10月22日，萬科在上海舉行2021年度業(yè)務(wù)交流會。萬科集團合伙人、萬物云CEO朱保全對物業(yè)行業(yè)收并購、萬物云未來的發(fā)展策略發(fā)表看法。

對于目前物業(yè)行業(yè)PE高于地產(chǎn)主業(yè)表現(xiàn)，朱保全表示，一個高額的收益背后是非常嚴重的隱憂，“今天物業(yè)行業(yè)很火，買賣價格也很高，動輒幾十億、上百億，但是這些錢某種意義上并沒有流到業(yè)主（手里），是在股東之間進行”。

收并購帶來的風(fēng)險之一是，資本對賭之下，買家一定會跟賣家談未來幾年的經(jīng)營對賭、利潤對賭，對于賣家來說一定是賺錢最重要。導(dǎo)致物業(yè)在看不見的地方的投入有可能就會能省則省，但是這是對整個資產(chǎn)，最嚴重的踐踏。

第二點，大家認為物業(yè)可能是現(xiàn)金流很好的一個行業(yè)，但中國物業(yè)行業(yè)在今年第一季度的平均物業(yè)費收繳率60%~70%，假設(shè)物業(yè)公司利潤率是10%，沒有收到的物業(yè)費將會形成負凈現(xiàn)金流。“一個現(xiàn)金流好的行業(yè)，在規(guī)模大了之后，如果客戶關(guān)系基礎(chǔ)不夠，將會遇到現(xiàn)金流危機，這是大家過去沒有遇到的、但是在資本并購之下將會遇到的新問題?！?/strong>

朱保全對媒體表示，很多地產(chǎn)老板曾說物業(yè)是“未來”，但當企業(yè)遇到危機時，先賣了“未來”。

萬物云在空間板塊的“三架馬車”

萬物云把物業(yè)版塊一分為三：Space板塊、Tech板塊、grow板塊。

在SPACE空間板塊，萬物云對未來在住宅、商業(yè)、政府物業(yè)寄予了完全不同的增長態(tài)度：

萬科物業(yè)、萬物梁行、萬物云城的增速要分別達到：控制在30%以內(nèi)、保持30%-60%、增速大于60%的發(fā)展。

對于萬科物業(yè)增速不超過30%，朱保全表示，“住宅是民生行業(yè)，不應(yīng)該受資本催動，要靜下心來，控制增速，萬科要發(fā)揮“品質(zhì)紅利”，必須要做城市居民首選的住宅管家”。

萬科把萬物梁行作為空間板塊的唯一紅利，其擁有設(shè)施管理服務(wù)優(yōu)勢，所以要讓萬物梁行發(fā)揮唯一性的紅利，做企業(yè)的首選物業(yè)管家，保持40%~60%增長。

城市物業(yè)板塊，涉及到政府的城管系統(tǒng)，城建系統(tǒng)，水務(wù)系統(tǒng)，生態(tài)環(huán)保系統(tǒng)以及社區(qū)治理機構(gòu)五大系統(tǒng)，這部分堅持領(lǐng)跑的決心，保持不低于60%的增速。

在現(xiàn)場，朱保全首次發(fā)布“百城千街”計劃的“街道戰(zhàn)略”，接下來的發(fā)展方向會聚焦在中國少于100個城市的1000條街道，“過去四年里，萬科已經(jīng)“悄悄的”積攢了288條街道，我們的市場占有率在街道里的濃度超過25%，未來將打造1000條這樣的街道，以后在萬物云的計量單位可能不再是一個個項目，而是一條條街道 “。

在科技板塊，萬科物業(yè)在武漢打造了中國第一個物業(yè)數(shù)字運營中心，朱保全分享一張現(xiàn)場工作照片，并表示萬科物業(yè)20%的流程是通過遠程完成。未來希望有更多的流程通過遠程完成，“因為如果想實現(xiàn)人工智能，前一步就是要先實現(xiàn)遠程?！?/p>

朱保全在成長轉(zhuǎn)型的發(fā)展計劃留了一個懸念，在未來幾年，萬科物業(yè)將做出一個非常重要的轉(zhuǎn)型，就是以客戶為單位，要去服務(wù)客戶的更多方面?！拔飿I(yè)管理一般是一個以建筑物為單位的、以城市為單位的一項業(yè)務(wù)，但是設(shè)施管理是一個以客戶為單位”，基于客戶需求的內(nèi)容板塊，將是未來打造的核心內(nèi)容，這些內(nèi)容將留到明年分享。

萬科A半年報中的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元（含向萬科集團提供服務(wù)的收入），同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55.0%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%；萬物成長收入3.2億元，占比3.1%。

在交流會現(xiàn)場，朱保全表示，預(yù)計萬物云在2021全年的收入達250億元。