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商品房預售最早出現在我國香港地區(qū)，香港的商品房預售制度稱為“賣樓花”。由于當時的香港人口增長快，住房出現了嚴重的缺乏，香港政府和開發(fā)商的流動資金不足，這一新出現的銷售方式一方面可以為房屋開發(fā)商及時籌措到工程建設資金，另一方面又可以使購房人享受到一定的購房款優(yōu)惠，適應了當時資金狀況和市場需要，使得這一模式在香港迅速發(fā)展起來，后來傳播到中國大陸內地。我國在1994年的《城市房地產管理法》和隨后《城市房地產經營管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律文件中明確規(guī)定了商品房預售制度，這一新房銷售方式被廣泛運用，已經成為中國商品房市場經營的核心管理制度之一，是我國目前新房交易的主要模式。

多年來關于商品房預售制度，一直有存廢之爭。各地采取了一系列的商品房預售制度的改革措施，個別地方也試點商品房正式銷售制度，但是國家和絕大部分地方并沒有取消預售制度。

從長遠來看，全面取消商品房預售制度是大勢所趨，一方面，預售制度天然存在諸多風險，例如，在預售制度下，一旦房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導致工程不能正常開展，形成爛尾樓，損害購房人利益；購房者通過支付首付款和銀行按揭貸款的方式提前支付了全部的房價款，承擔了所購房屋未來幾乎所有的風險；預售制能緩解項目開發(fā)資金壓力，極大地降低了開發(fā)門檻，造成行業(yè)的低效競爭和無序競爭；存在違法違規(guī)銷售、交易不公平等風險。只有取消商品房預售制度，方能徹底消除這些風險，保證房地產行業(yè)的平穩(wěn)、健康、長遠發(fā)展，保障人民群眾的利益。另一方面，待中國經濟和房地產市場再發(fā)展一段時間后，商品房預售制基本完成歷史使命。商品房預售制度出臺之初是為了減輕房地產開發(fā)的壓力，促進房地產行業(yè)快速發(fā)展，從而推進經濟的發(fā)展，隨著經濟的發(fā)展和房地產市場的擴大，房地產行業(yè)已經逐步發(fā)展成熟，規(guī)模與日俱增，并且，我國城鎮(zhèn)居民的居住水平已經得到大幅改善，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經超過一些發(fā)達國家的居民居住水平。屆時無須再通過商品房預售制度促進房地產市場的發(fā)展。

但是，在短期內全國一步到位地完全取消預售制并不現實，全國啟動現售制的時機尚早，需要穩(wěn)步推進，這是中國國情與特殊的供應制度、土地制度及房企資金鏈等特殊性決定。首先，目前國內資金成本仍然很高，房地產開發(fā)企業(yè)對于預收款的依賴性很高，可以說預售款開發(fā)商資金鏈中非常重要的一環(huán)，如果全面取消預售制度，意味著開發(fā)商需要融到更多的資金來彌補預售款，這會增大開發(fā)商的壓力。自實施“三道紅線政策”后，部分金融系統(tǒng)停止為房地產“輸血”，整個房地產行業(yè)陸續(xù)遭遇資金危機。在當前資金供應狀態(tài)得不到緩解的情況下，單純停止預售制度，對房地產開發(fā)企業(yè)將是雪上加霜，對房地產市場是“災難性”的打擊，將會使市場產生巨大波動，不利于維護市場秩序，更不利于解決社會主要矛盾，對企業(yè)、政府、金融機構會造成不可估量的影響。其次，取消預售，意味著開發(fā)商投資成本增加，現房供應量在一個時期內減少，短時間市場供不應求進，導致房價上升，不利于購房者權益的實現。再次，房地產行業(yè)的很多問題的產生不能完全歸咎于預售制度，銀行違規(guī)發(fā)放貸款、未履行資金監(jiān)管義務，地方相關部門不作為、監(jiān)管不到位，企業(yè)對經營風險識別和防范的意識不高等，也是導致預售弊病產生的重要因素。

(作者系山東康橋律師事務所首席合伙人，濟南市政協常委張巧良)

（文章來源：第一財經）

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