社區(qū)商業(yè)漸成商業(yè)地產(chǎn)布局的“寵兒”，其中，一站式家庭生活中心、街區(qū)式購物中心等是較為常見的社區(qū)商業(yè)形態(tài)。社區(qū)商業(yè)緣何成商業(yè)地產(chǎn)布局重點，后續(xù)該如何實現(xiàn)更好發(fā)展?

頭部房企忙布局

功能完備、服務完善、層次多樣的社區(qū)商業(yè)體系，不僅能夠方便百姓日常生活，也能完善城市商業(yè)結構，補齊發(fā)展短板，提升城市品質。

我國社區(qū)商業(yè)飛速發(fā)展。以深圳為例，根據(jù)戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部提供的數(shù)據(jù)，2021年深圳新開購物中心20個，小于10萬平方米的有17個，占比達85%。在深圳2022年擬開業(yè)的27家購物中心中，小于3萬-5萬平方米的項目有8個，5萬-10萬平方米的有15個，大于10萬平方米的項目僅4個。

“從近幾年趨勢可以看出，商業(yè)發(fā)展重點側重于中小體量的商業(yè)，其中社區(qū)商業(yè)占比超過60%。”戴德梁行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管及董事宋潔表示，社區(qū)商業(yè)作為承載社區(qū)生活的重要平臺，正處于蓬勃發(fā)展期。

頭部房企紛紛布局社區(qū)商業(yè)。如萬科“V-Link”模式，利用互聯(lián)網(wǎng)思維推進，將原有的服務擴容，落地眾籌咖啡館項目、創(chuàng)客空間、社區(qū)圖書館、社區(qū)學堂、童玩中心、體育公園、運動MALL等，并通過社區(qū)生活App“住這兒”形成物業(yè)服務、社區(qū)交流與商圈服務平臺的O2O閉環(huán)模式。

碧桂園也早早布局了社區(qū)商業(yè)。2018年年底，碧樂時光·新翼開業(yè)，該項目融合“辦公+商業(yè)+長租+藝術”等多種業(yè)態(tài)及首個自有全品牌生態(tài)圈，形成自有的聯(lián)合品牌矩陣，打造碧桂園自有品牌生態(tài)圈。

保利旗下的社區(qū)商業(yè)則打出了“以點帶面”的新玩法，通過社區(qū)MALL、社區(qū)商業(yè)中心，提供大供應鏈、品牌支撐，帶動生鮮超市、鮮食便利店、無人便利店等的消費。此外，華潤、龍湖等房企也推出了其社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線。

據(jù)國內(nèi)某大型平臺數(shù)據(jù)監(jiān)測，近十年我國社區(qū)型購物中心平均每年新開業(yè)項目超過155個，體量逾850萬平方米，年均增長率達到29%。社區(qū)商業(yè)儼然成為近年來商業(yè)地產(chǎn)布局的“寵兒”。

政策紅利持續(xù)釋放

社區(qū)商業(yè)正迎來快速發(fā)展機遇期。根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會、浙商證券股份有限公司聯(lián)合發(fā)布的《時代性大趨勢系列：本地生活服務連鎖研究》顯示，我國第三產(chǎn)業(yè)增長迅速，日常消費是占比最大、最具潛力的賽道，而日常消費服務產(chǎn)值從2003年占比第三產(chǎn)業(yè)的24.8%提升至71.8%，是第三產(chǎn)業(yè)的主要門類。

需要注意的是，社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展離不開政策支持。近年來，我國高度重視社區(qū)商業(yè)發(fā)展，相關部門多次出臺政策措施，要求緊緊圍繞居民需求，豐富社區(qū)商業(yè)供給形式，方便居民生活。

去年7月，商務部等11個部門發(fā)布了《城市一刻鐘便民生活圈建設指南》，其中提出要在2025年前，通過打造“百城千圈”，建設一批布局合理、業(yè)態(tài)齊全、功能完善、智慧便捷、規(guī)范有序、服務優(yōu)質、商居和諧的城市便民生活圈，并在試點區(qū)域取得90%以上居民滿意度，進一步助推了社區(qū)商業(yè)建設。

各地也推出了相關政策支持社區(qū)商業(yè)發(fā)展。青島、南京等地陸續(xù)強調(diào)社區(qū)商業(yè)面積不低于10%，并在社區(qū)商業(yè)配套設施的保護、網(wǎng)絡服務的建立、服務半徑的界定等方面予以支持。北京明確提出了社區(qū)商業(yè)零售店、便利店等業(yè)態(tài)的數(shù)量目標，到2020年實現(xiàn)基本便民商業(yè)設施城市社區(qū)全覆蓋。陜西確定西安市、寶雞市、咸陽市、渭南市為省級城市一刻鐘便民生活圈試點城市，從加強組織領導、強化政策保障、優(yōu)化市場營商環(huán)境、夯實工作基礎等方面，為城市一刻鐘便民生活圈建設提供堅強保證。

建設城市一刻鐘便民生活圈意味著社區(qū)商業(yè)的未來潛力巨大，前景可期。在轉型檔口，商業(yè)地產(chǎn)目前恰逢機遇，凡事順勢而為，才大有可為。

拓展商業(yè)地產(chǎn)增量

抓住“生活最后一公里”的社區(qū)商業(yè)將成為商業(yè)地產(chǎn)變革中突圍的關鍵，潛藏著巨大的拓展空間。

在此背景下，便利店、精品超市、社區(qū)型購物中心等社區(qū)商業(yè)成為商業(yè)地產(chǎn)尋求轉型升級的重要方向。商合集團表示，未來社區(qū)商業(yè)的建設重點“由粗放型向精細型轉變”，“小而精、精而美”將成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的新方向，成為未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新的增長點，也讓投資社區(qū)商鋪變成資產(chǎn)保值、增值的新機會。

事實上，近年來，一些文娛類的品牌已經(jīng)得到了很好的發(fā)展，比如提供豐富多元的社交休閑體驗，小劇場、酒吧、寵物會館等。社區(qū)商業(yè)也可以充分發(fā)揮空間優(yōu)勢，發(fā)展夜經(jīng)濟，延長營業(yè)時間且劃出特定區(qū)域的經(jīng)營區(qū)，市場上也已經(jīng)不乏可圈可點的項目案例出現(xiàn)。

不過，在快速發(fā)展的同時，我國社區(qū)商業(yè)也存在商業(yè)網(wǎng)點布局不均、設施老舊、新業(yè)態(tài)新技術新模式發(fā)展不平衡不充分等問題。

有分析認為，社區(qū)商業(yè)的服務半徑較小，客群較為單一，因此從供需關系來看，周邊居民的消費習慣與消費能力將直接決定社區(qū)商業(yè)的定位。社區(qū)商業(yè)不能僅停留在賣貨層面，要實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，無論是線上還是線下，都要比其他業(yè)態(tài)更加便利。同時，差異化、特色化也將是其核心競爭力。

還有業(yè)內(nèi)人士分析，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營方式必須不斷更新進步。目前廣泛應用于城市核心區(qū)購物中心的“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的先進模式，將被逐漸引入到社區(qū)商業(yè)中，以增強項目的贏利能力，保障后期的長久持續(xù)發(fā)展。(麓北)

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