時隔兩年，北京再度對商品房銷售措施進行優(yōu)化。8月19日，市住建委發(fā)布《關于進一步優(yōu)化商品住房銷售管理的通知》，提出商品房項目可按棟申請辦理預售許可，但同一施工證范圍內(nèi)樓棟后期申報預售價格不得超過前期同品質(zhì)產(chǎn)品申報預售價格。

允許按棟申請預售證

2021年起，北京開始推行集中分批次供地。隨著一個個集中供地項目進入預售階段，購房人對商品房項目的關注度也在提高。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，僅2022年上半年，上市的新建商品房項目就達到4.1萬套。

“我們收到部分企業(yè)和群眾反映，現(xiàn)有措施對商品房項目銷售規(guī)模管理有失靈活，項目預售許可到期后，需要較長時間方可辦理現(xiàn)房銷售備案。這從道理上說不通，不僅影響了企業(yè)的正常銷售，也影響了群眾的購房體驗。”市住建委相關負責人談到，為及時回應群眾訴求，研究和出臺了進一步優(yōu)化營商環(huán)境的相關措施。

此次《通知》的一大亮點，是對商品房預售許可申請給予適度“松綁”。

文件規(guī)定，商品房項目可按棟申請辦理預售許可，最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元、分套(間)申請，并按預售許可范圍進行預售資金監(jiān)管。同時，地下可售倉儲、車位等仍可單獨申請辦理預售許可。

實際上，2020年4月，北京已對商品房預售許可辦理事項進行過一次優(yōu)化，從過去的一個施工證對應一張預售證，調(diào)整為一個施工許可證批準范圍內(nèi)的可售住宅部分，可辦理兩次預售許可。2020年5月至今，已有78個商品房項目按此規(guī)定辦理了預售許可。

“從一次變兩次，再從兩次變成多次，預售規(guī)模管理措施的適時調(diào)整，既有利于優(yōu)化區(qū)域住房供應節(jié)奏，也有利于市場維持在一個適宜的活躍度。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學趙秀池教授分析。

允許按棟申請辦理預售許可后，開發(fā)商會不會借機分批漲價，一棟比一棟賣得貴?

《通知》也明確，開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權時已承諾商品住房銷售價格的，申請預售許可應按照承諾價格填報“一房一價”;未承諾價格的，同一施工許可證批準范圍內(nèi)的樓棟，后期申報預售價格不得超過前期同品質(zhì)產(chǎn)品申報預售價格。

開發(fā)商可為預售證申請延期

商品房預售和現(xiàn)售的銜接問題，也是購房人比較關心的另一個問題。按照規(guī)定，項目預售證到期后，開發(fā)商如果想繼續(xù)銷售，就需要取得不動產(chǎn)首次登記，即人們所熟悉的大產(chǎn)權證，再去申請辦理現(xiàn)房銷售備案。在此期間，購房人即便想買房，也無法辦理網(wǎng)簽手續(xù)。預售和現(xiàn)售之間的“空窗期”，偶爾開發(fā)商就會忍不住“鉆空子”偷著賣。

此次優(yōu)化的另一項措施，就是明確開發(fā)商可為預售許可申請延期。

《通知》規(guī)定，商品房項目預售許可截止日期為預售方案中確定的房屋交付日期，預售合同中約定的房屋交付日期應與預售方案中確定的交付日期一致。預售許可確需延期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依法向項目所在區(qū)房屋行政主管部門書面提出延期申請，延期期限每次不超過6個月。

需要注意的是，開發(fā)企業(yè)申請預售許可延期時，如項目尚未交付，應提交預售許可延期申請及確保項目交付的書面承諾、措施等，確保預售資金專項用于工程建設。

幾種情況可再次申請現(xiàn)房銷售

針對現(xiàn)房銷售備案，《通知》也提出，商品房項目按規(guī)定辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)后，確因司法查封或行政限制解除、預售合同解除等原因，符合現(xiàn)售條件但未納入備案范圍的房屋，可再次申請辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)?，F(xiàn)房銷售備案原則上由項目所在區(qū)房屋行政主管部門辦理，遇由重大復雜等特殊情形的，也可向市住建委申請辦理。

8月初，《北京住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展白皮書(2022)》發(fā)布，其中明確北京將保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)穩(wěn)定。市住建委相關負責人也表態(tài)，此次僅僅是針對商品住房銷售管理措施的具體優(yōu)化，而非對房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松。北京市將堅持“房住不炒”定位，落實城市調(diào)控主體責任，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，下足功夫，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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