編輯：安沐

2022年3月28日-4月3日，平臺(tái)共收到110條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測(cè)的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題項(xiàng)目。具體來(lái)看，本周重點(diǎn)投訴項(xiàng)目涉及的開(kāi)發(fā)商包括國(guó)御溫泉度假小鎮(zhèn)股份有限公司、中海地產(chǎn)、中鐵置業(yè)、美好置業(yè)集團(tuán)、永城市華晨置業(yè)公司、重慶三峽聯(lián)合國(guó)際實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、天津城投集團(tuán)、奧山集團(tuán)、金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以及富力地產(chǎn)。涉及的項(xiàng)目分別是國(guó)御溫泉度假小鎮(zhèn)二期、中海˙首鋼天璽、中鐵諾德閱瀧、美好首璽、濱湖桃園二期、三峽國(guó)際51LOFT、天津城投萬(wàn)欣城、奧山首府、天潤(rùn)·芙蓉和富力壹品。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，十個(gè)項(xiàng)目涉及的問(wèn)題包括：違規(guī)交付、項(xiàng)目停工、延期交付、虛假宣傳、房屋質(zhì)量問(wèn)題等。

本期投訴項(xiàng)目中，平臺(tái)重點(diǎn)關(guān)注石家莊市國(guó)御溫泉度假小鎮(zhèn)二期、北京市中海˙首鋼天璽以及萍鄉(xiāng)市天潤(rùn)·芙蓉三個(gè)項(xiàng)目。其中，國(guó)御溫泉度假小鎮(zhèn)二期業(yè)主反映，5#、6#、7#、27#建筑物涉嫌未進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)、未組織竣工驗(yàn)收、未進(jìn)行消防驗(yàn)收備案即擅自交付使用。中海˙首鋼天璽業(yè)主反映，宣傳材料、沙盤(pán)中建筑外立面均為鋁板、玻璃幕墻，施工時(shí)卻變成天工石。天潤(rùn)·芙蓉業(yè)主反映，合同注明2021年6月30日前交房，到期后業(yè)主未收到收房或延期交房通知。2022年3月，開(kāi)發(fā)商通知業(yè)主可以收房，此前須先交物業(yè)費(fèi)，并從2021年11月開(kāi)始收取。

河北石家莊國(guó)御溫泉度假小鎮(zhèn)：未組織竣工驗(yàn)收擅自交付

據(jù)悉，國(guó)御溫泉度假小鎮(zhèn)位于河北省石家莊東部滹沱河生態(tài)休閑帶南側(cè)，緊臨307國(guó)道，開(kāi)發(fā)商為國(guó)御溫泉度假小鎮(zhèn)股份有限公司。國(guó)御溫泉度假小鎮(zhèn)一期于2013年建成，于2016年啟動(dòng)二期規(guī)劃與建設(shè)，二期包含國(guó)御福泉康養(yǎng)公寓、老年頤養(yǎng)中心、老年大學(xué)、御樂(lè)湯館等，宣稱“投資7.2億元，為初齡養(yǎng)老人群打造景區(qū)養(yǎng)老模式，為華北地區(qū)全功能的溫泉度假養(yǎng)生的生活社區(qū)”。

近日，國(guó)御溫泉小鎮(zhèn)二期一位業(yè)主反映，“項(xiàng)目存在未組織竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收備案擅自交付使用的情況，于3月8日被藁城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局罰款90.1075萬(wàn)元?！?/p>

針對(duì)國(guó)御溫泉度假小鎮(zhèn)竣工驗(yàn)收進(jìn)度問(wèn)題，石家莊市藁城區(qū)質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的賈站長(zhǎng)3月29日稱，“截至目前，開(kāi)發(fā)商還未繳納罰款，也沒(méi)有提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)?！?/p>

北京中海首鋼·天璽：外立面“鋁板”變“天工石”

中海首鋼·天璽位于石景山區(qū)古城南街及蓮石路交叉口北500米，由北京金安興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，系中海地產(chǎn)旗下項(xiàng)目。近日，一位購(gòu)房者反映，在宣傳冊(cè)和售樓處沙盤(pán)上，該項(xiàng)目外立面為銀色鋁板并帶有金褐色的裝飾條。并提供一段中海首鋼·天璽銷售人員講解視頻，含“外立面整體打造采用鋁板以及玻璃....”等內(nèi)容。

中海首鋼·天璽2021年底鋪設(shè)外立面時(shí)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)所用材質(zhì)并非鋁板，而是淺金色天工石。業(yè)主就此問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通，中海方否認(rèn)曾宣稱外立面為鋁板。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商客服部工作人員3月30日稱“不清楚”。 北京市石景山區(qū)住建局質(zhì)量監(jiān)督科工作人員3月31日表示：“已接到業(yè)主投訴，將派專人去開(kāi)發(fā)商處調(diào)閱圖紙，核實(shí)外立面是否按照施工圖紙施工?！?/p>

同日，石景山區(qū)住建局通過(guò)北京12345平臺(tái)表示：“我委與開(kāi)發(fā)企業(yè)溝通后確認(rèn)，雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有明確約定外立面材料……經(jīng)了解，施工圖設(shè)計(jì)文件中外墻裝飾面為涂料，層間為鋁板線條，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際與施工圖相符?！?/p>

“即使質(zhì)量監(jiān)督科工作人員核實(shí)外立面按照施工圖紙施工，購(gòu)房者依舊可以提起虛假宣傳的查處申請(qǐng)。”北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣指出，房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、準(zhǔn)確、科學(xué)，不得誤導(dǎo)不得誘導(dǎo)消費(fèi)者，否則就是違法的。是否按照施工圖紙施工不能豁免在宣傳上的違規(guī)問(wèn)題。

江西萍鄉(xiāng)天潤(rùn)·芙蓉：入住通知書(shū)未及時(shí)送達(dá)給業(yè)主

天潤(rùn)·芙蓉位于江西省萍鄉(xiāng)市上栗縣萍實(shí)北大道1號(hào)，由金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。一位購(gòu)房者反映：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定2021年6月30日交付，實(shí)際上到期后并未收到收房或者延期交付的通知。業(yè)主多次前往該項(xiàng)目售樓處了解情況，工作人員均告知“不知情”。2022年3月，業(yè)主再次前往售樓處詢問(wèn)交付情況，得知房屋可以交付，但需從2011年11月份起結(jié)算物業(yè)費(fèi)。

對(duì)此，萍鄉(xiāng)市“五型”辦于2022年3月14日通過(guò)問(wèn)政江西回復(fù)稱：因受新冠疫情影響，天潤(rùn)·芙蓉在建工程延期交付，交付時(shí)間從2021年6月30日延期至2021年9月30日。投訴業(yè)主所購(gòu)棟樓于2021年10月完成工程竣工備案，已達(dá)到交房條件，物業(yè)管理費(fèi)用自2021年11月1日起開(kāi)始征收。由于天潤(rùn)·芙蓉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商工作人員就延期交房事宜未及時(shí)向業(yè)主通知到位，造成了雙方的誤會(huì)。

就該名業(yè)主為何未收到任何相關(guān)通知一事，天潤(rùn)·芙蓉售樓處工作人員4月1日表示：天潤(rùn)·芙蓉共兩期，一期已經(jīng)在2021年10月份通知業(yè)主收房，物業(yè)費(fèi)從11月份起計(jì)算。此名投訴業(yè)主曾經(jīng)是天潤(rùn)·芙蓉的置業(yè)顧問(wèn)，后離職，因此延遲交付、入住等未通知到位，目前相關(guān)負(fù)責(zé)人正在協(xié)調(diào)處理中。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定的交付日期前向買(mǎi)受人發(fā)出《入住通知書(shū)》，書(shū)面通知買(mǎi)受人前來(lái)接收房屋;《入住通知書(shū)》以掛號(hào)信或特快專遞的形式發(fā)出為宜。向購(gòu)房者發(fā)出入住通知書(shū)是房地產(chǎn)公司的合同義務(wù)，如因房地產(chǎn)公司自身過(guò)錯(cuò)行為未履行通知義務(wù)，導(dǎo)致房屋遲延交付，開(kāi)發(fā)商則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

重點(diǎn)投訴問(wèn)題：外立面與宣傳不符、與施工圖紙不符

近期，有關(guān)房屋“外立面”投訴較多，包括浙江省杭州市中旅歸錦府、浙江省杭州市杭房城發(fā)潤(rùn)如園、四川省成都市龍光天瀛、陜西省西安市長(zhǎng)安海亮芳華和北京市保利和光塵樾二期等項(xiàng)目存在外立面與宣傳不符、與規(guī)劃或施工圖紙不符的問(wèn)題。

值得注意的是，購(gòu)房時(shí)售樓處沙盤(pán)、廣告、樓書(shū)等宣傳資料一般會(huì)重點(diǎn)表現(xiàn)建筑外立面，并將其美化提升。此外，銷售人員也會(huì)單獨(dú)強(qiáng)調(diào)最具價(jià)值的材質(zhì)或施工工藝，如“鋁板、干掛石材、玻璃幕”等，甚至做出交付外立面與效果圖、沙盤(pán)一致的口頭承諾。等到施工或交付，業(yè)主發(fā)現(xiàn)，外立面與宣傳展示嚴(yán)重不符，或顏色、或材質(zhì)、或比例產(chǎn)生了一定偏差。

此時(shí)，業(yè)主再翻看合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)合同上或未規(guī)定外立面材質(zhì)、做法，或未詳細(xì)列出鋁板、涂料、石材、玻璃等不同材質(zhì)比例。而手中的宣傳資料、沙盤(pán)照片則注明了“僅為要約邀請(qǐng)，所示圖文和資料僅供參考，不作為最終交付標(biāo)準(zhǔn)”等內(nèi)容。

因此，業(yè)主質(zhì)疑“交付外立面與宣傳不符，開(kāi)發(fā)商是否無(wú)需承擔(dān)法律責(zé)任”?對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，首先，從民事的角度的確很難直接追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，原因也很簡(jiǎn)單，合同中不僅沒(méi)有約定，往往還會(huì)直接約定這些宣傳材料不是合同的組成部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有約束力，進(jìn)一步去規(guī)避開(kāi)發(fā)商的責(zé)任?！暗珜?shí)際上，這種做法是違法的，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這個(gè)時(shí)候需要從另一個(gè)層面去看問(wèn)題，不要僅僅只盯著民事，僅僅只盯著合同。雖然看起來(lái)合乎約定，但是從合法合規(guī)審查的角度來(lái)講，但凡虛假宣傳，但凡違反房地產(chǎn)廣告的相關(guān)規(guī)定，就屬于違法違規(guī)行為，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?/p>

王律師認(rèn)為，如遭遇實(shí)際交付外立面與宣傳不符，首先，業(yè)主可以去當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)、住建部門(mén)申請(qǐng)公開(kāi)該項(xiàng)目的規(guī)劃圖紙、施工圖紙。一般而言，外立面圖紙上對(duì)外立面的顏色、主要施工材料是有明確標(biāo)注。如發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃圖紙和實(shí)際交付一致，則屬于虛假宣傳。如果宣傳內(nèi)容和實(shí)際交付不符，且規(guī)劃圖紙和實(shí)際交付也不一致，則不僅僅是虛假宣傳問(wèn)題，還涉及到違規(guī)問(wèn)題。

其次，業(yè)主可以從違法查處的角度出發(fā)，向當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)監(jiān)督管理部分提起“虛假宣傳”或“違規(guī)建設(shè)”的的查處申請(qǐng)。需要準(zhǔn)備材料包括當(dāng)年的相關(guān)宣傳材料，不論線上的(比如公眾號(hào)、官網(wǎng)宣傳等)，還是線下的(比如沙盤(pán)、效果圖、和銷售的溝通記錄等)，越多越好，越充分越好;現(xiàn)場(chǎng)的記錄，比如現(xiàn)場(chǎng)的視頻、照片等?？梢韵蚴袌?chǎng)監(jiān)督部門(mén)反映，如果相關(guān)部門(mén)對(duì)虛假宣傳進(jìn)行了認(rèn)定或處罰，還可以視情況提起相關(guān)的民事訴訟。

關(guān)鍵詞： 虛假宣傳 施工圖紙 工作人員