāi)業(yè)公寓清單中的主流。一些具備“先鋒”意識(shí)的品牌，品牌更偏愛(ài)新一線及文旅消費(fèi)熱門(mén)城市。在這其中，誰(shuí)有可能成為下一個(gè)服務(wù)式公寓的“首店之都”？

新品牌指向

首先需要考量的是，目前服務(wù)式公寓新品牌落地時(shí)，是否將該城市納入選擇范圍。拋開(kāi)一些以本地物業(yè)資源為導(dǎo)向的地方房企，主要以全國(guó)型企業(yè)以及國(guó)際服務(wù)式公寓的品牌落子為參考。目前，杭州的表現(xiàn)比較突出。

前有國(guó)際服務(wù)式公寓品牌，莎瑪向其拋出橄欖枝。2014年，杭州莎瑪和達(dá)服務(wù)式公寓正式開(kāi)業(yè)，成為莎瑪服務(wù)式公寓在國(guó)內(nèi)的首秀。今年，還有兩大品牌將“初舞臺(tái)”選在了杭州。其一是保利公寓的高端公寓NPUB，首項(xiàng)目落地杭州錢(qián)江新城；其二是雅詩(shī)閣旗下的lyf共享公寓中國(guó)區(qū)首家——杭州lyf萬(wàn)科中城匯共享公寓正式投入運(yùn)營(yíng)。這樣的表現(xiàn)，與杭州近年來(lái)不斷增長(zhǎng)的外來(lái)人才規(guī)模以及強(qiáng)勁的消費(fèi)力休戚相關(guān)。

新酒店指向

其次是從高星酒店的布局預(yù)判是否有服務(wù)式公寓新品牌落子的可能。當(dāng)下，越來(lái)越多的酒店系服務(wù)式公寓，會(huì)以“雙品牌”的模式，與高星酒店“抱團(tuán)”發(fā)展。因此，那些能夠吸引更多高星酒店的城市，吸引酒店系服務(wù)式公寓品牌落地的概率就更大。以138個(gè)在建酒店項(xiàng)目，位居國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)榜首的成都，潛力不可估量。

不到兩年時(shí)間，成都共有10家高端酒店開(kāi)業(yè)。僅今年上半年就有4家高端酒店相繼開(kāi)業(yè)，這個(gè)數(shù)字，有可能是一些中部地區(qū)城市一年都不能達(dá)到的目標(biāo)。而且，成都還有11家待開(kāi)業(yè)高端酒店，其中國(guó)際高端品牌數(shù)量占比達(dá)到了三分之二。這些高端酒店的進(jìn)入，一是能聯(lián)動(dòng)旗下的服務(wù)式公寓一同進(jìn)入；二是其業(yè)績(jī)表現(xiàn)或?qū)⒊蔀榉?wù)式公寓是否落地的指標(biāo)，產(chǎn)生一定的判斷影響。

不得不承認(rèn)的是，與酒店集團(tuán)對(duì)比，服務(wù)式公寓推出新品牌的速度相對(duì)較慢。即便是雅詩(shī)閣一類的老派服務(wù)式公寓玩家，目前在中國(guó)市場(chǎng)的是雅詩(shī)閣、盛捷、馨樂(lè)庭、lyf、途家盛捷以及雅遇一共6個(gè)品牌。當(dāng)然，盡管少，但新品牌依舊會(huì)有。例如雅詩(shī)閣今年上半年收購(gòu)了澳洲本土服務(wù)式公寓Quest ，假以時(shí)日，這個(gè)品牌也有可能會(huì)進(jìn)入中國(guó)。屆時(shí)，又將會(huì)花落誰(shuí)家，以上兩個(gè)維度或許能幫助我們進(jìn)行預(yù)判。

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曾有人問(wèn)及，與酒店長(zhǎng)包房看似差異不大的服務(wù)式公寓，為什么能夠成為一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)品類？對(duì)此，一位常年居住在服務(wù)式公寓的人如是說(shuō)道，“一座城市，不僅僅需要提供能保證快節(jié)奏工作的商業(yè)設(shè)施，更要為這些忙碌著穿梭期間的人們覓得一處達(dá)到家和工作平衡的居所，這才是一座真正的國(guó)際化大都市！”隨著快節(jié)奏生活不斷地下沉到新一線城市及二三線城市，不僅僅是首店，服務(wù)式公寓或?qū)⒂型蔀橐蛔鞘械摹靶聞傂琛薄?/strong>

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