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WeWork再戰(zhàn)納斯達(dá)克,共享辦公仍靜待救贖 2021-10-21 10:10:39  來源:36氪

縱觀全球創(chuàng)業(yè)史上的失敗案例,共享辦公獨(dú)角獸WeWork無疑是離我們最近,也是最能給人留下深刻印象的事件。其創(chuàng)始人亞當(dāng)·諾依曼(Adam Neumann)僅僅憑著一個美妙故事,就引得軟銀為首的無數(shù)投資機(jī)構(gòu)為其買單,估值一度上升至470億美元。不過,諾依曼沒能將這份榮耀留到最后——隨著共享經(jīng)濟(jì)逐漸退潮,WeWork的商業(yè)模式和諾依曼本人的生活作風(fēng)問題都受到質(zhì)疑,之后機(jī)構(gòu)紛紛撤離,IPO擱淺則成了它聲譽(yù)崩塌的最后一根稻草。

當(dāng)然,作為一家在全球范圍內(nèi)擁有大量資產(chǎn)的“二房東”,僅僅是上市失敗還不足以讓W(xué)eWork徹底跌入深淵。自諾依曼離職,桑德普·馬特拉尼(Sandeep Mathrani)接任CEO一職后,他就致力于通過各種手段彌補(bǔ)前者在任時的瘋狂行徑,例如出售不重要的長租公寓業(yè)務(wù)、私立學(xué)校等。此外,WeWork也開始收縮全球多地業(yè)務(wù),專心經(jīng)營美國、歐洲等市場。

WeWork的盤算不只是活下去。2021年,正是美股SPAC(Special Purpose Acquisition Company,意即特殊目的收購公司)市場火熱萬分的一年,這種上市方式以其方便快捷,且能最大限度繞過審查的優(yōu)勢而被很多初創(chuàng)公司和獨(dú)角獸推崇。當(dāng)下,Nextdoor、環(huán)球音樂、甚至是賈躍亭的法拉第未來都已借SPAC上市,身為多年求IPO而不得的“上市困難戶”,WeWork自然不愿意放過這個機(jī)會——即使它的故事已經(jīng)不再動聽。

圖片來自Yandex

兩年過去,資本市場仍難忘“二房東”

據(jù)市場消息,WeWork會在10月20日左右通過SPAC方式上市交易,并且它又為自己找到了新的投資方——這回,是房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的戴德梁行。消息顯示,若WeWork本次成功上市,戴德梁行將對其投資1.5億美元。

對此,戴德梁行并未明確回應(yīng),只是向媒體表示“雙方合作進(jìn)度良好”。

WeWork嘗試SPAC上市的消息早有預(yù)兆,今年3月,它就曾計(jì)劃與上市公司BowX Acquisition合并,以90億美元估值重回納斯達(dá)克。與此同時,WeWork還打算從Insight Partners、喜達(dá)屋資本集團(tuán)、富達(dá)管理公司等管理的基金中籌集13億美元,其中包括8億美元的私募融資。

比起2020年嚴(yán)重縮水的29億美元估值,WeWork如今的估值算是高出許多。不過,它是否能撐起這樣的估值還是個疑問。畢竟,其“二房東”模式給人留下的燒錢印象很難改變。

所謂“二房東”模式,即是在市場上找到合適的房產(chǎn),與地產(chǎn)商簽訂長租合同,再對內(nèi)部加以改造打扮成“共享辦公空間”,最后出租給個人或者初創(chuàng)公司。

“二房東”模式的缺點(diǎn)也很明顯,不管有沒有租戶入住,共享辦公企業(yè)都必須交付房產(chǎn)租金,以及共享空間的各項(xiàng)維護(hù)費(fèi)用。這種運(yùn)營模式使得共享辦公企業(yè)不得不擴(kuò)展市場以抵消損失,但它賺到的錢越多,虧損缺口也越大,因?yàn)樽饪秃凸蚕砜臻g維護(hù)費(fèi)的增加總是成正比的,另外,“高買低租”擴(kuò)張方式所增加的成本也會為企業(yè)帶來更大的負(fù)擔(dān)。

在WeWork 2019年公布的招股書中,我們可以很容易地看出這一點(diǎn)——2016、2017和2018年,其虧損額分別為4.30億美元、9.33億美元和19.27億美元,呈逐年升高趨勢;

另一方面,WeWork也并不像其自吹自擂的那樣,是一家“技術(shù)驅(qū)動的空間服務(wù)公司”。從它的招股書中來看,其不到20%的毛利率,以及占比達(dá)到32%的工程師、社區(qū)經(jīng)理、設(shè)計(jì)建筑師等人員,都很難稱得上是科技公司的標(biāo)配,反倒是更貼近傳統(tǒng)的服務(wù)類公司。

圖片來自Yandex

當(dāng)下,即使是對失敗極其寬容的美股市場也逐漸傾向于那些穩(wěn)健盈利的企業(yè),像是WeWork這種發(fā)展前景不明,短期盈利困難且故事也不再動聽的初創(chuàng)公司,市場很難給出較高估值。若是WeWork無法改變現(xiàn)狀,即便其成功SPAC上市,之后的股價(jià)恐怕也不會太好看。

“賣賣賣”,堵得住WeWork的虧損漏洞嗎?

對于公司慘淡的經(jīng)營現(xiàn)狀,WeWork不是沒有想過辦法。

去年2月12日,接任公司董事長的馬塞洛·克勞爾(Marcelo Claure)曾提出所謂的“五年業(yè)務(wù)整頓計(jì)劃”,意在將WeWork拉出泥坑。這份計(jì)劃中提出了一系列目標(biāo),包括2020年度收益達(dá)10億美元,并在2022年度首次實(shí)現(xiàn)自由現(xiàn)金流為正值。此外,克勞爾還在計(jì)劃中表示,公司會在適當(dāng)時候額外增加25-30億美元流動資金。

伴隨著這份整頓計(jì)劃而來的,還有WeWork的全面收縮方針。繼2019年大裁員、關(guān)停長租公寓業(yè)務(wù)WeLive和私立學(xué)校WeGrow后,它在2020年又出售了軟件服務(wù)業(yè)務(wù)Teem,以及編程學(xué)院Flatiron School以及女性共享辦公品牌The Wing的股份,并宣布終止紐約、巴爾的摩等地的物業(yè)租賃協(xié)議。年末,WeWork還將未來租賃相關(guān)付款額削減了近40億美元。

除了這些舉措外,WeWork做出的最大止損策略或許是放棄中國區(qū)業(yè)務(wù)。

2020年9月,它的股東摯信資本(Trustbridge Partners)通過追加投資的方式接過了WeWork中國實(shí)控權(quán),摯信資本運(yùn)營合伙人姜躍平則出任WeWork中國代理CEO。交易完成后,WeWork僅保留部分股權(quán)和董事會席位,以換取摯信資本繼續(xù)使用WeWork品牌和服務(wù)。

WeWork在中國市場的經(jīng)營狀況一直都不甚理想。據(jù)英國《金融時報(bào)》的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,WeWork中國在深圳的8000張辦公桌中有65.3%處于閑置狀態(tài),西安的辦公室閑置率則達(dá)到78.5%;入住率方面,WeWork也遠(yuǎn)未達(dá)標(biāo)。其在深圳地區(qū)的樓盤入住率在30%-50%間浮動,而要想達(dá)到收支平衡,WeWork至少需要保持65%的平均入住率。

WeWork在深圳的辦公空間之一,圖片來自WeWork中國官網(wǎng)

毫無疑問,將這筆“雞肋”資產(chǎn)移交給摯信資本是一個不錯的選擇,即便后續(xù)中國市場再現(xiàn)變數(shù),WeWork還可以見機(jī)將其購回。

WeWork的止損戰(zhàn)略的確收到了一定成效。根據(jù)其財(cái)報(bào)來看,2020年,WeWork的營收保持在32億美元,與2019年持平;虧損32億美元,較2019年的35億美元有所收窄。另據(jù)WeWork今年8月16日發(fā)布的2021年第二季度財(cái)報(bào),其當(dāng)季收入為5.93億美元,但虧損略有增加,從去年同期的8.63億美元至8.88億美元。

雖然WeWork正在收縮陣地,但這仍是治標(biāo)不治本。大肆拋棄業(yè)務(wù)減少的只能是運(yùn)營成本,如何在未來讓其共享辦公業(yè)務(wù)產(chǎn)生盈利,才是WeWork目前最需要關(guān)注的。

如何跳出燒錢怪圈?

在這方面,或許WeWork應(yīng)該回頭看看被它拋棄的中國共享辦公市場——當(dāng)它想方設(shè)法止損時,一眾本地選手也通過各種各樣的方式實(shí)現(xiàn)了虧損縮窄,甚至是盈利。

此前登陸美股的優(yōu)客工場就是很好的參考對象。2020年,其凈虧損同比縮窄37%至5.08億元,且在當(dāng)年第四季度完成了上市以來首次盈利(6279萬元,Non-GAAP下)。盡管其盈利只是曇花一現(xiàn)(2021年一季度再度轉(zhuǎn)虧,Non-GAAP下虧損4670萬元),但它“輕資產(chǎn)+重自營”的革新模式仍然值得WeWork學(xué)習(xí)。

在這一戰(zhàn)略下,優(yōu)客工場的主要業(yè)務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)化共享空間U Space、小型辦公空間U Studio、定制化空間U Design,這些是其自營業(yè)務(wù),而它們無一例外地采用了WeWork的“二房東”模式。起碼在這方面,優(yōu)客工場仍要承擔(dān)重資產(chǎn)運(yùn)營下的一系列風(fēng)險(xiǎn)。

提供運(yùn)營、設(shè)計(jì)施工服務(wù)的U Brand,則是優(yōu)客工場近些年才慢慢發(fā)展起來的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在U Brand模式下,它并不租賃物業(yè),而是讓擁有房源的小業(yè)主扮演加盟商的角色,自己則提供品牌,負(fù)責(zé)裝修、獲客以及運(yùn)營。小業(yè)主獲取租金,公司就從中收取服務(wù)費(fèi)。根據(jù)最新財(cái)報(bào),截至2021年3月31日,優(yōu)客工場輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理面積已增加到了36.5萬平方米。

圖片來自優(yōu)客工場官網(wǎng)

目前,U Brand已經(jīng)成為優(yōu)客工場新的增長曲線,從本次財(cái)報(bào)中可以看出,其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)同比增加220.8%,達(dá)到1080萬元——這在一眾虧損的業(yè)務(wù)中顯得頗為亮眼。

值得注意的是,優(yōu)客工場仍在不斷探索新模式,例如2019年9月才上線的U Partner——這一模式通過與業(yè)主分享租金收益賺取利潤,收入則被歸于會員費(fèi)一類。優(yōu)客工場還推出了主打各式企業(yè)服務(wù)的U Plus,試圖跳出“房東”這一圈子尋找增量。

除了優(yōu)客工場外,去年沖刺創(chuàng)業(yè)板的德必文化也成功踏入盈利隊(duì)列,2017-2019年,其凈利潤分別為0.22億元、0.55億元和1.21億元,毛利率分別為30.92%、29.28%和31.71%,呈現(xiàn)逐年上升趨勢;此外,另一家共享辦公企業(yè)創(chuàng)富港也做到了類似的成績,其在2019年實(shí)現(xiàn)凈利潤1190.73萬元,毛利率為35.76%。

當(dāng)然,它們達(dá)成盈利目標(biāo)的方式不盡相同,例如創(chuàng)富港——它沒有采取輕資產(chǎn)為主的模式,而是保持著所謂的“半輕”模式,即自主租賃物業(yè)、設(shè)計(jì)裝修、團(tuán)隊(duì)運(yùn)營。同時,創(chuàng)富港近些年來更強(qiáng)調(diào)客戶服務(wù),“空間再造”、“幫助客戶將辦公成本降到最低”等描述屢見不鮮。

不管怎樣,WeWork仍然擁有全球范圍內(nèi)龐大的租戶群體(截至今年二季度末,會員人數(shù)達(dá)51.7萬名),在共享辦公領(lǐng)域,也暫無人能挑戰(zhàn)它的地位。若它愿意做出商業(yè)模式上的變革,資本市場對其的認(rèn)可度也會得到提高。這一點(diǎn),看看轉(zhuǎn)型路上的Uber就能明白。是咬牙跳出虧損怪圈,還是在不斷“止損”中渾渾噩噩地過下去,全看WeWork上市后的想法如何了。

本文來自微信公眾號 “有牛財(cái)經(jīng)”(ID:yncj_cn),作者:黑桃與長劍,36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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