房地產(chǎn)企業(yè)增值稅簡易計稅?

一般納稅人適用一般計稅方法，適用稅率為11%;小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法，適用稅率為5%。在稅率劃分中，有一種較為特殊的情況是房地產(chǎn)老項目可采一般計稅或者簡易計稅。這其中所謂的房地產(chǎn)老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，針對這種情況開發(fā)商可自行選擇有利于自身的稅負方式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售模式中，預售占了很大的比例。對于這類項目采取的預繳的方式，預繳稅率為3%，應預繳增值稅的計算公式為：應預繳稅款=預收款/(1+適用稅率或征收率)×3%，下面零度用例子來簡要說明會計處理的過程。

籌建期間的費用如何做帳和處理稅務?

下面我們分別看看對開辦費會計處理的規(guī)定。

(一)企業(yè)會計制度

涉及到企業(yè)籌建期間核算的有:

1、"1002銀行存款"科目下:籌建期間發(fā)生的匯兌損益,計入長期待攤費用;

2、"1701固定資產(chǎn)清理"科目下:固定資產(chǎn)清理后的凈收益,屬于籌建期間的,沖減長期待攤費用,借記本科目,貸記"長期待攤費用"科目;

固定資產(chǎn)清理后的凈損失,屬于籌建期間的,計入長期待攤費用,借記"長期待攤費用"科目,貸記本科目;

固定資產(chǎn)清理后的凈收益,區(qū)別情況處理:屬于籌建期間的,沖減長期待攤費用,借記本科目,貸記"長期待攤費用"科目。

3、"1901長期待攤費用"科目下:企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的費用,包括人員工資、辦公費等,應當在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當月起一次計入開始生產(chǎn)經(jīng)營當月的損益,借記"管理費用"科目,貸記本科目。

4、"2301長期借款"科目下:七、企業(yè)發(fā)生的借款費用(包括利息、匯兌損失等),應按照上述規(guī)定,分別計入有關(guān)科目:屬于籌建期間的,計入長期待攤費用,借記"長期待攤費用"科目,貸記本科目;

從上述4點可以看出,《企業(yè)會計制度》對開辦費會計處理的核心是要計入"長期待攤費用",并且應當在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當月起一次計入開始生產(chǎn)經(jīng)營當月的損益,借記"管理費用"科目。

(二)企業(yè)會計準則

在"6602管理費用"科目下:企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費,包括人員工資、辦公費等在實際發(fā)生時,借記本科目(開辦費),貸記"銀行存款"等科目。

(三)小企業(yè)會計準則

"5602管理費用"科目下:小企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費,在實際發(fā)生時,借記本科目,貸記"銀行存款"等科目。

二、企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定

1、《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》規(guī)定,對企業(yè)所得稅法實施以前年度企業(yè)未攤銷完的開辦費,2008年度可以一次性扣除。

企業(yè)所得稅法中開(籌)辦費未明確列作長期待攤費用,企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除,也可以分期攤銷,但一經(jīng)選定,不得改變。

2、《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法〉的通知》規(guī)定,凡在納稅年度內(nèi)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(包括試生產(chǎn)、試經(jīng)營),或在納稅年度中間終止經(jīng)營活動的納稅人,無論是否在減稅、免稅期間,也無論盈利或虧損,均應進行企業(yè)所得稅匯算清繳。

3、《企業(yè)所得稅法》第十三條規(guī)定:在計算應納稅所得額時,企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費用,按照規(guī)定攤銷的,準予扣除:

(一)已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出;

(二)租入固定資產(chǎn)的改建支出;

(三)固定資產(chǎn)的大修理支出;

(四)其他應當作為長期待攤費用的支出(《企業(yè)所得稅法實施條例》第七十條明確規(guī)定該項攤銷期限不少于三年)。

由此可見,新稅法對開辦費的稅前扣除至少在《企業(yè)所得稅法實施條例》和《企業(yè)所得稅法》中不再有限制規(guī)定。

4、《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)第七條中規(guī)定:企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度,為開始計算企業(yè)損益的年度。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅簡易計稅基礎(chǔ) 房地產(chǎn)