購買的期房還沒到手,開發(fā)商卻被曝出沒錢還債,購房人的錢難道要打水漂?今年以來,伴隨以“三道紅線”為標志的金融監(jiān)管政策落地,無法再依賴高周轉、高負債模式的部分開發(fā)企業(yè),也陷入了債務風波。
為進一步保障購房人權利,昨天,市住建委、人行營管部、北京銀保監(jiān)局三部門聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預售資金管理辦法(2021年版征求意見稿)》,面向社會公開征求意見。稿中提出調整入賬流程,購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后,方可開通網簽,以確保預售資金及時足額直接入賬。
首付款等先監(jiān)管保護后網簽
商品房預售資金,是指商品房預售時購房人按照預售合同約定支付的全部房價款,包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。
2010年,本市出臺《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》,明確商品房預售資金應全部存入專用賬戶。2013年,修訂為《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》,并于2015年印發(fā)《關于加強本市商品房預售資金使用管理的通知》,積極保障預售資金安全。但實踐中,仍存在監(jiān)管銀行履責不力、未能有效形成監(jiān)督合力等問題。“本著銀行監(jiān)管、政府指導、多方監(jiān)督、保障建設的原則,征求意見稿針對存在的問題進行完善和調整。”市住建委相關負責人說。
第一個變化,就是擬將現(xiàn)行的入賬流程調整為先監(jiān)管保護后網簽。征求意見稿提出,項目預售過程中,購房人支付的定金、首付款等購房款應由購房人賬戶直接存入監(jiān)管賬戶,開發(fā)企業(yè)不得轉存入其他賬戶。購房人將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后,方可完成擬購房屋的認購書網上簽約、售房合同網上簽約等功能。
據了解,監(jiān)管銀行通過北京銀保監(jiān)局金融專網與本市房地產交易管理系統(tǒng)實時共享房屋網上簽約和入賬信息。“信息共享后,只要資金到賬,房地產交易管理系統(tǒng)就會自動觸發(fā),可以實現(xiàn)無縫連接。”市住建委上述負責人表示,若資金存入監(jiān)管賬戶后超過一定時間仍不網簽,將被原路返回。
信息共享也有利于監(jiān)管。北京銀保監(jiān)局可將共享的開發(fā)項目銷售進度、網簽備案明細、監(jiān)管賬戶交易明細等信息,與監(jiān)管銀行上報數據交叉核驗,穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。
為便于購房人知曉并監(jiān)督已交付購房款的使用,此次也提出,購房人可憑網簽編號、密碼等信息,通過政府網站查詢預售許可項目對應的預售資金監(jiān)管賬戶入賬、支取、余額。
監(jiān)管銀行不再“零門檻”
第二個變化就是改變了目前所有銀行均可從事商品房預售資金監(jiān)管的“零門檻”現(xiàn)狀,擬增設招標環(huán)節(jié),擇優(yōu)選擇。
征求意見稿規(guī)定,市住建委會同北京銀保監(jiān)局、人行營管部,綜合商業(yè)銀行監(jiān)管能力、服務效率、研發(fā)水平、經營狀況等因素,經公開招標,選定可從事預售資金監(jiān)管工作的銀行。同時,以兩年為周期組織考核評價,淘汰未履行預售資金監(jiān)管職責,以及無法承擔預售資金監(jiān)管工作的銀行。
經招標被選擇后,銀行還得履好責。征求意見稿提出,監(jiān)管銀行應切實履行預售資金監(jiān)管主體責任,按公示的預售資金監(jiān)管方案,加強監(jiān)管賬戶出入賬管理,落實專人負責制,完善授權審批等內部管理制度。同時,按照本市商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)相關接口規(guī)定,準確、及時上傳數據,定期核查預售資金審批支出等環(huán)節(jié)的制度執(zhí)行情況。
高風險項目可封閉管理
為優(yōu)先保障工程建設,多年來,在商品房預售資金全部存入專用賬戶后,監(jiān)管銀行還要對重點監(jiān)管額度部分實行重點監(jiān)管。此次也對重點監(jiān)管額度作出調整。
征求意見稿規(guī)定,項目重點監(jiān)管額度由各區(qū)根據項目綜合建設費用、交付使用條件、開發(fā)企業(yè)信用水平和經營狀況等綜合確定,每平方米不得低于5000元。“不再全市一個標準,既便于各區(qū)根據項目情況綜合確定重點監(jiān)管額度,也讓屬地政府在指導、監(jiān)督預售資金監(jiān)管時具備更高自主性。”市住建委相關負責人說。
在預售資金支取方面,增加了對重大風險項目的應急處置辦法,當預售項目存在重大風險隱患時,區(qū)住建部門應全面接管預售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶,實施封閉管理保障賬戶資金安全,優(yōu)先用于本項目工程建設。
據了解,對于高風險項目的認定,首先要滿足三個基本條件:后續(xù)資金不能覆蓋工程款、工程進度已晚于施工合同約定、項目所屬上級集團經營狀況出現(xiàn)問題。同時,經區(qū)住建部門綜合評估后,項目自身或上級集團已無法給予有效的資金支持,工程進度將嚴重滯后甚至停工,從而無法按約定日期交付給購房人的,將被認定為高風險項目。
資金要管好,但不是管死。在確保資金安全的情況下,征求意見稿也增加了優(yōu)化營商環(huán)境的舉措,開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款,并將放款時限由過去的五個工作日縮短至兩個工作日。同時,若開發(fā)企業(yè)出具的現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋開發(fā)項目的重點監(jiān)管額度和建設周期,可不進行預售資金監(jiān)管。(記者 趙瑩瑩)
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