7月7日，多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布行業(yè)報(bào)告顯示，受疫情下包括寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、酒店在內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)大宗商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)普遍陷入低谷影響，大宗商品交易也隨之低迷。其中，北京二季度僅有兩宗成交記錄，創(chuàng)下近年新低。研究顯示，當(dāng)下大部分機(jī)構(gòu)投資者仍處于持幣觀望階段，但隨著資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下探，大宗商品正在成為投資人“抄底”的目標(biāo)。

商業(yè)地產(chǎn)漸有復(fù)蘇跡象

“上半年疫情對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了廣泛復(fù)雜的影響，樓市的不同細(xì)分市場(chǎng)受到了不同程度的影響，復(fù)蘇的時(shí)間表也不盡相同”第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東表示。

第一太平戴維斯發(fā)布7月7日發(fā)布的“2020年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告”顯示，二季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始逐漸恢復(fù)正常的租賃活動(dòng)。但上半年僅有兩處寫(xiě)字樓正式投入使用，有部分項(xiàng)目因受新增供應(yīng)的影響而調(diào)整入市時(shí)間。盡管供應(yīng)有限，但全市空置率繼續(xù)走高，目前處于13.6%的高位。同期，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金仍在緩慢下行，連續(xù)第六個(gè)季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，為360.5元/平方米/月，平均租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降0.9%、3.4%。

盡管疫情在一季度對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了抑制，但市場(chǎng)租賃需求仍然存在，部分租戶(hù)也希望借助當(dāng)前租金下行的趨勢(shì)以相對(duì)較低的價(jià)格完成續(xù)租、新租或者搬遷成交。同時(shí)，二季度，疫情期間所擱置的客戶(hù)帶看及簽約活動(dòng)也有了復(fù)蘇的跡象。

商業(yè)零售市場(chǎng)是受到疫情沖擊較為嚴(yán)重的領(lǐng)域之一，電影院、娛樂(lè)場(chǎng)所、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等租戶(hù)無(wú)法營(yíng)業(yè)，直接影響消費(fèi)環(huán)境。

2020年1-5月，北京實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額4737.5億元，同比下降18.2%。其中，限上批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)網(wǎng)上零售額為1408.9億元，同比增長(zhǎng)19.1%。

此外，疫情對(duì)零售市場(chǎng)的沖擊還體現(xiàn)在新增供應(yīng)的延期上，2020年上半年，北京未有新增供應(yīng)正式投入使用，部分即將完工的項(xiàng)目正在謹(jǐn)慎選擇入市時(shí)機(jī)。盡管如此，北京購(gòu)物中心平均空置率仍然有所上升至9.7%，環(huán)比、同比分別上升1.7、3.5個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告顯示，當(dāng)前政府采取了發(fā)放消費(fèi)券等有針對(duì)性的消費(fèi)刺激政策，拉動(dòng)了部分消費(fèi)場(chǎng)所的客流量回升，以促進(jìn)行業(yè)景氣復(fù)蘇。

大宗商品交易低迷

樓市大宗商品交易仍處低點(diǎn)。

據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告顯示，二季度北京大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，季度內(nèi)僅完成2宗大宗投資交易，合計(jì)成交49.6億元。對(duì)此，該機(jī)構(gòu)表示，盡管?chē)?guó)內(nèi)外投資者長(zhǎng)期看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，但受制于疫情的困擾，在短期內(nèi)大部分機(jī)構(gòu)投資者仍處于持幣觀望、尋找合適的投資標(biāo)的階段。

另一家研究機(jī)構(gòu)——萊坊根據(jù)對(duì)北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的房地產(chǎn)大宗投資市場(chǎng)狀況調(diào)查后，在7月7日發(fā)布了《中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)》主題研究報(bào)告。

統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去十年，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)投資市場(chǎng)大宗交易年度成交總額平均達(dá)到2060億元，平均每年的大宗交易成交宗數(shù)為877宗。

2019年全年，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)大宗交易總金額接近2780億元，同比上升24.5%，同比上升24.5%，也是近十年來(lái)年度成交總額最高的年份。大宗交易宗數(shù)為726宗，同比下降11.8%，但每宗交易平均金額同比大幅上升41.2%，達(dá)到3.8億元。

2020年第一季度，內(nèi)地房地產(chǎn)投資市場(chǎng)大宗交易成交總額為708億元，錄得大宗交易成交宗數(shù)為193宗，平均成交金額為3.7億元。成交宗數(shù)為過(guò)去十年內(nèi)，年平均成交宗數(shù)的四分之一。

大宗商品迎抄底時(shí)機(jī)？

隨著越來(lái)越多物業(yè)持有人和開(kāi)發(fā)商面臨現(xiàn)金流的困擾，國(guó)內(nèi)投資者正聚焦于債務(wù)和結(jié)構(gòu)性融資。

事實(shí)上，一些房企已經(jīng)掛出或計(jì)劃出售包括寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心等在內(nèi)的旗下大宗商業(yè)資產(chǎn)，以改善企業(yè)資金鏈狀況。

“酒店和購(gòu)物中心是受疫情影響最大的行業(yè)，這些業(yè)務(wù)收入大幅下降，經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)數(shù)據(jù)都處于歷史低點(diǎn)，目前還沒(méi)有完全復(fù)蘇。”萊坊資本市場(chǎng)部董事鄭楠表示，但從投資角度看，現(xiàn)在確實(shí)投資的契機(jī)。已有投資者開(kāi)始積極尋找酒店等不良資產(chǎn)“抄底”機(jī)會(huì)，這可能是房地產(chǎn)大宗投資市場(chǎng)中最大折扣的資產(chǎn)類(lèi)別。畢竟，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)地產(chǎn)仍是中國(guó)最具吸引力的投資類(lèi)別之一。

萊坊中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略咨詢(xún)部高級(jí)董事陳鐵東分析，疫情下，受商務(wù)出差、會(huì)議決策等因素制約，一些大型交易至少推遲了3個(gè)月。未來(lái)交易接觸會(huì)有所增加。畢竟北京、上海這樣的一線城市對(duì)投資者而言仍會(huì)有吸引力。他接觸到的不少?lài)?guó)際投資機(jī)構(gòu)，正在積極地尋求國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓、物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等大型商業(yè)物業(yè)投資機(jī)會(huì)。例如新加坡投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的關(guān)注度有所增加。

此外，一些國(guó)際基金也正在通過(guò)本土資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)積極參與投資收購(gòu)。

但也有業(yè)內(nèi)人士提醒，現(xiàn)在下地產(chǎn)大宗商品交易近期復(fù)蘇的結(jié)論還為時(shí)尚早。一方面疫情影響尚在，商用物業(yè)估值仍不穩(wěn)定。尤其是酒店資產(chǎn)關(guān)注度較低。2020年第一季度，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)投資市場(chǎng)大宗交易錄得寫(xiě)字樓、商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)和酒店的交易金額占比分別為：57.9%、27.1%、10.9%和4%。

同時(shí)，從2013年開(kāi)始，私人買(mǎi)家所占的比例開(kāi)始出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。2019年全年，私人買(mǎi)家投資金額僅占市場(chǎng)買(mǎi)家投資總額的39.4%。此外，多數(shù)投資者只對(duì)核心城市的核心區(qū)位資產(chǎn)感興趣。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)業(yè)大宗交易