10月14日，自如宣布熊林繼任董事長。一周之后，熊林在上海蘇州河與黃浦江交匯的百年建筑里，舉辦了自如10周年暨自如成立以來第6個新產品發(fā)布會—2022新產品發(fā)布會。

“此時此刻我要感謝很多人，感謝許許多多給予自如幫助支持的人，一路和自如走過來的人。但我也想在這個場合請大家跟我一起感謝一個人，感謝自如永久的創(chuàng)始人、永久的名譽董事長左暉先生?！毙芰珠_場講到此處幾近哽咽。自如十年，卻少了這位引路人的見證。而熊林更想用這場發(fā)布會來啟動自如新十年的第一幕。

對于熊林和自如，居住與服務科技這樣一個行業(yè)，十年有所成值得慶祝。但對于城市居住的宏大課題，十年也只是起點。

從底層來看，中國房產從買賣邏輯向存量運營邏輯轉變，這是一個巨大的時代機遇。在新時期，居住空間的運營將會成為新主題，技術帶來的智能化成為新動能。

而觀察以自如為代表的新居住服務科技企業(yè)，本質是在思考：當城市居住領域發(fā)生結構性變化，商業(yè)力量應該如何創(chuàng)新應對？ 

針對這個話題，我們邀請到了自如董事長熊林和清華大學經管學院教授朱恒源，一起探討居住服務的行業(yè)新格局。

關于“解構城市居住領域的商業(yè)創(chuàng)新”的探討

自如董事長熊林×清華大學經管學院教授朱恒源

從0-1打造租住模型

推動中國城市居住變化的因素有很多，而核心是城市化進程帶來了人口流動和消費升級，也就是說，需求是推動城市居住形態(tài)變化的底層動因。

而吃穿住行在互聯(lián)網的加持下，城市居民的需求不缺關注——在消費互聯(lián)網時代，創(chuàng)業(yè)者們狂熱挖掘用戶需求并以此創(chuàng)造商業(yè)機會。

從結果來看，各種線上APP一鍵即可打車、叫外賣、買衣服，而在住這件事上，行業(yè)最喜歡提的“拎包入住”，如今也已經屢見不鮮。但人們忽視了，改造居住行業(yè)，難度遠大于在吃穿行上的改造。大家明白，這不是一塊易嚼的“肥肉”，而是一塊極難啃的骨頭，自如CEO熊林很早就意識到這一點。

創(chuàng)立自如之前，時任鏈家副總經理的熊林帶著團隊到國外做了大量調研。團隊發(fā)現(xiàn)，在美國的城市化進程中，出現(xiàn)了大量專門的租賃用房，形態(tài)豐富，一居室、兩居室，甚至大House。日本的租賃市場也有自己的特色，個人擁有土地，第三方供應商負責蓋房子，蓋好之后再用租賃的方式幫忙管房子 

而回到中國，面臨的是完全不同的局面——市場沒有一個成熟的租住模型。 

過去幾十年中國蓋了2億多套房子，共計200多億平米，體量巨大。但其中，卻沒有專門用于租賃用途的房子，出租房源幾乎來自個人業(yè)主的分散供應。

分散、非標的供給，與需求之間出現(xiàn)了明顯的信息不匹配、產品功能不匹配、價格不匹配，以及服務不匹配。這就是租房在大多數(shù)時候只能是碰運氣的根本原因。

調研期間，美國、日本交流之后的同行向熊林表示，在中國這個問題幾乎無解。面對分散的房源，租住模型極難建立，管理上也不具備規(guī)模效應。

但推動一個行業(yè)前進的底層因素是需求，而租房市場需求可謂磅礴。熊林算了一筆賬。2億多套房子里，保守估算，起碼有30%的房子處于出租狀態(tài)。超過6000萬套的房子，若每年減少10天的空置時間，能解決多少人的租房問題？熊林選擇主動改變。

十年以來，自如努力將一個個分散的供給整合，過程中解決了接踵而至的困難，最終讓干凈、品質租房這件事得以規(guī)?；瘜崿F(xiàn)。

與10年前相比，如今人們在城市的居住生活習慣已有很大不同。在線上就能看到真實立體的房源信息，線上簽約、無中介費，拎包即可入住，還能根據(jù)自己的需求選擇服務——在今天，租房已經可以像訂酒店一樣便捷操作，這在十年之前是不可想像的。這背后，是以自如為代表的新居住服務科技企業(yè)，在真房源、租金定價、線上化簽約、VR等方面所作出的努力。 

隨著行業(yè)數(shù)字化進程的不斷推進，更智能化的居住體驗可期。以最簡單的鎖為例，從九年前北京凌云自如寓的首次智能門鎖產品行業(yè)首次試水，到今天全國158萬把自如智能門鎖的配置。從去年至今，自如智能房源數(shù)量增長50余倍，達到58萬間，新增智能設備數(shù)超過25萬個。

自如的創(chuàng)新性解決方案，終于讓城市買不起房的人也擁有了更好的居住體驗，更體面的生活，以及在未來更智能的家。 

戰(zhàn)略=方向+節(jié)奏

十年前，北京一套房的租金是3000多塊，這已經是可出租的最小單位，但對于很多人來說仍然無法承擔。

傳統(tǒng)二房東抓住了這個需求，一套兩居室，可以隔出四五個房間。但簡單的切割只能降低租房門檻，本質上沒有提升居住體驗。

若總結十年以來自如為行業(yè)創(chuàng)造的最核心價值，應該是標準化——產品標準化，以及服務標準化。

標準化的居住產品以“長租機構”的形態(tài)呈現(xiàn)，帶來了真實的房源信息，而這原本是城市租房青年最大的痛點；機構定價相對穩(wěn)定，職業(yè)管家的標準化服務模式，也給租客更多安心。 

雖然前進過程中有曲折，但整體來看成果頗豐。10年以來，自如已進入10座城市，管理著100萬間房源，累計服務50萬業(yè)主、500萬自如客。

居住產品之外，自如還讓長租行業(yè)首次有了服務。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，目前自如家服的團隊有3萬服務者，交付生活服務訂單6200萬。這組數(shù)據(jù)的另一面是自如創(chuàng)造了大量服務崗位——標準化帶來的價值是多向的。

而現(xiàn)在，自如正試圖進一步延展價值創(chuàng)造的寬度和深度。

熊林認為，戰(zhàn)略永遠是兩個事，一個是方向，一個是節(jié)奏。長租行業(yè)的方向往后看幾十年，沒有特別大的變化，因為城市化進程仍在推進，租房需求仍然蓬勃。但在節(jié)奏上，第十年，自如重新反思，并主動變革了自己的舊模式。 

過去三年，長租公寓大批中小玩家破產、跑路，在多起“暴雷”事件中，租客和業(yè)主都成為受害者。 

這些現(xiàn)象的根本原因在于1.0包租模式的局限性。分散式公寓運營門檻極高，在早期階段，主流玩家采取融資-高價包租-快速擴張規(guī)模-再融資的方式，但隨著競爭的激烈，行業(yè)拿房成本迅速上升，包租模式難以為繼。

今年，自如重新回歸到供給本質——在業(yè)主端，推出了全新房屋資產管理模式“增益租”，從“包租”賺差價轉為提供專業(yè)的資產管理服務。

對業(yè)主來說，“增益租”改變了合作機制，房源可租、可售、可自住，能真正融入到房屋升級、出租服務的體系當中。業(yè)主不僅僅是房屋的出租者與受益者，也成為城市租賃住房生態(tài)升級的真正參與者。

“增益租”自今年2月份啟動，此前在接受媒體采訪時，熊林曾表示，這樣的新模式將快速成長為未來十年長租行業(yè)的新物種，對新模式的決心可見一斑。

除了分散房源，集中式供給也在發(fā)生變化。

十九大后，多個省、市相繼從供需兩端發(fā)布租賃住房新政，要加大租賃住宅用地的供應。開發(fā)商也加大了自持比例，如今這些自持租賃產品、集體建設用地產品將在未來幾年陸續(xù)建成入市，長租行業(yè)的集中供給或將迎來一次爆發(fā)。

這種情況下，精細化的資產運營管理能力成為一種稀缺資源。十年打磨，自如將過往能力沉淀、固化，更有機會面向不同類型的資產創(chuàng)造更大的價值。

在服務上，自如也做了更多思考。以自如家服為例，自如的生活化服務已不再僅僅服務自如客，而是面向所有城市家庭開放，扮演的更像是一個城市家庭生活服務專家的角色。

《租賃崛起》報告顯示，未來中國將有3億租賃人口，租房市場規(guī)模達5萬億元。隨著結婚年齡和購房年齡的推遲，更多人將會有更多的時間停留在租賃市場。

而租房這件事，無論橫向縱向都具有很強的延展性。對自如包括在內的其它玩家來說，在不斷為社會創(chuàng)造價值的同時，也將會給自身帶來巨大的發(fā)展機會。

下一個10年，再出發(fā)

當一個行業(yè)的創(chuàng)新無可借鑒經驗，創(chuàng)新顯得更為不易。對內，業(yè)務面臨走彎路的風險；對外，還要面臨被質疑的挑戰(zhàn)。 

住是一個民生問題，人群廣泛，同時產業(yè)結構又極其豐富。隨著規(guī)模體量的擴大，企業(yè)需要承擔的社會責任也越來越大。

在熊林看來，自如當前最大的挑戰(zhàn)可以總結為“大、快、多層次”。在大居住和大消費背景下，美、價值、尊重、環(huán)保、安全、隱私等，未來都會是在居住本身之外被放大探討的話題。

對此，自如也已經有所行動。比如，在最新的2022新品發(fā)布會上，自如提出了“居住美學”的概念。

發(fā)布會現(xiàn)場，自如首席產品官范敏俊為廣大城市青年帶來了自如三大居住門類的新品，分別是堪稱建筑作品的曼邸系列，專注城市高端定制設計的曼舍系列新品，以及兼具美學、功能、空間的品質整租系列“心舍”產品。

在這些系列產品背后，是自如對“美”的重新思考。核心在于，人們對于住宿的需求也在變化。解決了從無到有，下一階段就是從有到好。

租客希望在不增加太多成本的情況下，住上更漂亮的房子。而要滿足這樣的需求，要求企業(yè)往下扎得更深。

比如，深入到上游，去研究中國最大的瓷磚供應鏈、板材供應鏈——扎根到產業(yè)，用集團的規(guī)?；少從芰?，在每個鏈條節(jié)省下“美”的成本。而審美的進步，最終也是社會的進步。 

一家企業(yè)活過10年，相信時間把雙手弄臟，確確實實解決了一些問題。盡管依然存在不足，但在經歷行業(yè)風雨之后，還能保持健康發(fā)展并保持初心，實屬不易。

社會應該期待，自如將對行業(yè)的正規(guī)化發(fā)展有所貢獻，而長租機構行業(yè)將理性回歸到居住本身。下一個10年，城市美好居住生活，從自如再出發(fā)。

關鍵詞： 自如 模式 新居 住的