7月12日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委與北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局共同制定了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》示范文本，即日起正式施行。針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)濫用補(bǔ)充協(xié)議造成責(zé)任不對(duì)等的行為，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、購(gòu)房家庭與代持機(jī)構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以及對(duì)各方的違約責(zé)任、合同變更解除、爭(zhēng)議處理等內(nèi)容作了明確約定。

早在2017年，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策便頒布實(shí)施，為規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房配售管理工作，北京市住建委當(dāng)年同步推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“2017版預(yù)售合同”)。2021年開(kāi)始，市住建委修訂了“2017版預(yù)售合同”，并起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》。與2017版預(yù)售合同相比，此次合同示范文本內(nèi)容主要在3個(gè)方面作出了調(diào)整。

在適應(yīng)有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范性文件的新要求方面，此次合同示范文本內(nèi)容根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)相關(guān)內(nèi)容作出統(tǒng)一調(diào)整。其中，將第二十條前期物業(yè)管理的第4款中“應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意”改為“應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”。

此外，根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等四部門(mén)〈北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)暫行管理辦法〉的通知》的相關(guān)要求，第十六條保修責(zé)任第二款中添加“并在乙方辦理房屋交付手續(xù)時(shí)，將《工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)告知書(shū)》交付乙方”的約定，切實(shí)保障購(gòu)房家庭合法權(quán)益。

在維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，預(yù)防責(zé)任不對(duì)等條款出現(xiàn)方面，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在前期工作中發(fā)現(xiàn)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)存在濫用補(bǔ)充協(xié)議及附件任意設(shè)立責(zé)任不對(duì)等條款的情況。

為此，新版合同專(zhuān)門(mén)在“說(shuō)明”中明確：“三方當(dāng)事人可以針對(duì)合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售房屋及所在項(xiàng)目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定，也可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不得與主合同條款沖突。合同當(dāng)事人不得擅自添加、修改附件內(nèi)容，且附件內(nèi)容不得與主合同條款沖突”。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，上述規(guī)定具有積極意義，未來(lái)相關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是可以出具補(bǔ)充協(xié)議或附件，但補(bǔ)充協(xié)議或附件就有了相應(yīng)的參照標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，這也限制了開(kāi)發(fā)商利用強(qiáng)勢(shì)地位通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議及附件異化主合同條款。

考慮到共有產(chǎn)權(quán)住房裝修品質(zhì)對(duì)購(gòu)房家庭生活的重要影響，為避免因?yàn)閷?duì)裝飾裝修材料約定不細(xì)致、不明確而出現(xiàn)“貨不對(duì)版”的情況，合同示范文本附件六裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定中，將公共部分、戶內(nèi)部分用到的裝飾裝修材料種類(lèi)、品牌、型號(hào)(做法)等內(nèi)容盡可能予以詳盡羅列，方便買(mǎi)賣(mài)雙方能夠更清晰地將裝修標(biāo)準(zhǔn)固化，減少因約定不清出現(xiàn)“扯皮”的情況，讓購(gòu)房家庭實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。

在規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房管理工作，明確銷(xiāo)售工作中各主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系方面，鑒于部分購(gòu)房家庭反映房屋計(jì)價(jià)方式單一的問(wèn)題，合同示范文本第六條“計(jì)價(jià)方式和價(jià)款”在原合同按照“套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”的基礎(chǔ)上增加了“按照建筑面積計(jì)價(jià)的內(nèi)容”。與此相對(duì)應(yīng)，預(yù)售合同示范文本第十三條“面積差異處理”中增加“按照建筑面積計(jì)價(jià)”時(shí)面積差異的處理方式，給買(mǎi)賣(mài)雙方提供多種計(jì)價(jià)方式的選擇。

與此同時(shí)，新版合同示范文本附件一第四條中明確違規(guī)出租主體責(zé)任到同住人，約定了對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)家庭違規(guī)出租的處理辦法：不得擅自出租共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)按時(shí)足額繳納政府產(chǎn)權(quán)份額租金收益，違反規(guī)定且拒不改正的，代持機(jī)構(gòu)可暫停辦理本套住房的回購(gòu)和上市手續(xù)。

關(guān)鍵詞： 預(yù)防霸王條款 京發(fā)布共有產(chǎn)權(quán)房預(yù)售合同更新版 共有產(chǎn)權(quán)住房配售管理工作 中華人民共和國(guó)民法典