市場(chǎng)已回暖 危機(jī)未解除

——對(duì)近期住房租賃市場(chǎng)的調(diào)查分析

租客減少，成本加重。突如其來(lái)的新冠肺炎疫情對(duì)原本就盈利狀況不佳的住房租賃企業(yè)而言，無(wú)疑是雪上加霜，也放大了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。但隨著疫情逐步緩解，復(fù)工復(fù)產(chǎn)全面推進(jìn)，租房市場(chǎng)開(kāi)始迅速升溫，租賃旺季重現(xiàn)。

經(jīng)歷過(guò)疫情考驗(yàn)的住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了哪些變化?住房租賃企業(yè)如何抓住時(shí)機(jī)走出困境?經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者近日深入住房租賃市場(chǎng)為您帶來(lái)調(diào)查。

隨著國(guó)內(nèi)新冠肺炎疫情逐步緩解，全國(guó)樓市正逐漸回暖，其中，租房市場(chǎng)也熱鬧了起來(lái)。

此前，受到春節(jié)和疫情疊加影響，從今年1月中旬開(kāi)始，租房市場(chǎng)成交量斷崖式下跌，在傳統(tǒng)的2月租房旺季，租房市場(chǎng)更是幾乎停滯。不過(guò)從3月份開(kāi)始，全國(guó)大部分地區(qū)迎來(lái)了復(fù)工復(fù)產(chǎn)，租房成交量也因此開(kāi)始大幅回升。今年的春季租房旺季終究沒(méi)有缺席，只是相比去年而言推遲了一個(gè)月。在此情況下，租房企業(yè)的困難有沒(méi)有緩解?租房市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展還要在哪些方面發(fā)力?

市場(chǎng)觸底反彈

數(shù)據(jù)超去年創(chuàng)新高

市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份第3周住房租賃成交量超過(guò)去年同期水平，第4周成交量達(dá)到新高，超過(guò)去年春節(jié)后旺季周交易量的最高點(diǎn)。整個(gè)3月份，貝殼平臺(tái)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的18個(gè)城市住房租賃成交量環(huán)比增長(zhǎng)5.33倍，同比增長(zhǎng)9.81%。

貝殼研究院資深分析師黃卉表示，一方面，進(jìn)入3月份，租賃企業(yè)逐步開(kāi)始復(fù)工，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)。另一方面，針對(duì)租賃市場(chǎng)，全國(guó)多個(gè)城市發(fā)布了租賃財(cái)政補(bǔ)貼通知。對(duì)新建改建、運(yùn)營(yíng)盤(pán)活租賃房源，以及企業(yè)、個(gè)人在政府租賃平臺(tái)備案登記都有相應(yīng)補(bǔ)貼，在一定程度上刺激了租賃市場(chǎng)回暖。

記者走訪北京一些商圈與小區(qū)發(fā)現(xiàn)，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，一些地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)門(mén)迎客，租房者逐漸增多。“回來(lái)第一件事就是租房，出租屋的保潔服務(wù)已經(jīng)升級(jí)成了消毒保潔，管理員還留下了日常消毒物資，還是比較放心的。”近期從老家返回北京務(wù)工的黃先生順利簽約住進(jìn)了豐臺(tái)區(qū)的一處長(zhǎng)租公寓。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，疫情期間共有17個(gè)省市發(fā)布42項(xiàng)住房租賃相關(guān)政策，加強(qiáng)防疫管理、引導(dǎo)市場(chǎng)良性發(fā)展。3月份，各地開(kāi)始鼓勵(lì)租賃企業(yè)復(fù)工、推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)。福建省以及深圳市、長(zhǎng)春市發(fā)布了4項(xiàng)企業(yè)復(fù)工指導(dǎo)，要求加強(qiáng)對(duì)工作人員返崗的健康管理，進(jìn)入社區(qū)帶看房屋時(shí)控制人員數(shù)量，遵守社區(qū)的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重慶、廣州、鄭州6個(gè)城市發(fā)布了財(cái)政補(bǔ)貼租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的通知，對(duì)新建、改建、運(yùn)營(yíng)盤(pán)活租賃房源實(shí)行一定標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)貼，同時(shí)通過(guò)補(bǔ)貼引導(dǎo)租賃企業(yè)和個(gè)人房東在政府租賃平臺(tái)備案登記。

作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，住房租賃市場(chǎng)成為近年來(lái)國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的方向。企查查數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，今年1月和2月我國(guó)房屋租賃企業(yè)注冊(cè)量均低于往年同期，2月企業(yè)注冊(cè)量?jī)H為5550家，同比下降55%。隨著疫情得到有效控制，今年3月份企業(yè)注冊(cè)量迅速上升，達(dá)到往年同期水平，環(huán)比上升427%。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)承壓

抗風(fēng)險(xiǎn)能力待提高

新冠肺炎疫情對(duì)各行各業(yè)來(lái)說(shuō)都是一場(chǎng)大考，不少企業(yè)面臨著運(yùn)營(yíng)難題。對(duì)于住房租賃行業(yè)來(lái)說(shuō)，原本春節(jié)是客戶(hù)換房、新簽約的高峰期，疫情讓行業(yè)幾乎停滯，存在的一些“短板”也暴露出來(lái)。多數(shù)住房租賃企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，疫情防控期間面臨著資金、管理等多重壓力，并屢次站上輿論的風(fēng)口浪尖。

企查查數(shù)據(jù)顯示，受到相關(guān)政策激勵(lì)和人們生活消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)變等因素影響，近5年我國(guó)房屋租賃企業(yè)注冊(cè)量呈現(xiàn)幾何式增長(zhǎng)，并于2019年創(chuàng)下注冊(cè)量新高，達(dá)到36.7萬(wàn)家企業(yè)，較2018年增長(zhǎng)了32.5%。雖然我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模正在逐漸擴(kuò)大，但企業(yè)質(zhì)量依舊良莠不齊，注冊(cè)資金低于500萬(wàn)元的租賃企業(yè)占據(jù)了總量的60%，注冊(cè)資金在5000萬(wàn)元以上的企業(yè)僅占8%，頭部企業(yè)與中小企業(yè)資源呈現(xiàn)不均勻分布趨勢(shì)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，疫情期間租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)加重，現(xiàn)金流吃緊，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。一方面，租賃企業(yè)房源出租率下降，空置率上升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，疫情期間蛋殼公寓全國(guó)總出租率跌至75%，同比下降20%;自如管理的100萬(wàn)間房源，受疫情影響平均多空置15天，企業(yè)直接損失預(yù)計(jì)超過(guò)6億元。

另一方面，由于多個(gè)城市實(shí)施小區(qū)全封閉式管理，大量租客因無(wú)法入住要求退租或免租，租客違約風(fēng)險(xiǎn)提升，企業(yè)收租難度增加。疫情期間，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓企業(yè)的租客返回租住城市的比例不足50%，不少租客以不可抗力為由要求免租。

“總體來(lái)說(shuō)，租賃企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力低。由于長(zhǎng)租公寓是薄利行業(yè)，不少企業(yè)本身仍處于虧損狀態(tài)，受疫情影響，企業(yè)現(xiàn)金流更加吃緊，負(fù)擔(dān)更重，部分中小企業(yè)甚至面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)。”黃卉說(shuō)。

近年來(lái)，住房租賃企業(yè)在資本助力下得到快速發(fā)展，但多數(shù)仍處于跑馬圈地階段，盈利困難。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)認(rèn)為，住房租賃企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的主要原因是尚未形成成熟穩(wěn)健的盈利模式及風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

此次疫情對(duì)住房租賃企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力提出了更高要求，在北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥看來(lái)，長(zhǎng)租公寓投資回報(bào)周期長(zhǎng)，近幾年熱錢(qián)涌入助長(zhǎng)了租賃企業(yè)的“虛火”，企業(yè)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到租賃行業(yè)的屬性和規(guī)律;有些企業(yè)過(guò)度重視規(guī)模擴(kuò)張，忽視自身經(jīng)營(yíng)能力提高，危機(jī)意識(shí)不足。一旦遇到“黑天鵝”，這些企業(yè)就容易陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

制度逐步完善

租客權(quán)益需重視

雖然疫情的發(fā)展會(huì)階段性影響長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)長(zhǎng)期向好向穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)不會(huì)變。“租購(gòu)并舉”是房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制，品質(zhì)居住是消費(fèi)升級(jí)背景下的必然需求。

據(jù)貝殼研究院調(diào)查，在疫情對(duì)租客生活的實(shí)際影響上，占比最高的是“無(wú)法進(jìn)入租住小區(qū)”，比例為51.69%，即接近一半的租客都在返回自己居住的社區(qū)過(guò)程中遭遇困難。由于疫情防控要求，許多社區(qū)采取了封閉措施，部分租客由于社區(qū)封閉無(wú)法進(jìn)入，或者需要較為繁瑣的手續(xù)才能進(jìn)入。這不僅給租客帶來(lái)了不便，也給租賃機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)開(kāi)展帶來(lái)挑戰(zhàn)。同時(shí)也暴露出多數(shù)租戶(hù)并未得到與業(yè)主同等的待遇，甚至受到歧視。

“保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)是租房市場(chǎng)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，未來(lái)租客權(quán)益保護(hù)還需要進(jìn)一步探索。”黃卉表示，疫情之后，一方面，需要加強(qiáng)租賃立法支持，使租客權(quán)益能夠獲得明確的法律保障;另一方面，需要向租戶(hù)提供投訴維權(quán)渠道，逐步建立多層次的住房租賃糾紛處理機(jī)制，包括從業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府服務(wù)熱線(xiàn)和街道、社區(qū)等基層組織化解租賃矛盾糾紛。

疫情期間，不少租賃企業(yè)通過(guò)采取緊急防控措施、減免租金、無(wú)責(zé)換租等方式，一方面積極應(yīng)對(duì)疫情影響，另一方面借此樹(shù)立品牌形象。即便如此，租賃企業(yè)依然遇到不少困難，中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)生存空間進(jìn)一步壓縮，行業(yè)集中度加速提升，現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)更加突出。

隨著租客不斷回流，疫情對(duì)住房租賃企業(yè)的沖擊得到緩解。不過(guò)，柴強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，對(duì)過(guò)去一直沒(méi)有進(jìn)入盈利軌道的住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前形勢(shì)只是稍有緩解，如果疫情有反復(fù)、常態(tài)化、長(zhǎng)期化，壓力持續(xù)累積，不排除會(huì)有住房租賃企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難而倒閉的現(xiàn)象，甚至導(dǎo)致住房租賃行業(yè)重新洗牌。

“疫情對(duì)于長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)提出了更高考驗(yàn)。”黃卉說(shuō)，長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式?jīng)Q定了其房租成本高、利潤(rùn)率低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。在疫情之后，長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要進(jìn)一步審視自身商業(yè)模式，推動(dòng)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，做好“以出定收”的庫(kù)存管理，以維持健康的現(xiàn)金流，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。盲目擴(kuò)大規(guī)模而難以保證出租率，企業(yè)將會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，一旦遭遇市場(chǎng)變動(dòng)則可能難以為繼。

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