有時候我們和真實(shí)市場的距離，可能就差一個故事

上周末我采訪了一位剛剛完成置換的房東，他的故事沒有多驚天動地，但足夠真實(shí)

而且眼下的二手市場，這樣的故事還在每天上演

9月30日，我們故事的主人公儒先生接到中介電話

電話那頭：「能不能等我客戶回上海，就1天」

儒先生果斷拒絕：「我等不了，我一定要今天簽掉」

電話里說的這套一定要簽掉的房子，是儒先生今年6月掛牌的一套浦東御橋的一個超級大盤的房子，108.5㎡，3室1廳，無論戶型、規(guī)劃、大盤自身素質(zhì)都還是給力的

但掛牌的這幾個月，這套房猛降了100w，后來又降了20w，最后成交的時候，又被對方談掉30w，前后統(tǒng)共降了150w

即使這樣，儒先生依然果斷簽字，想盡快賣掉房子，為此他還給自己立了一個軍令狀：「國慶前一定要把房子賣掉」

其實(shí)這個決定對他來說并沒我想象的那么糾結(jié)，他頭上有3座大山

? 他自己看中了徐匯長橋某老小區(qū)一套180多㎡的頂樓復(fù)式，而且已經(jīng)簽了合同付了定金

? 在他掛牌的2個月里，看房的客戶可能有20-30組，但真正坐下來談的居然只有1位，市場讓他打了個冷戰(zhàn)

? 而且有件事迫在眉睫，這唯一的客戶也不會一直等他，過了9月30號，客戶就要去打新

但即便如此，很多人還是會納悶他為什么要降這么多

01

這也是他妻子的疑惑，為什么一下降100w

「為什么一下降這么多啊」

這是家人因?yàn)榉孔拥氖虑榈诙纬霈F(xiàn)分歧，第一次是買這個房子的時候

2014年儒先生打算入手浦東御橋某大盤二期，那時候項(xiàng)目周邊只有4s店，還有一個垃圾焚燒廠，家人擔(dān)心周邊什么都沒有，這怎么住

但做足功課的儒先生說「后面會好的」，果然后來4s店搬走了，垃圾焚燒廠雖然還在，但是不燒了，周邊配套也起來了

這次儒先生的決定依然對么

降價的決定是7月23號之后敲定的，這一天上海的二手房核驗(yàn)價正式和貸款掛鉤，不過還只是在部分銀行施行，但也讓在銀行工作的儒先生嚇一跳

7月23日00點(diǎn)之后，7月24日的很多網(wǎng)簽訂單因?yàn)楹蓑?yàn)價格未通過被退回

這之后儒先生就果斷降了100w

我不死心還是問了句為什么，他跟我算了一筆賬

? 原來首套房的3成首付，現(xiàn)在真實(shí)的首付是6-7成

? 原來的二套客戶，現(xiàn)在首付直逼8成

我說這對你影響很大么，數(shù)學(xué)老師附體的他跟我打了一個比方

假設(shè)手上有300w的客戶有100個人，那600w的客戶可能只有10個，那出到900w的可能只有1個

也就是說，在賣房這個賽道上，他的目標(biāo)客戶會一下減少了90%

假設(shè)原來有10個客戶，現(xiàn)在 只剩下1個

這個進(jìn)階概率我第一次聽說，對他來說倒像是個常識

而且國慶之后這個概率可能更低

所以23日之后，儒先生在妻子的不理解中，仍然堅持降價，而且100w還不夠，進(jìn)入8月又降了20w，最后成交又降了30w

好在事實(shí)證明儒先生又對了，整個國慶幾乎沒什么成交

而現(xiàn)在，這個小區(qū)的房源都在瘋狂降價，現(xiàn)在同樣的戶型最便宜的時候998w

就這樣還得跟別的房源一起競爭，還需要留下實(shí)木家具，而且付款條件都不太好

儒先生的家人現(xiàn)在都理解了他的選擇，他自己也在暗自慶幸斬倉果然要果斷

中部出手總比底部出手好

02

另一邊儒先生也終于離自己那套180㎡越來越近了

儒先生屬于先買后賣的那種“危險”置換操作

這種節(jié)奏幾乎是現(xiàn)在市場上降價最厲害案例里都在做的一件事

但儒先生精明的地方在于，他和房東把付款周期談到了1年，也就是說今年5月簽的合同，到明年5月打首付走流程就可以了

不過這樣的付款周期遇到今年的樓市，也是儒先生沒想到的，本來他也想再持有一段時間看看后面情況，后來實(shí)在等不下去了，就算自己有1年的付款周期也經(jīng)歷不起這樣的市場

所以他寧愿降價100多w也不要栽在自己的付款周期里

更何況他這100多w在別的地方也 找補(bǔ)回來了

儒先生的房東，就是徐匯長橋某老小區(qū)180㎡戶型的前房東，這波降價大潮里也沒少的了他

前后降了將近130w，而且付款周期還被談到了 1年之久

儒先生說房東自己是做生意的，手上持有多套大戶型，并不著急付款周期，但是我想如果有更好的選擇，儒先生可能就是他的第二選擇

就這個市場好像是 平的

而且提前到國慶前還不夠，儒先生還打算更快完成周期

儒先生想先付掉首付，11月先付掉500w，然后讓房東11月初先把房子給他，讓他先去裝修

房東為了這個請求，去提前把房子里的租客違約掉了，畢竟光靠500w利息也比租金劃算

這樣儒先生原定明年5月的付款周期，可以 提前小半年走完

我一直很羨慕他的敏感度，在我看來他的敏感度跟他所從事的職業(yè)也有很大的相關(guān)性

他站在金融口看到的樓市可能更加赤裸和真實(shí)，在金融行業(yè)他提前眺望到了樓市冰山的位置和體量，然后提前下船了

我問儒先生，你這個總價段為什么不考慮打新

儒先生從他們家需求出發(fā)，覺得新房有時間差，而他們需要盡快住進(jìn)去

而從他的職業(yè)來說，他給出了一個我怎么也想不到的回答

「現(xiàn)在房企資信都不好，后期可能會遇到風(fēng)險」

03

接著他又感嘆一句「今年真的完全不一樣了」

儒先生是有資格說這句話的

過去十幾年，儒先生在樓市里的運(yùn)氣一直不錯

2008年，儒先生剛來上海不久，那時候外地人買房無需5年社保，居住證滿1年即可，而且房貸利率打7折，算下來甚至比公積金貸款都要劃算

2013年底-2014年，上海開始推出限購，推行房產(chǎn)稅，市場開始遇冷，那時候甚至可以跟開發(fā)商談價格，那個浦東御橋項(xiàng)目儒先生就拿到了92折

剛買完這個大盤二期沒多久，三期價格就漲了1w多/㎡

還有一套蘇州房產(chǎn)也漲了，目前為止儒先生買過3套房（除了最近的這套）無一例外都漲了，只是漲幅驚不驚人的區(qū)別

然而這樣的儒先生說，面對今年的市場，說 第一次見

而且今年還沒過完，然后我們順便見識了沒有最低只有更低的二手成交量

第一個“不一樣”，是沒想到自己手里的房子能漲這么多

這個想不到嚴(yán)格意義上來說應(yīng)該從去年開始算起

他手上3套房都是學(xué)區(qū)房，也就是說去年那一波漲幅中，他是受益者

但是他當(dāng)時的第一反應(yīng)是 不安

他說你知道那種感覺嗎，就是一天一個價，然后漲的莫名其妙，更被動的是別人都漲了，你也不得不跟著掛更高的價格

這種感覺他不太喜歡，因?yàn)樗[約感覺到現(xiàn)在漲的有多嗨，以后跌的就有多狼狽

果不其然，今年3月學(xué)區(qū)新政出來之后，學(xué)區(qū)房就懵了

第二個“不一樣”，是他才發(fā)現(xiàn)原來樓市調(diào)控政策可以這么密集

從去年年底開始，到今年一整年，幾乎每隔1-2個月就會出臺一次調(diào)控，力度之大他第一次見，從去年年底到目前為止，上海樓市大的調(diào)控政策就有 11條

而且卡住了“要害部位”，以前的調(diào)控都是限制你的購房資格，但是可以買的還是可以買的，現(xiàn)在是直接調(diào)控需求端，可以買的也買不了了，這是他最想不到的

第三個感覺也是以往沒有過的， 就是未知

以往再怎么變，都會有一個大致的預(yù)設(shè)，但站在此刻這個節(jié)點(diǎn)的儒先生對未來完全 沒有底，只有暗自慶幸他已經(jīng)上岸，即使降了150w

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我試探性問了問他

「如果再回到今年年初，你還會這么選擇么」

儒先生想了一會，我可能還是會跟今天一樣，因?yàn)槲疫€是 猜不到后面會這樣，所以我依然會選擇持有那套浦東御橋大盤的房子然后繼續(xù)等待

只有政策出來的那一刻你才會知道它的真實(shí)效力，才會想著趕緊調(diào)整方向，去降價

不過在我看來，儒先生在面對樓市時候的態(tài)度跟一般房東不太一樣

這種特殊不讓人反感的地方在于他的 理性，他一直告誡我不要抱著抄底心態(tài)進(jìn)入樓市，有需求正常買房就好

我問他為什么以前可以踩準(zhǔn)一些點(diǎn)，他笑笑說是運(yùn)氣，我又 問他為什么可以對樓市有自己的預(yù)判，他說直覺

這些接不下去的回答，在我看來背后都藏著個體面對市場這個看不見的龐然大物時，看過的每份規(guī)劃、踩過的每個盤， 以及和中介開過的每個玩笑

在面對幾乎相當(dāng)于自己全部身家的投資，每個人都理所當(dāng)然的格外謹(jǐn)慎

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4月份看房，5月份商量好付款周期，然后開始觀望市場，看什么時候賣房比較合適，6-9月，最終9月30日離開樓市

這只是上海近半年幾十萬套成交中的一個案例

也許并不能說明什么大盤情況,但卻是一個足夠精確的小切口，在這個切口里我們多少能體會到政策打在我們一個個個體身上的力度

才是樓市真正的樣子

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本文來自微信公眾號“真叫盧俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫盧俊團(tuán)隊(duì)，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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