原標(biāo)題：又現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸挪用做房貸首付？監(jiān)管和銀行已打響“阻擊戰(zhàn)”

相關(guān)：“套利”生意經(jīng)：房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸利率更便宜？ 小心！若被發(fā)現(xiàn)違規(guī)需一次性還清全部貸款

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 周炎炎 吳霜 上海報(bào)道“近期有部分銀行，包括國(guó)有大行和股份制銀行都出現(xiàn)了一些灰色操作空間?！币晃毁?gòu)房者對(duì)記者表示，他在購(gòu)房群中發(fā)現(xiàn)，有貸款中介向他們介紹了一些小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸，50萬(wàn)左右，年化利率4.25%，推薦給他們貸出來(lái)挪用作首付款，“額度雖然不高，關(guān)鍵是無(wú)抵押，信用貸，可以好幾家同時(shí)操作，需要的話可以貸出來(lái)200萬(wàn)-300萬(wàn)元。”

近期，此類(lèi)“房貸變小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸”的做法逐漸頻繁起來(lái)，一位貸款中介稱(chēng)：“恍惚間回到了2020年3月、4月和5月的‘盛景’。當(dāng)時(shí)受到社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，加上監(jiān)管要求銀行讓利小微企業(yè)，低利息的經(jīng)營(yíng)貸是主要鼓勵(lì)的方向，與住房貸款之間形成了價(jià)差和套利空間?！?/p>

這位貸款中介也向記者介紹了一款經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品，年化利率僅3.8%，10年期限，先息后本，借款金額小于800萬(wàn)甚至可以免去查證企業(yè)賬戶流水?！爸灰?cè)或入股時(shí)間超過(guò)12個(gè)月、房屋產(chǎn)證滿12個(gè)月，可無(wú)需提供公司流水，直接審批準(zhǔn)入?！?/p>

一位大行合規(guī)部人士對(duì)記者表示：“小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸很大一部分屬于普惠金融貸款的范疇，監(jiān)管近年來(lái)一直要求擴(kuò)大普惠金融覆蓋面，每年都要求銀行業(yè)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)普惠型小微企業(yè)貸款增速、戶數(shù)‘兩增’，而貸款利率要逐年下降，是希望通過(guò)金融力量來(lái)推動(dòng)解決小微企業(yè)融資難問(wèn)題，進(jìn)而穩(wěn)市場(chǎng)主體、穩(wěn)就業(yè)。而在按揭貸款方面，今年各家銀行審批、放款速度已經(jīng)加快，額度也較為充足，對(duì)于剛需用戶已經(jīng)較為友好，已經(jīng)較少見(jiàn)到正常需求得不到滿足的現(xiàn)象，此時(shí)挪用經(jīng)營(yíng)貸就有些投機(jī)行為了。挪用小微企業(yè)貸款到房地產(chǎn)領(lǐng)域，違背了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策初心”。

北京德和衡（上海）律師事務(wù)所合伙人律師鐘建對(duì)記者表示，從國(guó)家這些年堅(jiān)持“房住不炒”、房地產(chǎn)去杠桿的監(jiān)管政策而言，該交易模式下的小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款最終流入了房市，無(wú)異于在給房地產(chǎn)市場(chǎng)加杠桿，跟國(guó)家政策背道而行。銀行也會(huì)面臨行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)，貸款合同如進(jìn)入司法程序，可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。如此，就購(gòu)房人而言則無(wú)法實(shí)現(xiàn)其購(gòu)房目的或利息成本籌劃的目的；對(duì)銀行而言，可能形成不良。

一旦發(fā)現(xiàn)挪用，貸款需立即返還

“好的政策出來(lái)，總是存在被濫用的可能?！币晃淮笮豌y行普惠金融部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“外面的資金通道和資金中介太多了，而這些中介每天都在鉆營(yíng)各家銀行的小微企業(yè)貸款，包括抵押貸、信用貸、循環(huán)貸、無(wú)還本續(xù)貸，無(wú)孔不入?！?/p>

她指出，有些銀行推出的經(jīng)營(yíng)貸需要每年還本付息，挪用做房貸的話對(duì)客戶的還款壓力很大，但這些中介總能找到辦法解決，比如每年客戶向中介再借一筆過(guò)橋資金還貸，付出一些利息來(lái)?yè)Q取更長(zhǎng)的還款周期。

她還坦言，部分客戶經(jīng)理為了完成普惠金融業(yè)務(wù)的KPI，與貸款人以及貸款中介“里應(yīng)外合”，騙取小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸，挪用做房貸。

不過(guò)據(jù)她所說(shuō)，上述“里應(yīng)外合”的情況多發(fā)于2020年上半年，隨之而來(lái)的是監(jiān)管的“重錘”，這種客戶經(jīng)理道德風(fēng)險(xiǎn)有所收斂。

隨著2020年下半年監(jiān)管對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸挪用于樓市持續(xù)保持高壓狀態(tài)，業(yè)務(wù)經(jīng)理主動(dòng)幫助客戶及中介暗箱操作小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸的現(xiàn)象逐步減少，監(jiān)管協(xié)同各家銀行進(jìn)行廣泛的審查和自查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)者直接要求客戶原路返款銀行貸款。

“一旦挪用被發(fā)現(xiàn)后，返還期限不是兩個(gè)月，不是一個(gè)月，而是立即返還！”上述普惠金融部人士強(qiáng)調(diào)。他們銀行當(dāng)時(shí)也有要求客戶返還的案例，好在很多借款方是小微企業(yè)主本人，手里頭有一定的流動(dòng)資金，所以基本“追貸”成功。但有一類(lèi)客戶追回貸款還是比較難的——很多貸款中介幫忙操作，將客戶包裝成小微企業(yè)主或者小微企業(yè)股東，甚至偽造“代持協(xié)議”來(lái)假稱(chēng)自己是小微企業(yè)股東，而這些客戶實(shí)際上并沒(méi)有一次性返還貸款能力，或者已經(jīng)用于購(gòu)房，會(huì)對(duì)銀行收回款項(xiàng)造成壓力。

早在2021年初，北上廣深全面排查轄區(qū)內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)，防止經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2021年4月，上海銀保監(jiān)局公布本次監(jiān)管稽核調(diào)查已發(fā)現(xiàn)123筆、3.39億元經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸涉嫌被挪用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。北京銀保監(jiān)局公布，2020年下半年以來(lái)，涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元。廣州則公布，銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額1.47億元、305戶。深圳銀保監(jiān)局則通報(bào)了三起典型案例，曝光了經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的違規(guī)操作手法，提前收回21筆、5180萬(wàn)元涉嫌違規(guī)貸款。

這其中的流程是怎樣的？前述銀行合規(guī)部門(mén)人士表示，銀行自查主要依靠手段為跟蹤資金流向。一般來(lái)說(shuō)想要辦理經(jīng)營(yíng)貸，企業(yè)需要在貸前向銀行提供資金用途、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流水、經(jīng)營(yíng)資料等，銀行以受托支付的方式直接打款給交易對(duì)手，這其中可以監(jiān)測(cè)到資金有沒(méi)有進(jìn)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之外的領(lǐng)域。但其中還有一個(gè)問(wèn)題，如果客戶將資金轉(zhuǎn)了好幾手，特別是通過(guò)其他銀行轉(zhuǎn)賬最終流向房地產(chǎn)，對(duì)于放款銀行來(lái)說(shuō)核查難度較高，只能發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)之后去線下核查資金真實(shí)用途。

對(duì)于監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)，可以協(xié)調(diào)多家銀行全鏈路核查資金流向，要求資金流轉(zhuǎn)的銀行協(xié)助調(diào)查資金鏈路，“穿透式”查驗(yàn)出資金是否流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

“目前客戶經(jīng)理不太敢配合客戶挪用經(jīng)營(yíng)貸的操作?！鄙鲜銎栈萁鹑诓咳耸糠Q(chēng)，目前多數(shù)情況下還是銀行房貸不夠?qū)徤?，被中介機(jī)構(gòu)鉆了空子。近幾年，監(jiān)管部門(mén)三令五申不允許經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，銀行自律更加嚴(yán)格，監(jiān)管部門(mén)也對(duì)不合規(guī)行為做了處罰，并且這種處罰是“雙罰”——既要罰機(jī)構(gòu)，也要罰到人。

據(jù)南財(cái)智庫(kù)-21世紀(jì)資管研究院統(tǒng)計(jì)，在2021年銀行業(yè)監(jiān)管罰單中，房地產(chǎn)相關(guān)罰單共有468張罰單，相比上一年大增102.6%，增加超過(guò)一倍。其中累計(jì)出現(xiàn)次數(shù)最多的處罰案由為，貸款資金違規(guī)流入/被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，共出現(xiàn)260次。

按揭貸變經(jīng)營(yíng)貸的法律風(fēng)險(xiǎn)

鐘建認(rèn)為，從法律及行政法規(guī)上來(lái)講，似乎并沒(méi)有針對(duì)這種操作的直接的禁止性規(guī)定，但并不意味著這種模式，不存在民事、行政或刑事風(fēng)險(xiǎn)。

這種模式的相關(guān)方，可能覺(jué)得通過(guò)資金過(guò)橋即民間借貸把按揭貸替換成小微貸的模式，公民個(gè)人借全款買(mǎi)房，房屋的產(chǎn)權(quán)就是屬于他了，他再把房子拿去為其個(gè)人或他人的小微企業(yè)貸款做抵押擔(dān)保，也是銀行小微企業(yè)貸款所認(rèn)可的。但實(shí)際操作中，這并不意味著對(duì)各方而言違規(guī)違法風(fēng)險(xiǎn)小。

具體來(lái)說(shuō)，在全款購(gòu)房環(huán)節(jié)，如果采用民間借貸過(guò)橋，無(wú)論是中介機(jī)構(gòu)還是個(gè)人，一般成本比較高，成本包括名義利息，也包括各種費(fèi)用。 對(duì)于借款方的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于：在過(guò)橋方面，合同中利息及費(fèi)用約定是否清晰，整個(gè)交易周期是否可控。如果交易周期不可控，周期被拉長(zhǎng)，那么勢(shì)必過(guò)橋成本就會(huì)顯著提高，對(duì)于首套房購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，小微貸的利率，再加上過(guò)橋貸的利率，可能會(huì)比按揭貸款利率還要高，其實(shí)是不劃算的。

對(duì)于出借方而言，其中民事、行政、刑事風(fēng)險(xiǎn)不僅較多，而且復(fù)雜，一般主要需要考量的因素有：有無(wú)放貸資質(zhì)、放貸對(duì)象是否特定、放貸頻率高低及次數(shù)多寡、放貸資金來(lái)源及運(yùn)用方式合法與否、利息費(fèi)用合法與否、有無(wú)非法占有目的、催收手段合法與否等，如果這些合規(guī)因素未能很好把握，那么可能涉嫌的犯罪有：非法經(jīng)營(yíng)、非法吸收公眾存款、高利轉(zhuǎn)貸、敲詐勒索、詐騙、虛假訴訟、強(qiáng)迫交易等。

在房抵貸的過(guò)程中，對(duì)借款方、銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)同樣不少。鐘建認(rèn)為，小微企業(yè)貸款是經(jīng)營(yíng)性貸款，銀行一般要審核企業(yè)的資信，如果這個(gè)小微企業(yè)提供的資信材料是假的，比如為了滿足審核要求而偽造財(cái)務(wù)資料，那么一旦違約，還不了款，銀行又有比較充分的證據(jù)證明借款方存在非法占有目的，那么借款方可能會(huì)因提供虛假資料騙取銀行貸款，從而涉嫌貸款詐騙。如果銀行或業(yè)務(wù)人員缺乏合規(guī)意識(shí)，默許甚至引導(dǎo)客戶這么操作，那么則可能面臨銀保監(jiān)行政處罰，客戶經(jīng)理甚至可能涉嫌共同犯罪。

此外，如果借款人（這種模式下一般也是購(gòu)房者）確實(shí)自己擁有一家小微企業(yè)，并且想以房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)小微貸款，也會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。小微企業(yè)通常是一個(gè)有限責(zé)任公司，從公司法上講是法人人格獨(dú)立的，房抵貸會(huì)使房產(chǎn)與企業(yè)的債務(wù)問(wèn)題掛鉤，一旦企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題，房產(chǎn)作為抵押物，則要面臨被小微企業(yè)的債權(quán)人（不僅僅是抵押權(quán)人銀行）強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。如果是中介提供的一家小微企業(yè)，并不是購(gòu)房者自己控制的，那么風(fēng)險(xiǎn)就更大了。

灰色操作將影響征信

2021年3月26日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（下稱(chēng)《通知》）。其中指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)用途貸款“三查”，落實(shí)好各項(xiàng)授信審批要求，不得向無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營(yíng)用途貸款。

要求對(duì)企業(yè)成立時(shí)間或受讓企業(yè)股權(quán)時(shí)間短于1年，以及持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的借款人，要進(jìn)一步加強(qiáng)借款主體資質(zhì)審核，對(duì)工商注冊(cè)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、納稅情況等各類(lèi)信息進(jìn)行交叉驗(yàn)證，不得以企業(yè)證明材料代替實(shí)質(zhì)性審核。

《通知》還指出，會(huì)將企業(yè)和個(gè)人違規(guī)挪用經(jīng)營(yíng)用途貸款的相關(guān)行政處罰信息及時(shí)納入征信系統(tǒng)。

植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，此類(lèi)借貸方式屬于變相回避常規(guī)的監(jiān)管體系，即將原有的商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款經(jīng)過(guò)貸款公司包裝后，以更低的經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，誘導(dǎo)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)行為。

馬泓表示，對(duì)大城市而言，商業(yè)銀行應(yīng)該按照正常的放款流程，避免拉長(zhǎng)放款周期。他建議，商業(yè)銀行在推動(dòng)居民按揭貸款回升的過(guò)程中，對(duì)一線和重點(diǎn)二線城市違規(guī)購(gòu)房行為保持高壓監(jiān)管政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

值得注意的是，挪用經(jīng)營(yíng)貸到房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為在將來(lái)可能會(huì)“上征信”。去年6月，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)信部副主任劉忠瑞表示，對(duì)確認(rèn)挪用經(jīng)營(yíng)貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報(bào)送征信系統(tǒng)，提高挪用貸款的違規(guī)成本。

關(guān)鍵詞： 小微企業(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 客戶經(jīng)理