下半年樓市降溫的大背景下， 10 月房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，“十一黃金周”相比往年更是略顯慘淡。

CRIC 數(shù)據(jù)顯示， 10 月， 29 個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降 3% ，同比下降 22% ，較 2019 年同期下降 12% 。

房企單月銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期。 10 月， TOP100 房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模較 9 月環(huán)比回升 1.4% ，同比去年降幅收窄至 32.2% ，繼續(xù)延續(xù)自 7 月以來(lái)的下跌趨勢(shì)。 超 8 成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量達(dá) 37 家。

接下來(lái)的兩個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè)觀，市場(chǎng)成交或?qū)⒕彶较滦?、房企銷售將繼續(xù)承壓。 “以價(jià)換量”仍是企業(yè)加快成交去化的必選項(xiàng)，部分負(fù)債率較高的房企將面臨更大的經(jīng)營(yíng)壓力。

01

百?gòu)?qiáng)房企10月業(yè)績(jī)環(huán)比回升1.4%

受下半年市場(chǎng)明顯降溫的影響，10月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額7761.4億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模較9月環(huán)比回升1.4%，同比降幅收窄至32.2%，同比去年同期延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)。

1-10月，百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤(pán)金額累計(jì)達(dá)到93347.2億元，較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)18.5%和6.7%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彙?/p>

表：2021年1-10月百?gòu)?qiáng)房企

業(yè)績(jī)表現(xiàn)及同比變動(dòng)（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

圖：2021年1-10月百?gòu)?qiáng)房企

單月操盤(pán)業(yè)績(jī)表現(xiàn)及同比變動(dòng)（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

02

超八成房企單月業(yè)績(jī)同比降低

具體到企業(yè)表現(xiàn)，10月，超八成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比下降，其中，同比降幅大于30%的房企達(dá)到44家。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，有近八成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。

整體來(lái)看，10月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量達(dá)37家。

但同時(shí)值得注意的是，10月也有部分企業(yè)銷售表現(xiàn)優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企整體水平，共15家企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比提升。其中，金茂、建發(fā)、龍光、華僑城、德信、力高等企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙增。此外，碧桂園、融創(chuàng)、保利10月單月的銷售業(yè)績(jī)規(guī)模均在500億元左右，業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出。

圖：2021年10月各梯隊(duì)

房企單月業(yè)績(jī)同比分布情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

03

TOP30房企規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯

前十月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門(mén)檻繼續(xù)提升，與此同時(shí)，規(guī)模增速呈現(xiàn)出進(jìn)一步分化趨勢(shì)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

具體來(lái)看，行業(yè)龍頭房企繼續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，并保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，TOP10房企1-10月銷售操盤(pán)金額門(mén)檻達(dá)到2288億元，同比增幅達(dá)25.3%，較2019年增長(zhǎng)40.1%。

TOP20和TOP30房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻也分別同比提升23.5%和11.3%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。而TOP50房企銷售操盤(pán)金額門(mén)檻與去年同期基本持平，達(dá)到485.6億元，門(mén)檻增幅低于其他梯隊(duì)房企。

值得注意的是，截至10月末TOP100房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻同比增長(zhǎng)5%至179.4億元，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

圖：2021年1-10月TOP100房企

銷售操盤(pán)金額入榜門(mén)檻及變動(dòng)（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

04

市場(chǎng)端打折降價(jià)趨于常態(tài)化

百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)低迷與市場(chǎng)持續(xù)降溫不無(wú)關(guān)系，10月，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的29個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%，與2019年同期相比下降12%。

實(shí)際上，無(wú)論是一線城市，還是二三線城市，打折促銷都成了10月以來(lái)的關(guān)鍵詞。

四大一線城市市場(chǎng)不容樂(lè)觀，成交環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比跌幅下降18%。其中，北京、上海成交整體仍處低位，廣州市場(chǎng)形勢(shì)最為嚴(yán)峻，成交創(chuàng)年內(nèi)次新低，僅深圳成交有所回升。

其中，北京市場(chǎng)最為典型，10月北京新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，六成以上新盤(pán)推出特價(jià)房源，優(yōu)惠力度不低于9折，而二手房市場(chǎng)迅速冷卻，掛牌量增加的同時(shí)，成交量卻保持下滑趨勢(shì)，二手房?jī)r(jià)同樣向下調(diào)整，其中海淀區(qū)部分學(xué)區(qū)房售價(jià)跌幅多達(dá)15%。

此外，廣州市場(chǎng)也較為嚴(yán)峻，房企打折降價(jià)常態(tài)化，過(guò)半樓盤(pán)降價(jià)促銷，部分項(xiàng)目推出工抵房，降價(jià)幅度多達(dá)30%。為降低購(gòu)房門(mén)檻，部分項(xiàng)目實(shí)行首付延期，外圍區(qū)域的部分樓盤(pán)更是出現(xiàn)了“首付貸”等亂象。

25個(gè)二、三線城市市場(chǎng)難言好轉(zhuǎn)，成交環(huán)比下降4%，同比下降23%。其中，四成二、三線城市成交環(huán)比回升，不乏南寧、天津、鄭州這類壓力城市，兩成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)正，徐州、西安等皆升至年內(nèi)高位。但近半二、三線城市市場(chǎng)依舊低迷，成交同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

隨著前期積壓的按揭貸款陸續(xù)放貸，部分城市或?qū)⒓芯W(wǎng)簽備案，11月成交規(guī)模有望明顯提升。但由于新增按揭貸款規(guī)模增長(zhǎng)受限，在售項(xiàng)目依舊面臨較大的去化壓力。

四季度房企銷售繼續(xù)承壓，通過(guò)“以價(jià)換量”來(lái)促銷售、抓回款的空間越來(lái)越小，部分負(fù)債率較高的房企將面臨更大的經(jīng)營(yíng)壓力。

短期來(lái)看，年末房企仍需加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏、保證年底的貨量供應(yīng)，深化銷售渠道并維持積極的營(yíng)銷和折扣力度，沖刺全年業(yè)績(jī)。

長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)房企的經(jīng)營(yíng)邏輯向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，在開(kāi)發(fā)和銷售端對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、供貨節(jié)奏以及去化效率都提出了更高的要求。

值得一提的是，房地產(chǎn)稅加速進(jìn)入實(shí)操階段，長(zhǎng)期將改變樓市供需及房?jī)r(jià)預(yù)期，短期也將加劇市場(chǎng)觀望情緒。預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)還是不容樂(lè)觀，成交或?qū)⒕彶较滦?，“以價(jià)換量”仍是加快成交去化的必選項(xiàng)。

附：10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售單月業(yè)績(jī)排行榜

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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