“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質量周報第36期發(fā)布。

2022年4月25日-5月1日，中國質量萬里行共收到78條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發(fā)商包括圣樺集團、遠洋地產(chǎn)、石榴集團、美好集團、鑫苑置業(yè)、藍潤地產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團、南寧市中滿貿(mào)易有限公司、中大集團以及中建地產(chǎn)。涉及的項目分別為圣樺·清華玖號院二期、遠洋7號、石榴·清水灣、美好香域花境、鑫苑·湯泉世家二期、藍潤春風九里、聯(lián)發(fā)濱語聽湖、億鼎公館、中大弘陽以及中建錦瀾壹號。

經(jīng)統(tǒng)計，十個項目涉及的問題包括：購房款未進入項目預售資金監(jiān)管賬戶、項目停工、違規(guī)交付、貨不對板、降標減配、房屋質量問題等。

本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注圣樺·清華玖號院二期、藍潤春風九里以及中建錦瀾壹號三個項目。其中，河南省濮陽市圣樺·清華玖號院二期業(yè)主稱，項目自2021年6月停工，開發(fā)商承諾8月底盡快開工，后延期至2022年3月復工，至今未有開工跡象，項目面臨爛尾風險。四川省西昌市藍潤春風九里業(yè)主稱，購房合同約定于2022年3月31號交房，開發(fā)商以疫情為由延遲交房7個月，此前曾多次停工，疑似資金鏈斷裂。四川省成都市中建錦瀾壹號業(yè)主稱，銷售時強制要求業(yè)主購買30多萬優(yōu)化精裝包，規(guī)避限價，此外房屋及公區(qū)多處貨不對板及降標減配，內(nèi)部裝修階段已出現(xiàn)大面積漏水。

圣樺·清華玖號院二期：預售資金被挪用 經(jīng)偵已介入調查

近日，河南省濮陽市的圣樺·清華玖號院一位業(yè)主稱：項目自2021年6月停工，開發(fā)商曾承諾8月底開工，后又推到2022年3月，然而，至今沒有開工跡象。

公開資料顯示，圣樺·清華玖號院二期位于石化路北、長慶路西，共計14棟樓，由濮陽圣祥置業(yè)有限公司開發(fā)建設，總建筑面積143701.92㎡。2020年6月開工，計劃2023年1月交付。

對此，濮陽市房地產(chǎn)事務中心于2022年4月20日通過人民網(wǎng)領導留言板稱：因項目開發(fā)建設單位濮陽圣祥置業(yè)有限公司拖欠施工總包中信國安工程款造成該項目從2021年6月起開始停工。房地產(chǎn)事務中心多次協(xié)調甲乙雙方負責人盡快達成復工復產(chǎn)協(xié)議，對圣樺·清華玖號院二期售樓部進行了查封，收回了商品房預售許可證，向市住房公積金中心和市工行等8家銀行發(fā)出《關于圣樺·清華玖號院二期項目個貨資金暫緩發(fā)放的緊急通知》，對濮陽市圣祥置業(yè)有限公司發(fā)出《關于停止銷售圣樺·清華玖號院二期項目樓盤的通知》，對其公章采取共管措施。目前，濮陽市經(jīng)偵支隊已介入調查，摸清房款資金流動去向。下一步，工作專班將制定詳細的工作方案，地方政府平臺公司介入，將現(xiàn)有項目資產(chǎn)盤活，加快復工復產(chǎn)進度。

藍潤春風九里：房屋交付一拖再拖

四川省西昌市藍潤春風九里的一位業(yè)主稱，“2020年3月，我在春風九里購入一套商品房，購房合同中約定于2022年3月31號交房。臨近交付，收到開發(fā)商延期交付通知書，稱因疫情延遲交房7個月，此前，該樓盤曾以各種理由曾多次停工，疑似資金鏈斷裂。”

公開資料顯示，藍潤春風九里位于四川省西昌市西部新城天王山大道，系藍潤地產(chǎn)旗下項目，由藍潤聯(lián)博置業(yè)有限公司負責開發(fā)建設。項目于2019年3月上旬開盤，開盤價為8200元/平方米。

對此，西昌市房地產(chǎn)管理局于4月24日通過人民網(wǎng)領導留言板稱，“經(jīng)我局協(xié)調，該項目已復工，目前進度為：主體已封頂，砌體完成60%，地下室完成70%，外墻完成25%，外立面完成15%。經(jīng)查詢，近期施工人數(shù)均在170人左右?！?/p>

西昌市房管局還透露，針對藍潤集團在西昌市的四個商品房項目，已將首付款、一次性付款、分期付款、個人住房貸款全部納入監(jiān)管?！搬槍υ擁椖浚讯啻握偌_發(fā)企業(yè)、總包和專業(yè)分包等單位研究預售資金撥付使用問題，確保預售資金用于工程建設，保障購房人合法權益。”

中建錦瀾壹號：“30多萬元優(yōu)化精裝包”引爭議

四川省成都市中建錦瀾壹號的一位業(yè)主稱，“銷售時強制要求業(yè)主購買30多萬元的優(yōu)化精裝包，房屋及公區(qū)多處貨不對板及降標減配，房屋在內(nèi)部裝修階段已出現(xiàn)大面積漏水”。

公開資料顯示，中建錦瀾壹號為中建三局地產(chǎn)旗下TOP級壹號系作品，由中建三局華苑成都置業(yè)有限公司開發(fā)建設，占地面積約43009 ㎡，建筑面積148458 ㎡，綠化率30%。主力戶型為164-178㎡的四居，目前均價為3.55萬/㎡。

2022年4月28日，中建錦瀾壹號售樓處工作人員稱，“收取的30多萬元優(yōu)化精裝包是作為贈送面積的搭建及裝修費用，我們出售的房子都是躍層，大約有40多平方米贈送面積，如果業(yè)主不買精裝包，自己搭建也是可以的?！?/p>

關于中建錦瀾壹號業(yè)主所稱的“貨不對板、虛假宣傳”問題，成都高新區(qū)管委會于2022年4月27日通過人民網(wǎng)領導留言板表示：2022年4月20日，市場監(jiān)督管理局對該樓盤進行現(xiàn)場檢查，未發(fā)現(xiàn)有“貨不對板、虛假宣傳”的行為。

關于業(yè)主稱的房屋漏水等問題，高新區(qū)公園城市建設局表示，該項目目前處在交付前的收尾施工階段，對于發(fā)現(xiàn)的漏水等質量問題，建設單位負責人表示將組織人員無條件進行整改，目前已開始全面排查和整改。同時，建設單位項目負責人表示將與業(yè)主加強對接，做好過程溝通解釋工作。

重點投訴問題: 公攤面積陷阱

“公攤面積”背后利益空間巨大，易滋生諸多弊病，購房者對于“公攤面積”的質疑聲不斷。2022年3月，全國政協(xié)委員洪洋提出“建議取消商品房公攤面積”。3月23日，經(jīng)濟日報刊文《“公攤”積怨已久，買房何時能只付“套內(nèi)”的錢》。近日，包括堯陽景苑、立達俊園、金泉香檳城、金港福灣和領袖紫晶城等業(yè)主投訴項目存在“公攤比例超過30%、公攤面積被開發(fā)商私有化以謀利、與宣傳的公攤比例不符、與合同約定的公攤比例不符、開發(fā)商將公攤面積‘贈送’給業(yè)主”等問題。

所謂“公攤面積”，是指由整棟樓的產(chǎn)權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

通常，在有電梯的板式高層建筑中，公攤面積比例通常在18%-25%之間；在有電梯的塔式小高層建筑中，公攤面積比例通常在18%-22%之間；在有電梯的塔式高層建筑中，公攤面積比例通常在20%-30%之間。

買房人該如何識別項目具體的公攤比例？對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣表示，對于開發(fā)商宣稱的公攤比例，可以通過一個很簡單的辦法初步核實下：開發(fā)商在售樓處是必須公開房屋面積預測報告，可以從這個報告中查出要購買的房屋的相關面積數(shù)據(jù)，拿建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例。

此外，買房人一旦發(fā)現(xiàn)由于公攤比例與合同約定不符，導致套內(nèi)面積或建筑面積變動?？筛鶕?jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。當合同無約定或約定不明確，若面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。若面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

對于將設備間、露臺、花園、地下空間等公攤面積進行封閉改造并“贈送”給業(yè)主使用的現(xiàn)象。北京金訴律師事務所主任王玉臣稱，該類空間如屬于整棟樓的公攤或小區(qū)公共部分，開發(fā)商無權贈送，屬于涉嫌違規(guī)以及侵占公共部分。對于購房者而言，這部分“贈送面積”既辦不了房產(chǎn)證，也無法受到法律的有效保護，未來有可能面臨行政處罰，甚至有被拆除的風險。

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