增加供應(yīng) 二十余個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目將入市 保持平穩(wěn) 京城樓市已無(wú)明顯套利空間

新規(guī)落地你能買到什么樣的限競(jìng)房

5月7日晚，北京市住建委網(wǎng)站掛出《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)公開(kāi)征求意見(jiàn)。上周末，該《通知》正式發(fā)布實(shí)施。與最初的征求意見(jiàn)稿相比，除了確定部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目可能被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房以外，通知還增加了部分內(nèi)容。比如，針對(duì)不轉(zhuǎn)化限價(jià)房項(xiàng)目，要求“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在銷售時(shí)確保公開(kāi)、公平和公正，不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修，不得拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款。”

這就意味著限競(jìng)房(土地出讓時(shí)限制售價(jià)，競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格)中，具有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)的，售價(jià)低于周邊市場(chǎng)評(píng)估價(jià)85%的限競(jìng)房將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，而剩余不轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的限競(jìng)房項(xiàng)目，也不得以各種名義變相漲價(jià)。很顯然，北京的政策“補(bǔ)丁”來(lái)得非常及時(shí)，備受關(guān)注的限競(jìng)房也因此失去了價(jià)值炒作的空間。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在多重政策的維護(hù)下，北京樓市已經(jīng)處于比較健康的階段。

兩萬(wàn)套限競(jìng)房或集中入市

新房供應(yīng)迎井噴

“您要不要這幾天抽時(shí)間過(guò)來(lái)看看，我們最近就會(huì)拿證開(kāi)盤(pán)了。”購(gòu)房人吳先生近期開(kāi)始頻繁接到房山某項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)的電話。

《廣廈時(shí)代》了解到，該項(xiàng)目所在地塊是北京首批限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的地塊之一，2017年年初，開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍獲此地塊。2017年下半年，該項(xiàng)目就已經(jīng)確定名稱，并對(duì)外開(kāi)始宣傳蓄客。

此后，該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間一直沒(méi)有兌現(xiàn)，一拖再拖，直到《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》(征求意見(jiàn)稿)的出現(xiàn)。

5月21日，該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)致電吳先生，電話里他告訴吳先生，他們項(xiàng)目周五就會(huì)拿到預(yù)售許可證，6月初就一定會(huì)開(kāi)盤(pán)。當(dāng)被問(wèn)到他所在的項(xiàng)目是否有轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)的可能，他表示，肯定不會(huì)，只有三環(huán)里的項(xiàng)目比較危險(xiǎn)，他們現(xiàn)在就在等北京住建委的正式政策，政策一確定，他們就可以拿到預(yù)售證。

正式的通知并沒(méi)有在5月25日前發(fā)布，置業(yè)顧問(wèn)給出的開(kāi)盤(pán)時(shí)間又一次跳票。上周六，《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》正式落地，周日，吳先生就又接到了電話，這次置業(yè)顧問(wèn)沒(méi)有把開(kāi)盤(pán)的時(shí)間說(shuō)死，他介紹，該項(xiàng)目近兩周一定會(huì)拿證開(kāi)盤(pán)，目前進(jìn)入排卡驗(yàn)資階段。購(gòu)房人如果想當(dāng)天買房，必須要先到售樓處排卡，排卡是免費(fèi)的，但必須要進(jìn)行驗(yàn)資，驗(yàn)資門檻為100萬(wàn)元，名下存款、基金、股票等都可以。他還表示，他們項(xiàng)目是毛坯交房，不涉及大家關(guān)心的精裝修問(wèn)題。

據(jù)北京青年報(bào)記者了解，即將在6月開(kāi)盤(pán)的不止這一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，很多蓄客已久的限競(jìng)房都在等待政策的最終落地。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，根據(jù)近兩年土地出讓情況，目前北京限競(jìng)房總量約4.5萬(wàn)套，預(yù)計(jì)6月開(kāi)始，將出現(xiàn)限競(jìng)房供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2017年來(lái)的所有土地全部限價(jià)，但因?yàn)檎呶疵鞔_，這部分項(xiàng)目一直未入市，政策明確后，這部分項(xiàng)目有望加快入市，增加市場(chǎng)供應(yīng)量。從市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏看，140平方米以內(nèi)的商品房含保障房在2018年只有5044套供應(yīng)。政策落地后，市場(chǎng)有望加速增加新房供應(yīng)。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也持類似觀點(diǎn)。她表示，隨著限競(jìng)房新政策落地，北京也會(huì)對(duì)限競(jìng)房項(xiàng)目取得預(yù)售證開(kāi)閘放水。不少購(gòu)房人一直在等待限競(jìng)房，處于持幣觀望中。隨著限競(jìng)房預(yù)售許可證頒發(fā)，入市量一定會(huì)出現(xiàn)井噴，尤其是前期做過(guò)蓄客和推廣的項(xiàng)目，那么短時(shí)間內(nèi)北京新房市場(chǎng)的供需低迷將有所調(diào)整。不過(guò)郭毅也強(qiáng)調(diào)，這樣的扭轉(zhuǎn)其實(shí)是積累需求的集中釋放，并不意味著新房市場(chǎng)整體需求的反彈，只不過(guò)這部分需求是去年開(kāi)始一直在等待限競(jìng)房，并且在短期內(nèi)集中釋放。隨著這部分需求被消化，未來(lái)新房市場(chǎng)又會(huì)是成交平穩(wěn)的狀態(tài)。

地產(chǎn)營(yíng)銷專家韓樂(lè)也補(bǔ)充道，因?yàn)槿ツ晖恋囟际窍薷?jìng)房，隨著銷售政策的落地，限競(jìng)房將井噴入市，短期內(nèi)確定了案名和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的新盤(pán)項(xiàng)目就有20多個(gè)，供應(yīng)量在6月份就會(huì)明顯回升。

不得捆綁搭售 開(kāi)發(fā)商或面臨盈利難

雖然限競(jìng)房有望大量入市緩解新房的供應(yīng)壓力，但需要關(guān)注的是，此次發(fā)布的關(guān)于限競(jìng)房銷售的正式通知，與征求意見(jiàn)稿最主要的區(qū)別就是對(duì)開(kāi)發(fā)商搭售進(jìn)行了限制?！锻ㄖ分赋觯洪_(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中關(guān)于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)的要求，在銷售時(shí)確保公開(kāi)、公平和公正，不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修，不得拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款。

這樣的要求對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)實(shí)際上嚴(yán)格控制了開(kāi)發(fā)商的獲利空間，抑制了部分限競(jìng)房變相漲價(jià)的可能。北青報(bào)記者了解到，在近兩年成交的限競(jìng)房土地中不乏高溢價(jià)的地塊，比如孫河某限競(jìng)房地塊，限制的銷售均價(jià)不超過(guò)68924元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)72370元/平方米。但實(shí)際開(kāi)發(fā)商購(gòu)地的樓面價(jià)就達(dá)到了61348元/平方米，按照土地價(jià)格乘以二才是售價(jià)的簡(jiǎn)易計(jì)算，這是一塊很難獲利，甚至更容易虧損的土地。那開(kāi)發(fā)商為什么還要堅(jiān)決拍下呢?

實(shí)際上對(duì)于這樣的土地，開(kāi)發(fā)商都有自己的生財(cái)之道，一方面是綁定精裝修，通過(guò)提供額外的高品質(zhì)精裝修來(lái)獲利。另一方面也是最主要的獲利方式就是向地下尋找更多的空間，有的項(xiàng)目甚至深挖7米，搭建出額外兩層的地下空間。對(duì)于這類住宅地塊的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商往往是在不改變?nèi)莘e率的前提下，采用拉高拍低的方式，通過(guò)不同產(chǎn)品的組合提高項(xiàng)目的貨值。即便限價(jià)不變，但地下空間賦予的實(shí)際可售面積卻增加了。這也是開(kāi)發(fā)商敢于高價(jià)拿地的信心所在。

但這次限價(jià)房《通知》的出臺(tái)，明確要求了不得搭售其他產(chǎn)品，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。這也增加了部分項(xiàng)目地下空間的不確定性。

郭毅認(rèn)為，部分限競(jìng)房項(xiàng)目地下空間的操作，本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商為了通過(guò)下挖地下，擠出來(lái)更多的可售面積，彌補(bǔ)利潤(rùn)微薄和地價(jià)成本過(guò)高帶來(lái)的虧損情況，這樣的情況確實(shí)客觀存在，也增加了一定的不確定性。假設(shè)該限競(jìng)房因?yàn)槎▋r(jià)原因被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)，下挖的空間可能會(huì)影響政府收購(gòu)，因?yàn)檎召?gòu)只會(huì)購(gòu)買地上面積，那么地下面積怎么辦可能需要企業(yè)與政府的協(xié)調(diào)解決。

韓樂(lè)也認(rèn)為，對(duì)于一些限競(jìng)房的別墅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，地下空間的開(kāi)發(fā)有違規(guī)的嫌疑，但關(guān)鍵要看項(xiàng)目的規(guī)證有沒(méi)有審批過(guò)關(guān)，如果沒(méi)過(guò)關(guān)可能會(huì)被政府打回整改，如果過(guò)關(guān)了，意味著政府默許，這個(gè)暫時(shí)還沒(méi)有確定，需要開(kāi)發(fā)商和政府主管部門的博弈。不過(guò)，韓樂(lè)補(bǔ)充道，如果盈利空間都堵死的話，有可能影響開(kāi)發(fā)商未來(lái)的拿地積極性。所以限競(jìng)房地下空間如何界定依然是懸而未決的，需要看多方博弈的結(jié)果。

某品牌開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)北青報(bào)記者坦言，嚴(yán)格按照目前的政策執(zhí)行，部分限競(jìng)房地塊確實(shí)難以盈利，而且大部分項(xiàng)目已經(jīng)拿到了開(kāi)工許可證，進(jìn)入建設(shè)階段，規(guī)劃已經(jīng)無(wú)法更改，原有的銷售計(jì)劃被打破，如何解決還是個(gè)難題，目前沒(méi)有明確的方案。

張大偉則指出，不得捆綁銷售，對(duì)于部分企業(yè)的銷售可能帶來(lái)一定影響，特別是30%的大戶型面積，這部分基本都有一定地下面積的配套，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何銷售也將是未來(lái)需要解決的難題。

不捆綁裝修≠毛坯 部分限競(jìng)房仍會(huì)配裝修

關(guān)于限競(jìng)房《通知》中不捆綁裝修的要求，是否就意味著購(gòu)房人未來(lái)買到的限競(jìng)房都是毛坯房呢?原本在宣傳時(shí)提到的含裝修的項(xiàng)目，新政出臺(tái)后，是否會(huì)重新規(guī)劃呢?

據(jù)《廣廈時(shí)代》了解到，在目前北京市已出讓的限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊共有62個(gè)，其中很多地塊出讓文件中即規(guī)定了需含裝修交房，其中一部分還對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，但大多沒(méi)有要求過(guò)高的裝修標(biāo)準(zhǔn)。

張大偉表示，如果土地出讓標(biāo)書(shū)中對(duì)裝修做出了規(guī)定，明確要求含裝修，那么項(xiàng)目在銷售時(shí)含裝修就不能算作捆綁搭售。

另外郭毅透露，限競(jìng)房作為商品房的一種，在土地出讓之初并沒(méi)有對(duì)裝修有明確的界定標(biāo)準(zhǔn)。而共有產(chǎn)權(quán)房則不一樣，它作為保障房的一種，政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的裝修有明確的界定，比如用什么材質(zhì)的產(chǎn)品，大概工藝水平是什么情況，都有一定參照性和執(zhí)行性。但對(duì)于限競(jìng)房的裝修，在管理和土地出讓條件上的表述是比較模糊的，因此有一部分限競(jìng)房為了品質(zhì)打造，對(duì)裝修做了比較好的設(shè)計(jì)，也花了很大成本在裝修上。如果被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)的話，開(kāi)發(fā)商極有可能對(duì)裝修減配，控制成本，只需要符合政府關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)的裝修標(biāo)準(zhǔn)即可。另外，還有一部分開(kāi)發(fā)商則出于控制成本的考慮，在限競(jìng)房設(shè)計(jì)之初只做了簡(jiǎn)單和粗放的初裝修，如果被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)的話，可能還需要在裝修標(biāo)準(zhǔn)上提升。所以這兩類產(chǎn)品如果被轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)，都可能面臨調(diào)整。

張大偉表示，按照目前北京市的規(guī)定，如果被轉(zhuǎn)成了共有產(chǎn)權(quán)房，那就必須要配裝修。不過(guò)即使是被轉(zhuǎn)化成共有產(chǎn)權(quán)房，開(kāi)發(fā)商目前階段已經(jīng)基本不可能改變?cè)械囊?guī)劃設(shè)計(jì)。

拒絕搖號(hào)亂象 北京樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭

很明顯，針對(duì)備受關(guān)注的限競(jìng)房，在入市之初北京就出臺(tái)了相關(guān)政策補(bǔ)丁，就是為了防止部分位置好、品質(zhì)優(yōu)的限競(jìng)房出現(xiàn)漲價(jià)、搶房的情況。尤其是在最近，搖號(hào)下被放大的房地產(chǎn)供需緊張情緒依然持續(xù)蔓延，包括杭州、深圳、西安等城市，都出現(xiàn)了幾百套房，幾千甚至上萬(wàn)人排隊(duì)的現(xiàn)象，西安融創(chuàng)某項(xiàng)目甚至還在網(wǎng)絡(luò)上曝出了一份關(guān)系戶排號(hào)名單。那么北京限制售價(jià)的限競(jìng)房入市，是否會(huì)出現(xiàn)類似的緊張氣氛呢?

對(duì)此業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，北京樓市已經(jīng)沒(méi)有了買到房就能套利的可能，因此即便是性價(jià)比高的限競(jìng)房入市，也不會(huì)發(fā)生搶房等恐慌性事件。

張大偉表示，截至目前，已有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳等8個(gè)城市發(fā)布了房源統(tǒng)一搖號(hào)的政策，全部或者部分房源需要搖號(hào)出讓。搖號(hào)這一政策，除了能保障房?jī)r(jià)平穩(wěn)外，對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都有一定壓力。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，搖號(hào)影響了銷售周期及回款周期;對(duì)于購(gòu)房者，放大了意向購(gòu)房群體，降低了購(gòu)買成功率。

這些城市出臺(tái)搖號(hào)政策的原因，主要是因?yàn)檎?ldquo;限價(jià)”，限制備案價(jià)，不允許開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)，不管市場(chǎng)有多少需求，價(jià)格是固定的。而項(xiàng)目周圍的二手房?jī)r(jià)格是無(wú)法監(jiān)管的，二手房?jī)r(jià)格隨著市場(chǎng)行情上漲，與新房形成價(jià)格倒掛，大量購(gòu)房人涌向新房。

搖號(hào)可以說(shuō)是一個(gè)無(wú)奈之舉，短期的確有效，起碼可以保證購(gòu)買的基本公平性，增加普通人買房的概率。但這后果也非常嚴(yán)重，如果不配套其他政策，只限價(jià)、只搖號(hào)，那么各種暗箱操作會(huì)越來(lái)越多，不少地方已經(jīng)出現(xiàn)了類似案例。

而北京的調(diào)控政策效果顯然位列全國(guó)首位，限競(jìng)房政策落地后，大量的新房入市帶來(lái)供應(yīng)的增加，市場(chǎng)保證供需平穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，北京的樓市價(jià)格下行幅度全國(guó)領(lǐng)先，二手房?jī)r(jià)格同比下調(diào)6.9%，新建住宅同比下調(diào)0.7%。

韓樂(lè)認(rèn)為，搖號(hào)搶房不會(huì)在北京發(fā)生，因?yàn)楸本┻@一輪限競(jìng)房供應(yīng)比較多，不會(huì)缺乏供應(yīng);另外，不像杭州等城市，限價(jià)后的新房低于周邊二手房30%-40%，北京的限競(jìng)房相比周邊二手房并沒(méi)有過(guò)于明顯的優(yōu)勢(shì)，不會(huì)讓人有明顯套利的沖動(dòng)。即便北京限競(jìng)房中有性價(jià)比特別高的，也可能轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，所以不會(huì)發(fā)生搶房鬧劇的情況。

韓樂(lè)認(rèn)為，整個(gè)北京市場(chǎng)目前處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，從去年“3·17”樓市調(diào)控到今年春節(jié)后北京市的成交都是比較低迷的。在今年3月份之后二手房才開(kāi)始有所起色，成交量還是緩慢上升中，下半年隨著限競(jìng)房入市，供應(yīng)增加，整體區(qū)域穩(wěn)定。

郭毅也認(rèn)為，整體趨勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲是政府管理的底線，在新房市場(chǎng)中，所有出讓土地都有限價(jià)條件，這類土地一定會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生整體的抑制作用。所以相對(duì)來(lái)說(shuō)，北京樓市的價(jià)格水平還會(huì)處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)下。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從一線城市來(lái)看，北京的調(diào)控政策的確是最為嚴(yán)厲的，北京的商品房?jī)r(jià)平穩(wěn)依然需要嚴(yán)格的調(diào)控來(lái)進(jìn)行保障?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，在現(xiàn)階段政策不變的情況下，北京房?jī)r(jià)維穩(wěn)將是大概率事件。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)套 北京 新房