還處于“寒冬”的房地產(chǎn)板塊，暖風(fēng)陣陣吹來。

繼5月15日央行和銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)首套房貸利率下限20個(gè)基點(diǎn)后，5月20日，5年期LPR年內(nèi)再下調(diào)，個(gè)人首套房貸利率下限最低可至4.25%。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，政策的寬松力度越來越強(qiáng)。

然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于相對(duì)低迷的狀態(tài)，房企也存在較大經(jīng)營(yíng)壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)仍需多方發(fā)力。不過，從投資角度看，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”背景下，房地產(chǎn)板塊在今年的震蕩行情中顯得較為堅(jiān)挺。截至5月20日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)年內(nèi)下跌2.86%，位居31個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)中的第三，而同期上證指數(shù)和滬深300分別下跌13.55%、17.46%。

值得注意的是，今年以來主動(dòng)權(quán)益基金中表現(xiàn)較優(yōu)的基金大多重點(diǎn)配置了房地產(chǎn)板塊。有基金經(jīng)理指出，本輪地產(chǎn)行業(yè)的投資機(jī)會(huì)可能會(huì)持續(xù)兩三年，而并非短期政策博弈結(jié)束后就沒有機(jī)會(huì)了。

房地產(chǎn)或?qū)⑹芤嬗?年期LPR下調(diào)

5月20日早上，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR維持3.7%不變，5年期以上LPR從4.6%下調(diào)至4.45%，下調(diào)幅度為15個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)此，創(chuàng)金合信基金經(jīng)理李龑表示，李結(jié)合5月20日央行下調(diào)(LPR)和5月15日央行宣布下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限至不低于相應(yīng)LPR減20個(gè)基點(diǎn)來看，央行近期的兩次動(dòng)作，有兩個(gè)重要影響：一方面，從歷史數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)銷售對(duì)利率非常敏感，預(yù)計(jì)此舉將有效促進(jìn)地產(chǎn)銷量見底；另一方面，央行上述動(dòng)作是在全國(guó)層面對(duì)房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行調(diào)整，其傳達(dá)的信號(hào)，有利于增強(qiáng)居民信心，促進(jìn)銷售的回暖。

李龑判斷，地產(chǎn)銷售或?qū)⒔Y(jié)束快速下行階段，銷售預(yù)期有望得到改善。地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)可能會(huì)使得社融隨之有所改善，從而帶動(dòng)A股市場(chǎng)進(jìn)入板塊性機(jī)遇不斷出現(xiàn)的階段。但同時(shí)，后續(xù)仍需對(duì)人口結(jié)構(gòu)、疫情等因素對(duì)地產(chǎn)銷售回升幅度的影響，進(jìn)行繼續(xù)觀察。

平安證券最新研報(bào)提示，隨著政策發(fā)力及疫情后復(fù)蘇形成共振，二季度末三季度初將是樓市企穩(wěn)的重要觀察窗口期，下半年行業(yè)有望逐步迎來政策寬松與銷售復(fù)蘇的蜜月期，板塊估值有望逐步修復(fù)。

年內(nèi)績(jī)優(yōu)基金經(jīng)理紛紛超配房地產(chǎn)

值得注意的是，今年以來主動(dòng)權(quán)益基金中表現(xiàn)較優(yōu)的基金大多重點(diǎn)配置了房地產(chǎn)板塊。

如年內(nèi)回報(bào)已超30%的萬家宏觀擇時(shí)多策略基金，截至一季度末，前十大重倉(cāng)股中包括保利發(fā)展、金地集團(tuán)、萬科A、新城控股等地產(chǎn)股，合計(jì)占比近三成。

其基金經(jīng)理萬家基金副總經(jīng)理、投資總監(jiān)黃海表示，去年三季度以來，經(jīng)濟(jì)開始面臨一定的增長(zhǎng)壓力，而市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)一直抱有較高的預(yù)期，對(duì)潛在的經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)并不充分。以地產(chǎn)為例，當(dāng)時(shí)我們非?？春玫禺a(chǎn)板塊的機(jī)會(huì)，主要基于：1)地產(chǎn)調(diào)控政策放松的概率增大，從穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的角度出發(fā)，地產(chǎn)政策適度寬松的概率大幅增加。地產(chǎn)板塊一直受政策影響較大，如果政策環(huán)境逐漸由緊轉(zhuǎn)松，地產(chǎn)股估值將會(huì)有明顯修復(fù)。2)開發(fā)商拿地利潤(rùn)率過低的問題在修復(fù)。2021年四季度以來，房企拿地的利潤(rùn)率情況明顯改善。3)從中長(zhǎng)期角度，地產(chǎn)行業(yè)龍頭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低，未來具備穩(wěn)健增長(zhǎng)的特點(diǎn)，股息率高，市場(chǎng)占率有加速提升，值得長(zhǎng)線資金的關(guān)注。

另外，年內(nèi)管理產(chǎn)品業(yè)績(jī)較優(yōu)的中庚基金丘棟榮、中泰資管姜誠(chéng)也都在一季度加倉(cāng)地產(chǎn)板塊，金地集團(tuán)、萬科A分別進(jìn)入兩人代表作中庚價(jià)值領(lǐng)航混合、中泰玉衡價(jià)值優(yōu)選的前十大重倉(cāng)股中。

值得注意的是，上述基金經(jīng)理配置個(gè)股均是行業(yè)中的龍頭股。對(duì)此，黃海表示，根據(jù)申萬宏源證券統(tǒng)計(jì)，2021年，房地產(chǎn)板塊整體凈利潤(rùn)同比-91.8%。其中，一線房企凈利潤(rùn)同比-30.5%；二線房企凈利潤(rùn)同比-206.1%；三線房企凈利潤(rùn)同比-112.9%。這一輪地產(chǎn)周期的不同點(diǎn)在于，企業(yè)間的分化非常大，過去靠盲目加杠桿做起來的開發(fā)商，這一輪受損很明顯，而且未來可能再也無法回到以前的狀態(tài)，他們的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也基本是大幅下滑，甚至出現(xiàn)虧損，我們?cè)谕顿Y中也都回避了這一類標(biāo)的。但是像一些穩(wěn)健的龍頭企業(yè)，銷售和業(yè)績(jī)遠(yuǎn)好于行業(yè)均值，雖然一些企業(yè)也因?yàn)橛?jì)提較多資產(chǎn)減值等原因出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑，但是幅度可控，未來我們判斷這類企業(yè)會(huì)重新恢復(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

本輪地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)可能持續(xù)兩三年

目前，已有部分基金經(jīng)理旗幟鮮明地表示，本輪地產(chǎn)行業(yè)的投資機(jī)會(huì)可能會(huì)持續(xù)兩三年，而并非短期政策博弈結(jié)束后就沒有機(jī)會(huì)了。

專注周期股投資的“老將”融通基金副總經(jīng)理、權(quán)益投資總監(jiān)鄒曦在近期表示了對(duì)房地產(chǎn)板塊投資的看好，他表示自己從去年三季度開始重倉(cāng)介入地產(chǎn)是因?yàn)榭吹降禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)重大時(shí)刻，第一，它出現(xiàn)了下行，這個(gè)下行跟歷史上的周期有很大不同，是一個(gè)帶有市場(chǎng)出清性質(zhì)的下行，很多地產(chǎn)公司可能會(huì)離開這個(gè)市場(chǎng)，甚至有可能破產(chǎn)倒閉，那么必然會(huì)改變過去快周轉(zhuǎn)的模式，不斷推升地價(jià)。另外，2010以后的連續(xù)五年，房地產(chǎn)投資都處于相對(duì)比較高位的水平，而到去年三季度，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了明顯的下行，下行趨勢(shì)很難止住，這個(gè)時(shí)候，過去四五年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直不太友好的政策壓制有可能會(huì)逐步放松。

鄒曦表示，這輪地產(chǎn)行情分為三個(gè)階段，第一個(gè)階段肯定是龍頭國(guó)企央企占優(yōu)，市占率能夠持續(xù)提升。第二個(gè)階段，一些優(yōu)質(zhì)民企，甚至一些二線的國(guó)企可能更有彈性，但這個(gè)階段那些龍頭公司穩(wěn)定性、持續(xù)性也非常強(qiáng)，目前大致處于第二階段。后面第三階段，就是行業(yè)內(nèi)大部分公司一起提升估值?！氨据喌禺a(chǎn)行業(yè)的投資機(jī)會(huì)的持續(xù)性可能有兩到三年，未來的空間不是大家想象的政策博弈結(jié)束后就沒機(jī)會(huì)了，我們要重新厘定新的發(fā)展階段下房地產(chǎn)行業(yè)的空間?！?/p>

還有基金經(jīng)理表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)，或相當(dāng)于2015年的白酒。華夏基金經(jīng)理李彥認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)作為整個(gè)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，上下游產(chǎn)業(yè)鏈+房地產(chǎn)行業(yè)占了整個(gè)GDP存量了30%多，在當(dāng)前疫情壓力的情況下，其實(shí)這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)、對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)起到了至關(guān)重要作用，預(yù)計(jì)接下來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革會(huì)持續(xù)進(jìn)行，同時(shí)需求端的政策也會(huì)持續(xù)推出。

“我個(gè)人認(rèn)為，投資者把投資維度拉長(zhǎng)到一年或者三年的時(shí)間，從去年12月份，站在當(dāng)時(shí)的時(shí)點(diǎn)和站在今年3月底的時(shí)間來說，這個(gè)行業(yè)的投資價(jià)值依然是非常凸顯的。”李彥表示。

（文章來源：券商中國(guó)）

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