一年前，房租暴漲、長租平臺哄抬房租大搶房源等事件層出不窮，一度刷屏，引發(fā)多個監(jiān)管部門聯(lián)合出手，重拳打擊違規(guī)違法行為。

一年后的今天，恰逢新一屆畢業(yè)生剛剛走出校園、踏入社會，租房市場再度迎來“緊俏期”，由房租大漲引發(fā)的租房市場亂象也愈演愈烈，“租房難”再度成為這個夏天的關(guān)鍵詞之一。

剛剛大學(xué)畢業(yè)的馬丹丹(化名)近期遇到了難題。由于單位不提供住宿，即將入職的她急需在月底前在上海找到落腳處。

本想直接通過網(wǎng)絡(luò)中介平臺在上海莘莊租一套一居室，但她聯(lián)系了多名線下門店中介和多家網(wǎng)上租房平臺，結(jié)果均不理想。

“網(wǎng)上找到的個人房源雖然看上去性價比很高，但許多都是中介用來吸引租客注意的虛假信息，想要找到一戶滿意的房子簡直難如登天。通過租房平臺找房子確實(shí)方便，但對于剛剛畢業(yè)的我來說，價格著實(shí)高得離譜。”馬丹丹向《國際金融報》記者抱怨道，“輾轉(zhuǎn)找了很長時間，最終還是決定去租一周前中介帶看的一處房源，可當(dāng)我再次找到那名中介時，卻被告知月租金已從一周前的4000元漲到了4700元。”

馬丹丹的租房遭遇僅是這個夏天，只是一線城市租房大軍的一個縮影。

近日，《國際金融報》記者以租房者的身份與多位房東、租客取得聯(lián)系，同時走訪多家中介平臺與長租平臺，試圖進(jìn)一步探清上海房屋租賃市場的現(xiàn)狀。

1、租客租房難，中介喊“沒房”

兩年前，租客找房只需要通過中介聯(lián)系房東，簽訂合同，并支付中介費(fèi)即可，甚至通過一些平臺上的“個人房源”，租客可以直接聯(lián)系房東看房，省去中間環(huán)節(jié)和房東直簽。

然而，記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，這樣的模式在如今的租賃市場已比較少見。一方面，傳統(tǒng)中介手中房源很少，另一方面，想要找到房東直租的更是難上加難。

《國際金融報》記者隨機(jī)登錄多個中介較為活躍的互聯(lián)網(wǎng)租房平臺，直問房源真假，結(jié)果一連詢問十余位中介人員后竟發(fā)現(xiàn)無一個房源是真，甚至其中不少標(biāo)注為“個人房源”的根本不是房東直租。

一名自稱王康的鏈家中介人員直言：“網(wǎng)上的低價房、假信息是為了吸引客源，但現(xiàn)在一些機(jī)構(gòu)二房東也混入其中，難辨真?zhèn)?。如果你真想要租房，還是要到我們線下門店，雖然房源價格不如網(wǎng)上掛出來的那么低，但依然很搶手，晚了還得漲。”

但當(dāng)記者來到線下中介門店時，卻被告知僅有2處房源符合要求。“如今正值租房的高峰期，我們這家規(guī)模大一點(diǎn)的門店也僅有兩套可租房源，其他小門店的房源更少。而且這兩套已有好幾家來看過房了，如果不盡快決定的話，可能馬上就被別人定下了。”王康向記者介紹道。

一家太平洋房屋的中介人員也表示，即便從去年開始，租房中介費(fèi)從70%漲到了100%，也依然很難提起中介做租房業(yè)務(wù)的興致，因?yàn)榉吭刺倭恕?ldquo;像我們這種有入行十幾年的老中介，主要還是靠賣房賺錢，租房只是順帶或者交給新人來做。”

中介沒房源，那房源去哪了?

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，如今，把房子交給了長租公寓運(yùn)營商來打理成了房屋租賃市場的一股潮流。

很多房東在接受《國際金融報》記者采訪時均表示，租給這些機(jī)構(gòu)對于房東來說很方便，“幫你裝修、管理、清潔打掃，又是三五年的長約，比租給個人要省事兒很多，最重要的是，租金比自己直接租還要高”。

“現(xiàn)在，租房市場已被機(jī)構(gòu)二房東占領(lǐng)，中原地產(chǎn)這類大型中介公司都能明顯感覺到壓力，一些傳統(tǒng)小中介公司單靠租賃市場更加難以生存。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《國際金融報》記者表示。

另一家名為天明房產(chǎn)的小中介公司人員則向記者坦言，現(xiàn)在小中介做租房市場太艱難，原來主要是和鏈家、中原這些大中介公司競爭，現(xiàn)在還受到自如、蛋殼等長租公寓平臺的擠壓。“我們這種小中介公司缺乏競爭力，生存也越來越難，由于拿不到房源，一個月也做不了幾單，周圍已經(jīng)有很多門店都關(guān)掉了”。

而前述馬丹丹的房東便是屬于不放心把房子交給機(jī)構(gòu)打理的那一類。在被問及一周漲價700元的原因時，他坦言：“前幾天蛋殼公寓愿意出價5000元/月來收我的房子，現(xiàn)在我以4700元/月的價格出租已經(jīng)很公道了。”

很顯然，他是在參照了蛋殼給出的價格后，隨即提高了房租價格。

2、資本涌入，長租公寓惹禍?

這兩年來，隨著“租購并舉”、“租售同權(quán)”等鼓勵性政策出臺，長租公寓站上了風(fēng)口，各路資本紛紛涌入。

從資產(chǎn)運(yùn)營角度來看，長租公寓主要分為兩種模式，一種是重資產(chǎn)，一種是輕資產(chǎn)。

前者主要是運(yùn)營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租，然后通過收取租金獲利，對運(yùn)營者資金的要求較高;后者則是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，然后再通過轉(zhuǎn)租，通過租金差價以及一些增值服務(wù)來賺錢。

所以，會對市場上個人房源產(chǎn)生直接影響的主要是后者，這一類運(yùn)營商有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)背景企業(yè)，如自如(鏈家)、相寓(我愛我家)等，也有創(chuàng)業(yè)類公司，如魔方公寓、寓見、YOU+等。

有人將這類長租公寓運(yùn)營商戲稱為“機(jī)構(gòu)二房東”。

由于主要通過“收集”市場上的閑散個體房源來儲備自身長租公寓的“糧倉”，因此，掌握多少房源決定著他們在市場上的話語權(quán)和定價權(quán)。

去年8月，一篇名為《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》的帖子激起了市場對于“機(jī)構(gòu)二房東”哄搶、囤積房源的關(guān)注。這位房東在帖子中稱，自家天通苑120平方米三居要出租，心理預(yù)期價位是7500元/月，隨后遭到自如和蛋殼兩家長租公寓平臺的爭搶，最終，蛋殼給到10800元/月的價格后成交。

此后，我愛我家原副總裁胡景輝公開道破“房租暴漲真相”，將矛頭直指以自如為首的長租公寓。他認(rèn)為，除了供給、需求、季節(jié)等因素外，資本大幅度進(jìn)入長租公寓也是推高價格的主要原因之一。這些機(jī)構(gòu)以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源，人為抬高收房價格，擾亂了業(yè)主的心態(tài)，吊高了業(yè)主的胃口，讓業(yè)主也開始要高價，嚴(yán)重違背市場規(guī)律。

對此，自如、我愛我家紛紛發(fā)布聲明稱，自身在整個租場市場上的房源占比甚至不足整個市場的10%，且不存在囤積房源、哄抬房價的情況，九成以上房源仍處于房東直租的情況，因此遠(yuǎn)不足以影響租金。

但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)不以為然。在他看來，由于信息不透明、監(jiān)管不到位等原因，長租公寓平臺很容易出現(xiàn)“囤積房源、抬高房價”的情況，尤其是在特定區(qū)域內(nèi)，當(dāng)其市場占有率達(dá)到一定比例之后。

“有房東曾向我投訴稱，他們把房源交給自如后，卻發(fā)現(xiàn)過了很久都未能租出去，甚至在自如官網(wǎng)上也找不到相關(guān)房源信息。”嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示。

張大偉此前也表達(dá)過類似觀點(diǎn)。“中介資本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。對于這些資本來說，這種輕資產(chǎn)模式很容易出現(xiàn)局部區(qū)域壟斷。”

值得注意的是，彼時，胡景輝還發(fā)出了“死亡預(yù)言”：如果各大機(jī)構(gòu)仍像這樣不理性地發(fā)展下去，今明兩年將會成為大批長租公寓的死亡之年。

這個預(yù)言正在被逐漸驗(yàn)證。去年以來，已經(jīng)有不少長租公寓運(yùn)營商出現(xiàn)爆雷。

近期，本報也報道了樂伽公寓、安閑居等長租公寓頻頻爆雷的現(xiàn)象。而導(dǎo)致他們爆雷的重要原因便是“高價收房、低價出租”的運(yùn)營模式，即前期利用金融杠桿大肆高價收房源擴(kuò)張，之后由于租金收入無法覆蓋運(yùn)營成本而導(dǎo)致資金鏈斷裂。

這些爆雷的真實(shí)案例亦進(jìn)一步驗(yàn)證了其前期“高價收房”的套路。

3、解決“高難”問題，需多管齊下

當(dāng)然，對于如今的租房市場租房難、價格高的現(xiàn)狀，各方也有不同觀點(diǎn)。

“對于大多數(shù)租客而言，與其說租房難，不如說想要租到符合心理預(yù)期的房子很難。”負(fù)責(zé)長租公寓板塊的某房企負(fù)責(zé)人李安(化名)在接受《國際金融報》記者采訪時表示，租賃市場也是細(xì)分的，從價格來看，可以從高到低劃分，對應(yīng)的裝修、服務(wù)等也不同。近兩年，在資本的助推下，長租公寓興起，導(dǎo)致價格偏高、裝修較好、服務(wù)好的房源比例大漲，而高性價比的房源比例減少，所以，一些本不屬于長租公寓客群的租客便會感覺到“租房難”。

李安認(rèn)為，等這波熱潮冷卻后，市場會回歸理性，行業(yè)也會根據(jù)市場需求細(xì)分發(fā)展。

在另一位不愿具名的房企高管看來，長租公寓價格整體偏高，這在客觀上確實(shí)會影響部分個人房東的心理價位，從而助推房租。但行業(yè)的寡頭企業(yè)出現(xiàn)之前，房租的漲跌仍是市場行為，由供需關(guān)系而定。也正因此，房租暴漲其實(shí)絕大多數(shù)只發(fā)生在部分需求旺盛的熱門區(qū)域，就城市的大部分區(qū)域來看，漲幅仍處于平穩(wěn)狀態(tài)。

事實(shí)上，在增加供應(yīng)方面，政府已經(jīng)在有意識的采取措施。今年開始，北京、上海等地都在大力提供政策性租賃房屋，深圳、杭州等地土拍市場也在逐步由房企競價轉(zhuǎn)向競爭自持租賃部分的比例。

此外，上述房企高管還指出，房租的漲跌雖說理論上由供需關(guān)系決定，但其基礎(chǔ)價格確實(shí)是以房價為根本，特別在一線城市。

“高昂的房價已經(jīng)決定了其租金不可能會低，這也是為何租客覺得集中式長租公寓的租金已經(jīng)很貴，但很多房企卻依然覺得不賺錢的原因。”該房企高管表示。

對租房市場多有研究，且在海外和國內(nèi)都有房產(chǎn)租賃的房東羅芳對記者表示，把房子交給機(jī)構(gòu)打理并非不可取。“在租賃市場相對成熟的發(fā)達(dá)國家，絕大多數(shù)房東十分愿意將房源交給機(jī)構(gòu)二房東打理。當(dāng)然，前提是這些二房東受到市場的眾多規(guī)范條款限制，單套房源出租利潤都非常低，只能以量取勝”。

正如羅芳所說，德國就針對租房市場專門出臺了《住房租賃法》，就租房合同的制定、履行、租金水平及漲幅進(jìn)行約定，并對解約程序進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范。

《住房租賃法》規(guī)定各州政府控制該州主要地區(qū)內(nèi)，房租3年內(nèi)漲幅不得超過20%。政府規(guī)定該地區(qū)的合理租金，如果房租超過合理租金的20%，房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴;超過50%，房東會被認(rèn)為是賺取暴利構(gòu)成犯罪，可判入獄三年。即使房東有正當(dāng)理由想提高租金，也須經(jīng)過房客同意。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，以機(jī)構(gòu)二房東為市場主導(dǎo)來解決租房難的問題，首先要讓監(jiān)管到位，進(jìn)一步完善相關(guān)法律。

4、黑產(chǎn)衍生監(jiān)管缺位

值得注意的是，《國際金融報》記者在走訪過程中還發(fā)現(xiàn)，從前輕易到手的居住證，如今辦起來卻十分困難，甚至儼然已經(jīng)衍生出一條牟利黑產(chǎn)。

羅芳向記者坦言，前幾年，自己都會免費(fèi)配合租客辦理居住證，但現(xiàn)在，一方面辦居住證要進(jìn)行網(wǎng)簽，太麻煩;另一方面，很多機(jī)構(gòu)二房東來收房時都告知可以不幫租客辦理居住證，讓租客自己花錢找黃牛辦，所以，久而久之，她也不愿意幫租客辦居住證了。

最后，羅芳補(bǔ)充了句：“關(guān)鍵還是不愁租。”

當(dāng)記者詢問一名鏈家中介能否幫忙找可以辦理居住證的房源時，對方“呵呵”一笑，回應(yīng)稱：“現(xiàn)在房源本就不多，很少有房東愿意免費(fèi)幫忙辦理居住證。如果你想辦的話，我可以給你推薦一個黃牛，一張只要1000元，市面上價格都是1200-1500元左右，這已經(jīng)很便宜了。當(dāng)然，你也可以直接找房東試試看，但不要抱太大希望。”

在不少中介門店附近，貼有“代辦居住證”字樣的小廣告隨處可見。記者隨機(jī)撥打了上面的一個聯(lián)系電話，對方自稱通過掛靠公司，能大量代辦，首次辦理最低1000元，續(xù)辦或補(bǔ)辦可以相對優(yōu)惠。

但當(dāng)記者問及為何收費(fèi)這么貴時，對方表示，“我們大多數(shù)客戶都是中介推薦過來的，價格也都是根據(jù)行情變動的?，F(xiàn)在許多租客都通過二房東租房，很難通過房東直接辦理居住證，行情如此，1000元不能再便宜了。”

對此，前述房企高管對記者表示，在租房市場逐步完善的過程中難免會出現(xiàn)一些不正?，F(xiàn)象，比如網(wǎng)絡(luò)上虛假房源泛濫、一些目的不純或者實(shí)力不夠的長租公寓爆雷、依托于租房市場的灰黑產(chǎn)出現(xiàn)等，這一方面需要租客提高警惕意識，自覺抵制不法行為，另一方面也需要相關(guān)部門設(shè)置相應(yīng)門檻、制定對應(yīng)的獎懲措施來加強(qiáng)監(jiān)管。

在張大偉看來，目前，租房市場可謂“零監(jiān)管”。首先，租賃市場的數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真，因?yàn)楣紨?shù)據(jù)的都是幾家規(guī)模較大的租賃企業(yè)，市場房源的真實(shí)情況究竟如何，根本沒人清楚，自然也無從監(jiān)管。

“如今，上海等地正在完善租房網(wǎng)簽備案流程，也是希望能夠真正地了解租房市場情況，可以更好地監(jiān)管。”張大偉對記者說。

“現(xiàn)在我們常說的‘穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期’，其實(shí)不應(yīng)當(dāng)只局限于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，而應(yīng)該將租房市場涵蓋在內(nèi)。國內(nèi)監(jiān)管的缺失，是導(dǎo)致市場亂象叢生、甚至借機(jī)衍生黑產(chǎn)牟利的根源所在。”嚴(yán)躍進(jìn)建議，應(yīng)當(dāng)加大監(jiān)管范圍及懲治力度。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，無論是發(fā)達(dá)國家還是國內(nèi)，租賃市場在發(fā)展過程中都會出現(xiàn)房租暴漲、囤積房源、衍生灰黑產(chǎn)業(yè)鏈等各種亂象，不過，成熟的市場離不開政府部門的監(jiān)管和相關(guān)法律的制約，例如對惡意操控房價行為開出巨額罰金。

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