經(jīng)歷了第一季度的幾波行情之后，武漢的新房成交在4月份臨近冰點(diǎn)。不過(guò)，在房交會(huì)以及小長(zhǎng)假等因素的刺激下，5月份，武漢新房成交重新破萬(wàn)，恢復(fù)至3月的成交水平。有中介人員向記者寬慰道：“目前市場(chǎng)并沒(méi)有想象的那么慘?！?/p>

不過(guò)，記者注意到，新房成交的短期繁榮似乎并不能掩蓋當(dāng)下“期房賣(mài)成現(xiàn)房”以及二手房量?jī)r(jià)齊跌的局面。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士向記者指出，武漢的樓市政策雖然已經(jīng)很是寬松，但是仍然具備調(diào)整的空間。

值得注意的是，低迷的市場(chǎng)行情之下，仍然有人執(zhí)迷于樓市投資。而與此同時(shí)，武漢遠(yuǎn)郊多個(gè)樓盤(pán)“首付分期”以及“分期貸”等現(xiàn)象也有所抬頭。

【資料圖】

“市場(chǎng)并沒(méi)有想象慘”？

雖然今年4月份，武漢的新房成交數(shù)量跌破一萬(wàn)套，但是5月份武漢的新房成交還是恢復(fù)到了3月份的同等水平，并且價(jià)格保持上揚(yáng)。據(jù)武漢房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年5月，武漢新房成交近1.4萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)88%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2023年5月武漢新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲 0.2%，已連續(xù)環(huán)比上漲5個(gè)月。

房產(chǎn)中介夏冰（化名）告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“5月份武漢的新房成交量的確還可以，我個(gè)人還賣(mài)出去了2套，目前市場(chǎng)并沒(méi)有想象的那么慘。”

武漢新房重回一萬(wàn)套的成交量，與房交會(huì)的優(yōu)惠政策不無(wú)關(guān)系。據(jù)悉，今年5月1日，武漢開(kāi)啟了第40屆春季房交會(huì)，推出優(yōu)惠購(gòu)房政策，對(duì)購(gòu)買(mǎi)武漢二環(huán)線(xiàn)外住房的，給予維修資金補(bǔ)貼，新城區(qū)買(mǎi)房的再給予契稅補(bǔ)貼。

房交會(huì)在武漢一直扮演著樓市“強(qiáng)心針”的角色。記者注意到，2022年12月8日到2023年1月10日，武漢樓市推行了為期一個(gè)多月的房交會(huì)，向購(gòu)房人發(fā)放住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金補(bǔ)貼，期間武漢二環(huán)外限購(gòu)的區(qū)域調(diào)整為不限購(gòu)。而今年5月份原本為期1個(gè)月的武漢房交會(huì)也延長(zhǎng)了半個(gè)月，在6月15日結(jié)束。

除了房交會(huì)，夏冰表示，5月份假期期間，也有部分人返鄉(xiāng)置業(yè)促進(jìn)了交易的活躍。即將到來(lái)的端午節(jié)說(shuō)不定也能讓6月的銷(xiāo)量再?zèng)_一沖。

即便如此，武漢的多個(gè)新房樓盤(pán)已經(jīng)由期房賣(mài)成了現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房。公開(kāi)消息顯示，跨越多條環(huán)線(xiàn)的龍湖攬境、萬(wàn)科華生星耀大道、香港置地金地峯璟、興華尚都國(guó)際、首創(chuàng)天閱一江源等多個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)是現(xiàn)房銷(xiāo)售或者將在年內(nèi)進(jìn)行交付。夏冰表示，總體來(lái)看武漢樓市現(xiàn)在已經(jīng)是買(mǎi)方市場(chǎng)。

新房的成交和價(jià)格看起來(lái)還沒(méi)那么慘淡，真正慘的是二手房。58安居客分析師陶樂(lè)在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，2023年武漢二手房?jī)r(jià)格普遍出現(xiàn)了10%—20%的降幅，買(mǎi)方的議價(jià)空間加大。同時(shí)，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年5月，武漢各轄區(qū)二手住宅價(jià)格環(huán)比均保持著1%以?xún)?nèi)的持續(xù)下跌。

量?jī)r(jià)齊跌的情況下，武漢的二手房掛牌量還在持續(xù)走高。據(jù)諸葛找房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至6月15日，武漢二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到187754套，接近19萬(wàn)套，相比今年4月底增加近1萬(wàn)套。

不過(guò)，武漢的新房供應(yīng)速度已經(jīng)在持續(xù)減緩。據(jù)中指研究數(shù)據(jù)，2023年5月，武漢市住宅新增供應(yīng) 65.94萬(wàn)平米，環(huán)比減少了49%，同比減少34%。從土拍市場(chǎng)的情況來(lái)看，武漢新房的供應(yīng)或?qū)⒊掷m(xù)減速。據(jù)武漢土地交易中心公布的數(shù)據(jù)，截至目前，武漢僅成交6宗涉宅地塊，成交額約33.53億元。陶樂(lè)預(yù)計(jì)，2023下半年土地市場(chǎng)交易規(guī)模或仍將處于低位，房企拿地態(tài)度也將延續(xù)保守，未來(lái)土拍市場(chǎng)的回溫有賴(lài)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售端恢復(fù)改善程度。

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，隨著土地供應(yīng)的減少，未來(lái)武漢新房將越來(lái)越少，將效仿北京、上海等一線(xiàn)城市，逐漸進(jìn)入“二手房”時(shí)代。估計(jì)以后二手房占比90%，新房占比10%。

對(duì)此，陶樂(lè)指出，相比往年，今年二手房成交占比提升了不少，前四個(gè)月占比48%左右，與新房旗鼓相當(dāng)，部分核心區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代。但二手房成交活躍還只是出現(xiàn)在局部區(qū)域，具有一定的偶然性和特殊性，短期內(nèi)的特征不具有長(zhǎng)期延續(xù)性。武漢全面進(jìn)入二手房時(shí)代還將有較長(zhǎng)的周期。

截至目前，武漢的購(gòu)房政策經(jīng)過(guò)多輪調(diào)整已較為寬松，不過(guò)陶樂(lè)認(rèn)為，武漢樓市政策仍具備調(diào)整空間，其中房貸方面，可進(jìn)一步降低利率，縮小首套房與二套房利率差；公積金方面，可考慮提高公積金貸款余額倍數(shù)等；二手房方面，可適當(dāng)減免相關(guān)稅費(fèi)、降低交易成本；限購(gòu)限貸方面，建議結(jié)合生育政策，對(duì)多孩家庭給予多維度支持。

“首付分期”“首付貸”再現(xiàn)

雖然說(shuō)嘴上說(shuō)著“市場(chǎng)并沒(méi)有想象的那么慘”，但是對(duì)于未來(lái)，夏冰的內(nèi)心還是充斥著各種不確定性：“三年以后，我不知道自己是不是還在賣(mài)房”。據(jù)悉，2019年夏冰開(kāi)始進(jìn)入房產(chǎn)中介行業(yè)，但是之后因?yàn)橐咔榈确矫娴脑?，一度?zhǔn)備轉(zhuǎn)行，嘗試過(guò)快遞員、滴滴司機(jī)等多個(gè)崗位?！俺诉M(jìn)廠(chǎng)打螺絲釘，很多崗位我都去面試過(guò)。掙扎了三個(gè)月，感覺(jué)自己還是對(duì)賣(mài)房子比較熟悉，不管別人指哪塊區(qū)域，我都能侃侃而談，所以又回到了老本行?！毕谋蛴浾呋貞浀馈?/p>

“煮熟的鴨子給飛了”的情況，在中介行業(yè)屢見(jiàn)不鮮。夏冰告訴記者，今年我賣(mài)出去的兩套房被客戶(hù)退掉了?？蛻?hù)跑單和其他中介簽了合同?，F(xiàn)在行業(yè)“內(nèi)卷”特別嚴(yán)重，中介行業(yè)內(nèi)部勾心斗角的，客戶(hù)就那么多，一個(gè)意向客戶(hù)甚至可能有十幾個(gè)中介同時(shí)在跟。

作為賣(mài)房者的夏冰，也是潛在的購(gòu)房者。夏冰向記者透露，今年他打算在小軍山買(mǎi)一套房。“那里房?jī)r(jià)不貴，只需要5000—8000元/平米。我手里沒(méi)有錢(qián)，而房子對(duì)于我來(lái)說(shuō)就是用來(lái)住的，我買(mǎi)的房子很有可能以后賣(mài)不出去，就只當(dāng)是交了房租了。另外，未來(lái)我生不生小孩還不確定，就算生也打算躺平式散養(yǎng)，并不強(qiáng)求很好的學(xué)校”。

即便有中介已經(jīng)對(duì)行業(yè)缺乏信心，也仍然有人在反其道而行之，展現(xiàn)出一派“雄心勃勃”。記者了解到，大剛地產(chǎn)觀(guān)等多個(gè)網(wǎng)絡(luò)博主仍然在網(wǎng)絡(luò)鼓吹武漢長(zhǎng)江新區(qū)等區(qū)域的投資價(jià)值，向網(wǎng)友推銷(xiāo)其“買(mǎi)房賺錢(qián)”之道。

值得關(guān)注的是，這些博主通過(guò)網(wǎng)絡(luò)直播宣稱(chēng)，在武漢的多個(gè)區(qū)，團(tuán)購(gòu)價(jià)可實(shí)現(xiàn)“首付2萬(wàn)，上車(chē)長(zhǎng)江新區(qū)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)”。

的確，“分期首付”和“首付貸”的現(xiàn)象在武漢多個(gè)區(qū)域均有抬頭。記者發(fā)現(xiàn)武漢遠(yuǎn)郊多個(gè)樓盤(pán)，確實(shí)可以對(duì)首付進(jìn)行分期，有的甚至直接突破了首套20%的限制，直接將首付金額降至僅數(shù)萬(wàn)元。其中，新房銷(xiāo)售人員張麗（化名）告訴記者，武漢東西湖區(qū)域的東原印未來(lái)、新城桃李郡等多個(gè)樓盤(pán)均有首付分期優(yōu)惠政策。其中部分樓盤(pán)可在購(gòu)房時(shí)先付5萬(wàn)元的首付金額并進(jìn)行網(wǎng)簽，在三個(gè)月內(nèi)補(bǔ)齊房款的10%，并在2023年年中交房的時(shí)候付清首付尾款。而同區(qū)域的新城桃李郡不僅可以首付分期，還能進(jìn)行“首付貸”，最長(zhǎng)可以貸2年，貸款年限1年內(nèi)不產(chǎn)生利息，1年后的利率為6%。

更有甚者，蔡甸區(qū)的南德縵和世紀(jì)的一名銷(xiāo)售人員告訴記者，目前蔡甸區(qū)的樓盤(pán)基本上還是要求20%的首付的，但是該樓盤(pán)最低首付不需要支付20%，僅需要支付3萬(wàn)元，就可入手，余下的房款可全部進(jìn)行按揭貸款。

對(duì)此，夏冰表示，現(xiàn)在武漢蔡甸、黃陂、東西湖區(qū)域等遠(yuǎn)郊有很多樓盤(pán)都可以進(jìn)行首付分期，價(jià)格多為6000—9000元/平米。不過(guò)，其實(shí)我覺(jué)得根本沒(méi)必要進(jìn)行首付分期。目前首套首付比例僅為20%，在遠(yuǎn)城區(qū)只要十幾萬(wàn)元就足夠了?，F(xiàn)在除了東湖高新片區(qū)（光谷），別人如果有錢(qián)的話(huà)都想往三環(huán)內(nèi)選購(gòu)。房子的金融屬性已經(jīng)變?nèi)?，而三環(huán)外的金融屬性比三環(huán)內(nèi)更差。購(gòu)房者還是別總想著占便宜，買(mǎi)房的大多還是沒(méi)有賣(mài)房的精明。

對(duì)于首付分期，陶樂(lè)向記者表示，首付分期短期可能緩解了資金周轉(zhuǎn)壓力，卻并沒(méi)有降低購(gòu)房成本。如果自身收入走低和經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱，越低的首付分期，則意味著到期后會(huì)有更沉重的經(jīng)濟(jì)壓力和支出，過(guò)重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)容易引起購(gòu)房者斷供。首付分期需謹(jǐn)慎，部分違背風(fēng)控原則的信貸產(chǎn)品或服務(wù)，容易帶來(lái)違約風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致很多新情況和新問(wèn)題，如夸大購(gòu)房者的還貸能力、造成后續(xù)購(gòu)房合同出現(xiàn)糾紛等。

（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）

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