編者按：艱難方顯勇毅，磨礪始得玉成。2020年是極不平凡的一年，在新冠疫情的沖擊下，各行各業(yè)一度停工停產(chǎn)，一季度經(jīng)濟(jì)萎縮6.8%。然而也是在這一年，在強(qiáng)有力的疫情防控措施下，中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得重大成果，決戰(zhàn)脫貧攻堅(jiān)取得決定性勝利，二季度經(jīng)濟(jì)增長迅速“回正”達(dá)到3.2%，新增就業(yè)目標(biāo)超額提前完成，“十三五”圓滿收官，“雙循環(huán)”新發(fā)展格局加快構(gòu)建，中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大韌性彰顯無疑。

展望2021，作為“十四五”開局之年，也是我國現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程中具有特殊重要性的一年。這一年中國經(jīng)濟(jì)又會有哪些新趨勢、新發(fā)展?中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)推出“展望2021中國經(jīng)濟(jì)”系列策劃。

中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)1月15日訊(記者 朱赫 暢帥帥 王晨曦)剛剛過去的2020年，對很多行業(yè)而言都是極不平凡的一年。作為中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)在年初也曾受到疫情的嚴(yán)重沖擊，但隨后又強(qiáng)勢回暖，不斷超出市場預(yù)期?；仡?020，樓市有哪些意義重大、影響深遠(yuǎn)的政策?展望2021年，樓市政策走向如何?樓市將會發(fā)生哪些變化、呈現(xiàn)怎樣的面貌?中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪多位專家學(xué)者，一一為您解答。

回顧2020：止跌回暖動(dòng)力強(qiáng)勁 樓市表現(xiàn)好于預(yù)期

2020年年初，中國樓市受到新冠疫情的嚴(yán)重沖擊，各項(xiàng)指標(biāo)曾全面下滑，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1-2月份，全國商品房銷售面積同比下降39.9%、銷售額同比下降35.9%、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.3%……

得益于疫情的有效控制，中國經(jīng)濟(jì)再次展現(xiàn)出強(qiáng)大韌性，樓市也隨之迅速回暖。同時(shí)，多地重現(xiàn)昔日的火爆現(xiàn)象，誕生“史詩級土拍”“萬人搖號”等名場面，也印證了樓市復(fù)蘇之強(qiáng)勁。相對應(yīng)的，樓市政策也從年初的以紓困為主轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)蘇后的調(diào)控升級。這一年，很多政策令人印象深刻，也在樓市掀起陣陣波瀾。

“回顧2020年的樓市，我認(rèn)為‘三道紅線’是意義最重大的政策之一，還有一項(xiàng)隱形的政策——預(yù)售許可證的放松，各地高端樓盤交易情況回暖復(fù)蘇和這些樓盤的積極供應(yīng)是有一定關(guān)系的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示。

2020年8月，住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，即為嚴(yán)躍進(jìn)所說的“三道紅線”：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。房企一旦“踩線”，則不能增加或需嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模。

據(jù)了解，我國商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。去年上半年，為緩解疫情對房地產(chǎn)市場的沖擊，北京、云南等多地對商品房預(yù)售條件進(jìn)行了優(yōu)化和放寬。

“深V走勢、好于預(yù)期、豪宅崛起。”嚴(yán)躍進(jìn)用三個(gè)詞來總結(jié)2020年的全國樓市，他指出：“深V走勢是今年疫情沖擊下房地產(chǎn)市場下跌和回暖形勢的反映，而且也顯現(xiàn)出市場反彈動(dòng)力強(qiáng)勁;好于預(yù)期是說今年很多月份交易情況良好，尤其是類似6-8月份的市場淡季，都有較好的表現(xiàn);豪宅崛起是說，高端需求的積極釋放已然成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)之一。”

圖源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)注意到，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年前11月，全國商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，實(shí)現(xiàn)年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正，商品房銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)投資兩項(xiàng)數(shù)據(jù)也同步回升，從全年數(shù)據(jù)來看，走勢呈現(xiàn)“深V形”。

此外，疫情之下，房企成績逆勢上揚(yáng)?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，百強(qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額130461.8億元，同比增長12.4%，遠(yuǎn)高于2019年的6.5%。

克而瑞分析指出，從全年業(yè)績走勢來看，一季度行業(yè)銷售受疫情影響最為顯著。二季度市場逐步恢復(fù)，百強(qiáng)房企的單月業(yè)績同比在4月轉(zhuǎn)正并穩(wěn)步提升。下半年，房企供貨和銷售節(jié)奏后移、供應(yīng)量顯著提升。

展望2021：“房住不炒”料將持續(xù) 或提“激活合理住房消費(fèi)” 政策

2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申“房住不炒”，提出因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;2020年的最后一天，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度橫空出世;去年8月出爐的“三道紅線”也于今年全面實(shí)施……那么，今年樓市的政策基調(diào)如何?調(diào)控舉措會否延續(xù)?

中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心首席研究員張燕生預(yù)計(jì)，今年樓市還將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，堅(jiān)持“房住不炒”的理念。

“今年關(guān)于房地產(chǎn)市場的宏觀政策取向，將會重點(diǎn)關(guān)注如何處理好房地產(chǎn)的金融屬性、商品屬性和社會屬性之間的協(xié)調(diào)推動(dòng)，按照長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。” 張燕生在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示。

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。《通知》對房地產(chǎn)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額分為五檔進(jìn)行分類管理，設(shè)置了房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。房地產(chǎn)貸款余額主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，個(gè)人住房貸款余額主要針對購房者的購房貸款。通俗地講，貸款新規(guī)旨在限制銀行貸款過度進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

關(guān)于今年樓市的政策風(fēng)向，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長、教授盤和林同樣認(rèn)為“房住不炒”將會持續(xù)。“今年房地產(chǎn)市場仍將保持一些高壓政策，包括房地產(chǎn)的去杠桿，如央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中管理制度。”他在接受中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示。

盤和林認(rèn)為，在2020年很艱難的情況下，都沒有用房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟(jì)，因此可以說，不以房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為一個(gè)基本政策取向。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，今年各地在激活消費(fèi)的政策方面，或會專門提及“激活合理住房消費(fèi)”的內(nèi)容。“此前包括濱州和平潭兩地，都在刺激消費(fèi)方面專門提及了房地產(chǎn)消費(fèi)的內(nèi)容。所以或許今年各地在刺激消費(fèi)方面，也會提及房地產(chǎn)消費(fèi)，畢竟房地產(chǎn)消費(fèi)比起其他很多產(chǎn)業(yè)，地位要更高，帶動(dòng)的影響也更大。”

此外，嚴(yán)躍進(jìn)建議，從政府的角度看，要抓好房地產(chǎn)兩條線。第一條是要讓房地產(chǎn)成為穩(wěn)定投資和消費(fèi)的重要產(chǎn)業(yè)，即穩(wěn)定發(fā)展。第二條就是要防范房地產(chǎn)成為灰犀牛，即需要收緊金融政策。而從房企來說，重點(diǎn)就是要防范“三道紅線”帶來沖擊，需要積極作出調(diào)整。從購房者的角度看，則還是看政策是否可以松一點(diǎn)，或者房價(jià)降一點(diǎn)。

值得注意的是，盤和林提到：“樓市總體趨勢不會大起大落，國家現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管比較成熟。但同時(shí)，目前大宗商品價(jià)格都在上漲，仍要警惕房價(jià)上漲的沖動(dòng)，尤其是在一二線城市。”

關(guān)鍵詞： 回顧2020