針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的部分銷售亂象，去年5月以來，多地先后出臺(tái)搖號(hào)購房政策，截至目前已在7個(gè)熱點(diǎn)城市實(shí)施。各地政策有何異同?具體如何實(shí)施?要達(dá)到什么效果?

各地?fù)u號(hào)購房政策有何異同？

自去年5月上海、南京出臺(tái)新房銷售搖號(hào)政策后，長(zhǎng)沙、成都等城市也在2017年內(nèi)陸續(xù)出臺(tái)搖號(hào)政策。今年3月以來，實(shí)施搖號(hào)政策的城市不斷擴(kuò)容，武漢、西安和杭州等城市也相繼發(fā)布了搖號(hào)新政。

目前實(shí)施新政的7個(gè)城市，搖號(hào)政策各有異同。記者梳理發(fā)現(xiàn)，其共同點(diǎn)在于均強(qiáng)調(diào)一次性申報(bào)所有房源，或一次性售出所有準(zhǔn)售房源;都強(qiáng)調(diào)搖號(hào)購房過程的公平和公正，均提出由公證機(jī)構(gòu)在搖號(hào)過程中進(jìn)行指導(dǎo)。上海等地還特別明確項(xiàng)目代銷企業(yè)以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)員工等不得入圍。

但不同城市的搖號(hào)政策也存在一定差別。比如在銷售范圍方面，上海和成都規(guī)定，“所有新建商品住宅項(xiàng)目”均采用搖號(hào)。而杭州、南京、長(zhǎng)沙和西安等城市，則只針對(duì)購房客戶數(shù)量大于可供房源數(shù)量的項(xiàng)目。如杭州規(guī)定，意向客戶登記數(shù)少于推出房源數(shù)的，不需要公證搖號(hào)售房;武漢的搖號(hào)政策則非硬性規(guī)定，只建議“意向購房人數(shù)多于項(xiàng)目準(zhǔn)售房源的，宜采取公證搖號(hào)方式公開銷售。”

值得一提的是，杭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙均對(duì)無房家庭給予優(yōu)先選房的政策傾斜，部分城市甚至明確了剛需房源比例。如杭州規(guī)定，對(duì)“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障;武漢規(guī)定，在預(yù)售備案均價(jià)低于18000元/平方米的新建商品住房項(xiàng)目中，低于120平方米的準(zhǔn)售房源，采取公證搖號(hào)方式隨機(jī)選取不少于40%的比例納入無房家庭優(yōu)先選房范圍;長(zhǎng)沙則規(guī)定，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目和新建商品住房項(xiàng)目中144平方米以下戶型的普通商品住房，應(yīng)優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。

搖號(hào)購房過程如何操作？

從各地出臺(tái)的搖號(hào)購房細(xì)則來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均應(yīng)依據(jù)公證機(jī)構(gòu)搖號(hào)結(jié)果，組織購房者按序選房并辦理有關(guān)手續(xù)，有關(guān)部門對(duì)選房和登記備案過程進(jìn)行監(jiān)督。

記者在上海市東方公證處看到，與以往開發(fā)商自行搖號(hào)確定選房順序不同，新政要求搖號(hào)排序必須在公證下進(jìn)行，且使用公證機(jī)構(gòu)提供的電腦搖號(hào)軟件，并由公證機(jī)構(gòu)作全程現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證，搖號(hào)排序結(jié)果當(dāng)場(chǎng)公示。隨后，認(rèn)購客戶將在開盤現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行按序選房和簽約。

“以往開盤，開發(fā)商都是用自己的搖號(hào)系統(tǒng)。一些熱門樓盤總有人托關(guān)系、遞條子，因此確實(shí)會(huì)‘暗箱操作’，如固定幾個(gè)關(guān)系號(hào)使其可以優(yōu)先選房。但現(xiàn)在搖號(hào)過程在公證處進(jìn)行，弄虛作假就成了違法行為，這對(duì)于開發(fā)商來說具有威懾力。”融創(chuàng)上海城市公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，“在開盤選房環(huán)節(jié)，開發(fā)商必須嚴(yán)格按照公證處搖號(hào)排序的結(jié)果，依序進(jìn)行，保證公開、公正、透明。”

以上海春節(jié)后首個(gè)搖號(hào)樓盤“同濟(jì)融創(chuàng)玫瑰公館”為例，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹說，在取得預(yù)售證之前，開發(fā)商就發(fā)布聲明，向購房者做出“抵制炒房行為、杜絕不良機(jī)構(gòu)從中謀私利”的承諾，并給出舉報(bào)熱線;取得預(yù)售證后，該項(xiàng)目則陸續(xù)在微信公眾號(hào)上發(fā)布系列公告——銷售公告、準(zhǔn)售房源公告、搖號(hào)排序規(guī)則、開盤選房規(guī)則、有效意向認(rèn)購客戶名單公示、開盤搖號(hào)結(jié)果公示等關(guān)鍵信息。“對(duì)于開發(fā)商來說，搖號(hào)政策影響的不僅僅是選房本身，而是讓整個(gè)購房過程全部在陽光下運(yùn)行，信息披露必須更加透明，以此最大程度地?cái)D壓尋租空間。”

成功中簽該項(xiàng)目的王女士告訴記者，搖號(hào)購房新政出臺(tái)后，感覺整個(gè)買房過程公平透明了很多。“以前樓盤開盤，開發(fā)商一般會(huì)人為制造哄搶的氣氛，購房者只有幾秒鐘做決定，往往搶完房都不知道自己選了哪套。此次選房安排在2天內(nèi)完成，讓我們不必在緊張的情況下完成選房，這說明政府推出的搖號(hào)政策是從購房者切身利益出發(fā)設(shè)計(jì)的，為樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展創(chuàng)造了公平公正的環(huán)境。”

搖號(hào)購房要達(dá)到什么效果？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，搖號(hào)購房意味著公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，可有效杜絕內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

多地出臺(tái)買房搖號(hào)政策針對(duì)的是開發(fā)商捂盤惜售、炒賣房號(hào)、關(guān)系戶、茶水費(fèi)等房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的重重亂象。去年以來，部分開發(fā)商通過變相加價(jià)，巧妙地繞過政府限價(jià)提升了購房總價(jià)格，關(guān)系戶、茶水費(fèi)、搭售車位等手段層出不窮。

在政府嚴(yán)格限價(jià)機(jī)制下，不少熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象。由于政府限價(jià)可能導(dǎo)致新房與二手房存在較大價(jià)差，存在明顯的套利空間，引發(fā)人們搶購新房。業(yè)內(nèi)人士說，收取額外費(fèi)用不僅變相增加了購房者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)部分新房項(xiàng)目?jī)?nèi)部預(yù)留房源也破壞了新房銷售的公正性。這正是新房搖號(hào)銷售要杜絕的現(xiàn)象。

此外，在去杠桿的大環(huán)境下，房企融資難度不斷增加，貸款的回款周期較長(zhǎng)會(huì)提高開發(fā)商的資金成本。因此，開發(fā)商更傾向于選擇交付全款的購房者，而采用公積金貸款購房或者置換購房的，往往是自住型需求，新房搖號(hào)銷售很大程度上防止了他們?cè)獾絽^(qū)別對(duì)待的情況。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，一二手房?jī)r(jià)倒掛導(dǎo)致購房者追逐價(jià)差變身投資者，“買到即是賺到”的心理導(dǎo)致購房者群體擴(kuò)大，進(jìn)而加劇供需矛盾，而搖號(hào)政策有利于實(shí)現(xiàn)購房公平。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，部分城市的搖號(hào)購房政策對(duì)于剛需人群的傾斜，有助于他們能夠以較為公平的方式選到房。

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