十幾年前，從清北畢業(yè)的學(xué)子跑到學(xué)校附近不到1公里的華清嘉園租房創(chuàng)業(yè)，漸漸催生了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的日新月異。2009年，隨著百度從中關(guān)村搬至上地科技園的搜索框大廈后，騰訊、網(wǎng)易、滴滴也先后扎根附近。

從五道口到后廠村，就是很多年輕人的北京。也是安家、扎根的首選之地。

這些標(biāo)簽鮮明的年輕人被稱為“碼農(nóng)”，格子衫、雙肩背、 “月入五萬只花五千”；住在回龍觀，共享單車上下班，雖然收入上往往令人望塵莫及，但消費(fèi)上，似乎沒有太高標(biāo)準(zhǔn)和太多選擇，除了……房子。

但海淀的新房選擇也一直不多，所以每一個(gè)新樓盤的出現(xiàn)，都吸引了大家的關(guān)注。

今年1月，“觀里”出了兩個(gè)新樓盤，每平米5.4萬元的奧海明月、奧森ONE，在1月成為北京住宅成交前三甲樓盤，碼農(nóng)們用自己強(qiáng)大的購買力，支撐起了兩個(gè)北部“神盤”。

今年9月，第一批集中供地后，昌平區(qū)再推出兩個(gè)新盤，分別是位于昌平生命科學(xué)園的北清云際、以及東小口馬連店的奧森春曉，每平米單價(jià)達(dá)到了6.2萬元、6.3萬元。

地理位置

由于距離后廠村辦公地點(diǎn)更近、附近新樓盤基本清空，這兩個(gè)樓盤被稱作“昌平雙子星”，而又一批年輕碼農(nóng)們也持幣待購，開始了自己的安家歷程。

01“5平米次臥，窗外連廊”

梁藝和女友就是后廠村準(zhǔn)備掏空 “六個(gè)錢包”的標(biāo)準(zhǔn)碼農(nóng)，兩個(gè)28歲年輕人正在準(zhǔn)備結(jié)婚，買房也是一個(gè)順理成章的選擇，另外在北京也交夠了五年社保，有了買房資格。

二人稅前工資合計(jì)5.5萬左右，因?yàn)槠綍r(shí)下班時(shí)間“沒邊兒”，也沒啥額外消費(fèi)，加上年終獎(jiǎng)、股票投資，兩人用五年的時(shí)間攢夠了差不多二百萬，雙方父母可以為這個(gè)新家庭的首付合力推高至三百萬。

買房之前，梁藝用自己的方式做了研究：做爬蟲軟件爬數(shù)據(jù)、拉表格，“不過目前的房產(chǎn)平臺(tái)的后臺(tái)數(shù)據(jù)很值錢，已經(jīng)做了嚴(yán)密的反爬蟲處理，爬到的數(shù)據(jù)水分很大，沒有參考價(jià)值?！?/strong>

數(shù)據(jù)沒用，那就做市場(chǎng)調(diào)查：公眾號(hào)、視頻平臺(tái)上找資料對(duì)比，購房群加入討論。向中介了解市場(chǎng)。到最后，他已經(jīng)能夠言簡意賅地表達(dá)自己的“用戶需求”：房間結(jié)構(gòu)合理，不浪費(fèi)“寸土寸金”的面積，功能復(fù)合小家庭需要；交通方便；周邊有基本生活配套。

交通和配套上更占優(yōu)勢(shì)的，是奧森春曉。那么面積和功能就是首要考慮的條件了。

首先看了115平米的戶型圖，梁藝開始懷疑人生：為什么115平米的客廳，只有3.5米寬？

甚至比不過96平的戶型？先不說餐廳正對(duì)著不是廚房而是衛(wèi)生間，就請(qǐng)問5平米的叫“次臥”？分明是個(gè)儲(chǔ)藏間大小吧。當(dāng)年租住的隔斷房，臥室也不止5平米。主臥也不過10平米，如果還想放下衣柜、床頭柜，那是不是都放不下1.8米的雙人床？

退而求其次，96平的戶型雖然面積小了20平，但整體方正，客廳也開闊，臥室雖然也只有10平米，但整體面積小也算能理解，畢竟還省了錢么。

就在梁藝說服自己接受這個(gè)戶型的時(shí)候，卻得知，未來在北側(cè)臥室和衛(wèi)生間的外側(cè)，竟然有一條連廊。除了在一些老舊小區(qū)的回遷房見過這種操作，為什么新房會(huì)有這樣的設(shè)計(jì)？那北側(cè)的房間是不是要長期拉著窗簾？更別提開窗了，所謂的南北通透有什么意義？

或許為了解答客戶的這個(gè)問題，戶型圖貼心地把南側(cè)客廳處劃出第三間次臥的空間，既然南向面寬比較大，那就利用這個(gè)面寬打造出一個(gè)可變空間。但仔細(xì)研究了一下，梁藝發(fā)現(xiàn)，改造的難度是前所未有的：隔出的第三間次臥和客廳如何做到共享一扇窗戶？

“未解之謎二”是奧森春曉到地鐵站的步行距離。通勤方便程度的確一直是碼農(nóng)買房的逆鱗，此前的兩個(gè)項(xiàng)目曾經(jīng)因?yàn)?3號(hào)線“建材城東站”的地鐵站修建站位的問題，將一條“#碼農(nóng)寫出專業(yè)地鐵建設(shè)方案#”推上熱搜。

距離地鐵站更近的奧森春曉目前也存在這樣的爭(zhēng)議，雖然距離8號(hào)線平西府站的直線距離不到500米，但是項(xiàng)目東側(cè)緊鄰地塊還未出售，步行至地鐵站的東側(cè)路政設(shè)施還沒有確定是否開通。

梁藝當(dāng)下最關(guān)注的也是步行可達(dá)地鐵站的距離，他是騎電動(dòng)車隊(duì)伍上班的一員，但女友上班依賴地鐵，“平時(shí)已經(jīng)沒有娛樂生活，回家時(shí)間多分一點(diǎn)給路上，都覺得疲憊不堪”。

梁藝說，身邊和他一樣在猶豫的年輕人有很多，在買房這件事上，真的沒有什么過高的需求。況且對(duì)于普通百姓來說，300萬首付也不是個(gè)小數(shù)目，600多萬總價(jià)的房子，難道都不配擁有個(gè)舒適生活么？

02

珍貴的、又浪費(fèi)著的空間

有人已經(jīng)決定“退一步”，選擇位置、配套都相對(duì)差一點(diǎn)的北清云際，到地鐵生命科學(xué)園站的步行距離是1.6公里。

在戶型設(shè)計(jì)上，北清云際還是相對(duì)合理的，108 m2做到基本方正、南向三面寬。北側(cè)次臥雖然不足7 平米，但總是“比下有余”。

難得提早下班，阿靜馬上沖到售樓處，作為一名大廠的年輕中層，雖然首付有限，但她對(duì)自己的收入和未來還是充滿信心的，而在一個(gè)城市最大的信心，難道不是擁有一套自己的房子么。

阿靜選擇了83 m2的戶型，房子雖然不大，但是一個(gè)人住，也不算局促了。看房過程中，她與銷售的對(duì)話大多以“為什么”、“怎么改”開頭：

為什么北側(cè)進(jìn)入次臥有近一米長的過道？浪費(fèi)的空間未來怎么改？

放完雙人床之后，床頭柜和衣柜就只能二選一了吧？

在本來就比較局促的空間里，還有一個(gè)不足4平的無窗房，寬1.7米，長2.3米。

銷售熱情地說，可以改造成游戲間啊。阿靜苦笑，你會(huì)在這里打游戲嗎？

畢竟是女生，阿靜更注重細(xì)節(jié)和質(zhì)感，可看完兩個(gè)樓盤的實(shí)體樣板間后，總有一種依舊在租房的錯(cuò)覺。比如：

衛(wèi)生間的柱盆式盥洗臺(tái)；

塑鋼材質(zhì)的廚房推拉門；

以及，僅在70%上下的得房率。

回龍觀片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人阿虎認(rèn)為，得房率是片區(qū)購房者非常敏感的話題。

北青云際的銷售小孫基本每天都要被問到問題，他每次都會(huì)先坐直再回答，但也無非是先訴說“開發(fā)商利潤低”的苦衷，再去進(jìn)行價(jià)值說服：“用低于周邊二手房的價(jià)格，買新房、新物業(yè)不是更值得？主要是周邊的新房也不多，越等可能就越遠(yuǎn)了”。

北清云際周邊目前以龍城花園、華遠(yuǎn)靜林灣疊拼產(chǎn)品為主，但總價(jià)較高，前者是1999年交房的老牌別墅、平層，業(yè)主是附近大學(xué)教授等高知群體。

1公里范圍內(nèi)的普通商品房——北京人家，每平掛牌均價(jià)不到6萬元。

03

二手房或許也是選擇

阿虎是回龍觀片區(qū)某機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人，80%的客戶都是梁藝這樣的程序員，除了外形標(biāo)簽，程序員買房有自己的方法。

“他們對(duì)數(shù)據(jù)很敏感，對(duì)片區(qū)小區(qū)房價(jià)數(shù)據(jù)都比較了解，要把價(jià)格、戶型數(shù)據(jù)跟對(duì)方聊透徹。”

此外，程序員群體“老帶新”特征明顯，客戶忠誠度較高，阿虎三年前服務(wù)過的一位百度程序員，此后陸續(xù)為阿虎介紹5名同事，成單率也比較高。

阿虎表示，回龍觀大部分程序員最看重房子兩點(diǎn)條件：1、得房率；2、通勤距離。前者一部分關(guān)系到房子的實(shí)際價(jià)值，后者決定著碼農(nóng)的“生存質(zhì)量”。

阿虎去年服務(wù)的一對(duì)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)年輕夫妻，在萬象悅府期房和2003年建成的北店嘉園當(dāng)中，選擇了后者，房子臨近8號(hào)線育知路站。

小夫妻的原因很簡單：相似首付情況下，即使購買二手房的面積會(huì)小很多，但是北店嘉園公攤小，得房率是90%。購房后把房子按照喜歡的風(fēng)格裝修，體驗(yàn)也不屬于新房，況且，還不用等。

梁藝也曾將二手房作為考慮范圍之內(nèi)，他和女友曾看中一套2015年交房的次新小區(qū)，均價(jià)每平7.2萬元左右，一套二室一廳的92平戶型，首付比例40%、需要加上二手房的契稅、增值稅、中介費(fèi)用，合計(jì)需要365萬元。高出奧森春曉首付近100萬元，難以擔(dān)負(fù)。

西二旗互聯(lián)網(wǎng)人置業(yè)小Tips：

1、 龍湖從中公教育收購的朱辛莊項(xiàng)目部分股權(quán)，開發(fā)商表示預(yù)計(jì)12月對(duì)外開放。北京市規(guī)自委出讓文件顯示，項(xiàng)目最高銷售單價(jià)不得超過63300元/平方米，但地塊建筑要求是塔樓。

2、 昌平回龍觀的新房項(xiàng)目，目前得房率呈逐年下降趨勢(shì)。2016年交房的公園悅府在80%左右；萬象悅府得房率是75%；今年兩個(gè)新項(xiàng)目是70%，甚至個(gè)別戶型低于70%。

3、 隨著二手房房貸收緊，昌平回龍觀片區(qū)的二手房成交量在最近兩個(gè)月下降明顯。9月與6月相比，已經(jīng)腰斬。

4、 奧森春曉，到平西府地鐵站的步行距離還未確定；北清云際，距離地鐵站生命科學(xué)園的步行距離是1.5公里。

36氪未來可棲

本文來自微信公眾號(hào)“未來可棲”（ID:hifuturecity），作者：宋虹姍。