租客退房退款難，多地青客公寓爆雷?

“如果不是房東找上門，我們都不知道青客出了那么大的事。”林西是青客公寓的一名租客，4月8日，她從房東那里得知青客公寓的情況：“他說(shuō)幾個(gè)月沒(méi)收到房租和水電費(fèi)，讓我們搬家。”5月4日房東下了最后通牒，直接帶人換了鎖。

中青報(bào)·中青網(wǎng)記者注意到，從今年2月開始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)、甚至被趕出公寓的窘境。搜索QQ群，可以找到10余個(gè)青客公寓維權(quán)群，人數(shù)最多的達(dá)到966人，上海群為500人，其他地區(qū)則約100人到800人不等。

退房退款難

青客公寓隸屬于上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司，公司2012年成立于上海，并于2019年11月在美國(guó)上市。

“客服電話打不通，具體負(fù)責(zé)我租房的房管也聯(lián)系不上。”租客劉微告訴記者，她暫時(shí)還沒(méi)有收到搬離通知，但住處已經(jīng)斷網(wǎng)。租客熊可的公寓從4月17日開始斷網(wǎng)，她撥打售后電話卻被告知房東要與公司解約，“他讓我們盡快找房子，一旦和房東解約，我們只有幾天時(shí)間找房搬家”。熊可聯(lián)系上了自己的房管，但對(duì)方稱“正在走退房流程、領(lǐng)導(dǎo)還沒(méi)有批”。

青客方面在上海市嘉定區(qū)嘉戩公路500號(hào)設(shè)立了臨時(shí)接待點(diǎn)。5月初，林西曾嘗試去退房退款。“排了兩個(gè)小時(shí)隊(duì)，工作人員讓我在紙上寫訴求，最后給了一張回執(zhí)單。”她說(shuō)，當(dāng)時(shí)工作人員表示一周內(nèi)可以安排退房，但目前過(guò)去一個(gè)月了，沒(méi)有任何進(jìn)展。

在租客與房東之間充當(dāng)“中介”的平臺(tái)方，究竟是否有責(zé)任為租客損失進(jìn)行賠償呢?

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副教授熊丙萬(wàn)告訴記者，受合同相對(duì)性的影響，房東與平臺(tái)的關(guān)系、平臺(tái)與租客的關(guān)系是相互獨(dú)立的。他認(rèn)為，在租賃期內(nèi)，租客享有占有使用該房屋的權(quán)利，“房東收回房屋的行為侵犯了租客的權(quán)利”。他說(shuō)，在平臺(tái)違約、無(wú)法將租金及時(shí)支付給房東的情況下，房東應(yīng)向平臺(tái)主張實(shí)際履行、違約賠償或者解除合同。即使在解除合同的情形下，房東可以向平臺(tái)方請(qǐng)求返還房屋，而沒(méi)有權(quán)利直接收回房屋。

另外，租賃合同里也寫明了租客預(yù)付、平臺(tái)代收代付水電網(wǎng)費(fèi)的服務(wù)。“目前在租客沒(méi)有欠費(fèi)的情況下，房屋斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)是由于平臺(tái)未及時(shí)代付水電網(wǎng)費(fèi)，平臺(tái)構(gòu)成違約問(wèn)題。”熊丙萬(wàn)說(shuō)，租客也可以向平臺(tái)請(qǐng)求實(shí)際履行，并可以就因平臺(tái)違約行為給租客造成的損失請(qǐng)求損害賠償。

記者注意到，除了租金，不少合同期滿的租戶仍然拿不回當(dāng)初支付的押金。祝常是青客公寓的老租戶，去年底換到同是青客公寓的新租處，至今仍未拿到上一個(gè)合同的押金。

拒還“租金貸”或影響征信

據(jù)了解，青客公寓推薦租客使用“租金貸”的模式提前預(yù)付房租，租客向華瑞銀行、支付寶網(wǎng)銀等金融機(jī)構(gòu)貸款一至兩年，一次性付給青客公寓，之后按月還貸。

“當(dāng)時(shí)沒(méi)說(shuō)是‘租金貸’，房管說(shuō)是一個(gè)分期形式，使用的話會(huì)給出抵扣水費(fèi)網(wǎng)費(fèi)的積分獎(jiǎng)勵(lì)。”林西說(shuō)。劉微也證實(shí)了這一說(shuō)法：“他們不告訴你是貸款，只說(shuō)分期，像花唄一樣。”祝常則記得每月積分可兌換110元水費(fèi)和網(wǎng)費(fèi)。

據(jù)了解，目前大部分使用“租金貸”的租客無(wú)法解除貸款合同。熊可曾聯(lián)系到青客公寓工作人員，后者表示公司可以出具退房退貸證明，個(gè)人可以去找銀行辦理解除貸款。但隨后又說(shuō)公司會(huì)代還貸款，租客可以解綁支付寶的銀行卡，取出賬戶所有余額，防止被自動(dòng)扣款。

“網(wǎng)商銀行逾期的話會(huì)影響螞蟻金服的信用，不知道會(huì)不會(huì)上報(bào)征信。”熊可說(shuō)。武漢地區(qū)租客戴思也很擔(dān)心征信的問(wèn)題，“上海華瑞銀行已經(jīng)把我18個(gè)月的房租打給了青客，不還給銀行會(huì)影響我的征信”。對(duì)于剛畢業(yè)一年的她來(lái)說(shuō)，1.4萬(wàn)元的貸款不是一筆小數(shù)目。

林西向房東重新租住了房子，省去了找房搬家的麻煩。但她現(xiàn)在每個(gè)月“租金貸”還要扣一筆錢，等于付“兩份房租”。她目前仍有18個(gè)月共24660元的“租金貸”待還。

在“租金貸”模式中，平臺(tái)僅為中間撮合方，租客直接和銀行辦理貸款業(yè)務(wù)，形成借貸合同關(guān)系。熊丙萬(wàn)說(shuō)，在這一過(guò)程中，需要關(guān)注合同中關(guān)于中止、解除合同的條款，是否包含本情形。其次，要觀察是否構(gòu)成法定解除的情形。

熊丙萬(wàn)表示，目前租客有以下幾種維權(quán)方式。其一，如果租客想繼續(xù)使用房屋，可向法院起訴。主張房東侵犯其占有使用權(quán)，并請(qǐng)求恢復(fù)占有;其二，租客因不信任平臺(tái)不想再使用房屋，可向房東主張侵權(quán)損害賠償;其三，根據(jù)現(xiàn)行生效的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第17條，租客可以請(qǐng)求代平臺(tái)支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)，代為支付部分可以折抵租金或者向平臺(tái)追償。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，多為年輕人“受害”

5月29日，青客公寓在其公眾號(hào)發(fā)布聲明稱，公司目前遇到了資金困難，但仍在正常運(yùn)營(yíng)中，“一定會(huì)承擔(dān)起應(yīng)付款項(xiàng)的支付責(zé)任，不會(huì)逃避”。

在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)·中房智庫(kù)3月舉辦的長(zhǎng)租公寓主題在線論壇上，多家集中式長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人表示，新冠肺炎疫情期間公寓暫停接待新客、延緩招租，對(duì)出租率沖擊較大，且復(fù)工延遲，人口流動(dòng)大量減少，租房需求大幅下降，導(dǎo)致房屋空置率上升，營(yíng)收大幅下滑。

疫情前長(zhǎng)租公寓行業(yè)就已經(jīng)出現(xiàn)不少資金鏈的問(wèn)題，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)智庫(kù)文章，2015-2017年為長(zhǎng)租公寓行業(yè)投資風(fēng)口，2018-2019年市場(chǎng)資金面轉(zhuǎn)向收緊，加之長(zhǎng)租公寓行業(yè)并未探索出一條清晰的盈利之道，資本介入趨向謹(jǐn)慎，燒錢模式走向末路，長(zhǎng)租公寓倒閉屢見不鮮。

記者注意到，長(zhǎng)租公寓多面向青年人群。在上海維權(quán)QQ群中，可以看到90后和00后占到76%，其他維權(quán)群的這一比例也在55%-75%之間。社會(huì)經(jīng)驗(yàn)少、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力差，讓這批青年人剛踏入社會(huì)就遇到了麻煩。

“最好簽訂書面租賃合同，核實(shí)租期、租金及其支付方式是否符合租房約定。”就租房與合同問(wèn)題，熊丙萬(wàn)建議，“確認(rèn)出租方是否為房主，可以看一下房產(chǎn)證或者到不動(dòng)產(chǎn)登記處進(jìn)行查詢。”如果出租方不是房主，需要明確房主同意轉(zhuǎn)租，并且需要查看出租方和房主的租賃合同，看租期是否覆蓋轉(zhuǎn)租的租期、雙方的合同解除條款等。

(文中熊可、林西、祝常、戴思、劉微均為化名)

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