買來的是幸福還是爛尾樓

如何規(guī)避商品房預(yù)售制風(fēng)險

業(yè)主遭遇爛尾樓如何維權(quán)?“相對于施工人、抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)，還有一個更優(yōu)先的權(quán)利，那就是購房人的基本債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣提醒，這一優(yōu)先受償權(quán)的行使前提是：必須要起訴，要進入法律程序。“否則等銀行、施工人等已經(jīng)把錢劃走了，再起訴，再有優(yōu)先權(quán)也白搭。必要時可以申請開發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使優(yōu)先權(quán)。”

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再過兩周，云南省昆明市別樣幸福城小區(qū)的50多戶居民就要迎來新年了。按照承諾，這應(yīng)是他們在自己花錢購買的爛尾樓里過的最后一個新年。

這片樓盤因開發(fā)商資金斷裂在2015年停止施工，又在今年受到高度關(guān)注后，于8月被承諾復(fù)工，2021年10月底竣工交房。

這樣的爛尾樓不是孤例。工程停工的原因各不相同，而受害業(yè)主總是在問同一個問題：如果當(dāng)時買的是現(xiàn)房而不是預(yù)售的房子，是不是就不會有今天的遭遇?

最近，一些城市對預(yù)售制的政策進行了調(diào)整。收緊如成都，規(guī)定商品房預(yù)售款將全部存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款;放寬如唐山，不僅增加了提取重點監(jiān)管資金的節(jié)點，也提高了可提金額。

我國預(yù)售制將走向何方，購房者又應(yīng)如何規(guī)避付了錢卻遭遇爛尾樓的風(fēng)險?

三條紅線當(dāng)前 預(yù)售制還是房企的法寶嗎

房地產(chǎn)市場冷熱不均，我國不同城市對于預(yù)售條件的規(guī)定也不盡相同。

海通證券2018年10月發(fā)布的《詳解預(yù)售制——政策分析及國際經(jīng)驗借鑒》對部分城市抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一線、二線和三線城市的預(yù)售條件(項目出地面層數(shù)占比)均值分別為81%、78%和56%，層級越低的城市，預(yù)售條件越寬松。

這項調(diào)查顯示，當(dāng)時，上海徐匯區(qū)的預(yù)售條件最為嚴(yán)格(89%)，要求商品住房開發(fā)建設(shè)已達(dá)主體結(jié)構(gòu)封頂;商業(yè)、辦公等房屋類型多層達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂，高層達(dá)到主體結(jié)構(gòu)的2/3，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。北上廣深均值達(dá)到81%。

而唐山在這項調(diào)查中均值最低(8%)。在2018年《關(guān)于加快辦理市中心區(qū)商品住房預(yù)售許可的意見》中規(guī)定，已投入資金達(dá)到總投資25%以上的商品住房，六層以上的，工程形象達(dá)到正負(fù)零;六層及以下的工程形象進度達(dá)到地上一層封頂，即可申請辦理商品房預(yù)售許可證。

今年12月，唐山預(yù)售資金政策進一步松動。唐山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《唐山市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法修訂草案(征求意見稿)》，對2015年規(guī)定的5個提取重點監(jiān)管資金的節(jié)點增加至至少8個節(jié)點，并提高了可提金額。2015年政策規(guī)定，類似工程施工比例為1/3時，只能提取30%的資金。此次這一數(shù)額提升到不超過監(jiān)管總額的35%。

今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會。會上釋放出重大信號：對重點房地產(chǎn)企業(yè)形成資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

這被視為此前房地產(chǎn)市場傳出“三條紅線”的靴子落地。盡管沒有具體細(xì)節(jié)的公布，但市場普遍認(rèn)為：房企將面臨融資的三條紅線——剔除應(yīng)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70%，凈負(fù)債率不得超過100%，現(xiàn)金短債比不得低于1。

在此傳聞下，房企加速銷售回款，并通過股權(quán)融資減輕資金壓力。同策研究院監(jiān)測的房企融資報告顯示，11月，40家典型上市房企股權(quán)融資總額為256.36億元，占比23.50%，環(huán)比大幅上漲331.2%。

因此，有關(guān)預(yù)售制政策的風(fēng)吹草動，在這一大背景下，更能夠牽動房企的脆弱神經(jīng)。

作為改革的先行者，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會曾于2018年9月21日下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》指出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。

然而，在當(dāng)年5月到10月廣東省中山市合計推出16宗明確了現(xiàn)房銷售的出讓條件(即要求開發(fā)商直接銷售證件齊全的已經(jīng)成型待售的商品房)的住宅用地中，有3宗土地流拍，1宗僅底價成交。

“政策鼓勵現(xiàn)房交付，本質(zhì)上還是希望壓縮房地產(chǎn)市場的高周轉(zhuǎn)率。預(yù)售條件下，開發(fā)商可以借用業(yè)主的資金作為無息資金去加快自己的資金周轉(zhuǎn)。”某知名券商地產(chǎn)分析師陳元(化名)說，企業(yè)考慮得更多的是收益率，如果政府在現(xiàn)房交付中收土地出讓金時能給予一定折扣，會有一些企業(yè)愿意嘗試。尤其是在一些人地供需矛盾非常突出的城市，一定會有資金實力雄厚又希望在一線城市維持品牌影響力的企業(yè)去戰(zhàn)略性操盤。但在多數(shù)二三線城市，房地產(chǎn)市場供需矛盾沒有那么大，有選擇的情況下，企業(yè)還是會優(yōu)先選擇期房交付。

陳元給中青報·中青網(wǎng)記者算了一筆賬：從企業(yè)拿地到出售，最快也需要兩年左右的時間。房地產(chǎn)企業(yè)借貸的資金成本有的在10%以上，哪怕不考慮增加的管理成本，僅考慮建設(shè)所需的資金使用成本，也要多承擔(dān)21%左右的成本。

前述調(diào)查也引用廣州實例項目對比了預(yù)售時間節(jié)點的變化對房企利潤的影響。預(yù)售制度如果從主體三分之二變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)封頂，則凈利潤下滑0.47個百分點，內(nèi)部收益率下滑3.47個百分點，如果完全現(xiàn)售(拿地到銷售兩年)則分別下降2.44%和9.44%。

“預(yù)售下的‘高周轉(zhuǎn)’策略，在某種程度讓房地產(chǎn)開發(fā)異化為資本運作。”廣東省住房政策研究中心首席研究員兼主任助理李宇嘉說。

預(yù)售制會取消嗎

盡管預(yù)售制政策在設(shè)計之初旨在幫助開發(fā)商合理運用杠桿加快房地產(chǎn)開發(fā)項目進度，提高資金使用效率，減輕財務(wù)壓力，并對項目按時交付有所保障，但在實際操作中，購房者“貨不對版”甚至遭遇爛尾樓的情況還是時有發(fā)生。

昆明別樣幸福城小區(qū)是購房時承諾2015年交房的“幸福城”。到了2020年仍舊水電燃?xì)獠煌?，甚至門窗都沒有安裝。一些住戶花去了所有積蓄還要付按揭貸款，實在無力再購置其他房產(chǎn)或租房，只能在爛尾樓里生活。

李宇嘉認(rèn)為，這些問題出現(xiàn)的根源不在預(yù)售制上，而在監(jiān)管上。“本質(zhì)上，‘預(yù)售+按揭’就是順應(yīng)商品房大宗消費、高門檻和高成本的特性，通過縮短住房供應(yīng)周期、增加供應(yīng)規(guī)模、降低財務(wù)成本、降低房價，開發(fā)商和購房者實現(xiàn)雙贏。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也同意，此類爛尾樓，其實和過去各類投資力度大但是產(chǎn)品營銷不好有關(guān)，所以實際上也是爛尾樓的一種新的情況，即企業(yè)對于資金把控不到位，導(dǎo)致項目存在各類問題。

在李宇嘉看來，我國對于預(yù)售制條件規(guī)定較為嚴(yán)格，高出不少發(fā)達(dá)國家。李宇嘉通過多個課題同開發(fā)商、地方政府、銀行接觸。他直言，銀行對監(jiān)管缺少足夠的動力，也是源于它們認(rèn)為有房子的熱銷、有預(yù)收款的保證和土地抵押，開發(fā)貸款是安全的。銀行也很在乎開發(fā)商資金回籠后貢獻的貸款和中間收入業(yè)務(wù)等。因此，實際上，銀行放松了對預(yù)售資金的監(jiān)管。

嚴(yán)躍進建議，銀行要規(guī)避一種沖動，即有時候銀行既監(jiān)管此類企業(yè)，又和此類企業(yè)合作，所以容易架空。“監(jiān)管本身是和預(yù)售掛鉤的，如果是現(xiàn)房，本身監(jiān)管的意義就不大了。”

新冠肺炎疫情期間，一些城市將預(yù)售資金提取的門檻降低了。李宇嘉指出，一些地方政府對房地產(chǎn)的依賴程度較高，被迫采取降低預(yù)售門檻等手段，但后續(xù)可能產(chǎn)生很多爛尾問題。

那么，預(yù)售制是否會逐步取消?

李宇嘉認(rèn)為，從目前我國開發(fā)商融資模式單一、“招拍掛”下土地價格高企以及房價高企、供求矛盾大等現(xiàn)狀來看，短期內(nèi)取消預(yù)售的可能性比較小。

“但是，基于完善政府‘放管服’服務(wù)和行政審批改革，完善預(yù)售制度的可能性比較大。比如，提高預(yù)售門檻，一律封頂預(yù)售;比如上面提到的加強預(yù)售資金監(jiān)管，截留部分資金確保房屋質(zhì)量和公建;再如，熱點城市區(qū)域啟動現(xiàn)售試點，一二線重點城市或廣東、浙江等熱點省份，存量房屋規(guī)模大，新增供地實施現(xiàn)售不影響短期供求關(guān)系。”李宇嘉告訴中青報·中青網(wǎng)記者。

具體應(yīng)如何監(jiān)管流程?李宇嘉建議把握四個關(guān)鍵節(jié)點：一是低層、高層、中高層不同形象進度要求的預(yù)售審批是否嚴(yán)格;二是項目資本金是否實繳到位、是否屬于自有資金;三是“先證后售”(即先審批規(guī)劃許可，后審批預(yù)售)的程序是否嚴(yán)格遵守;四是預(yù)售資金(首付款及按揭貸款)是否嚴(yán)格按照工程進度撥付。

業(yè)主應(yīng)該如何規(guī)避爛尾樓風(fēng)險

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣直言，要認(rèn)清一個基本現(xiàn)實：業(yè)主往往是最后知后覺、最容易房錢兩空的。

王玉臣說，這是因為，當(dāng)開發(fā)商資金鏈斷裂，民間資本和各大銀行會第一時間出手，第一時間起訴，第一時間查封能查封的所有財產(chǎn)。其中就包括很多業(yè)主購買的房屋。而相關(guān)判決一旦生效，這些民間資本和銀行會第一時間去申請法院執(zhí)行，拍賣被查封的房產(chǎn)，盡可能劃走開發(fā)商名下所有的錢。

在此之前，開發(fā)商往往會轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。“利用施工單位虛報工程款，利用員工虛報工資已經(jīng)成為不是秘密的秘密。”

王玉臣做過不少爛尾樓的案子，接觸過很多不幸購買了爛尾樓的業(yè)主。他說，“有時候特別有種恨鐵不成鋼的感覺。”

“該出手的時候不出手，坐等開發(fā)商或者別的業(yè)主去折騰，夢想搭順風(fēng)車，等到最后房錢兩空。往往錯失挽回?fù)p失的良機。”他建議，一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動，團結(jié)一切值得團結(jié)的業(yè)主，利用一切合法合規(guī)的法律手段。

例如，天津靜海某項目開發(fā)商資金斷裂，并在斷裂前通過施工單位轉(zhuǎn)移預(yù)付的購房款，逃避資金監(jiān)管。在維權(quán)過程中，相關(guān)部門進行部分墊資，將一部分工程進行收尾。該部分業(yè)主成功收房。一部分業(yè)主則通過民事訴訟的方式解除了商品房買賣合同和銀行按揭合同。

王玉臣特別指出，不少人可能有種誤區(qū)：樓盤早被封了，銀行、債權(quán)人、施工人早查封了無數(shù)遍了，施工人有優(yōu)先受償權(quán)，銀行、債權(quán)人又有抵押權(quán)，我們就算訴了也拿不回錢。

“相對于施工人、抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)，還有一個更優(yōu)先的權(quán)利，那就是購房人的基本債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。”王玉臣提醒，這一優(yōu)先受償權(quán)的行使前提是：必須要起訴，要進入法律程序。“否則等銀行、施工人等已經(jīng)把錢劃走了，再起訴，再有優(yōu)先權(quán)也白搭。必要時可以申請開發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使優(yōu)先權(quán)。”

一個可能有效的警示是，盡量規(guī)避一些小型房企。陳元說，業(yè)界普遍共識是，未來一個階段，小房企的日子可能比較難過。

“比較大的、排名前三十甚至是前十的房地產(chǎn)企業(yè)提升空間和戰(zhàn)略格局相對較為穩(wěn)定。而一些地區(qū)的龍頭房企，盡管每年只有幾十億元的銷售額，但現(xiàn)金流和負(fù)債率比較安全，我們認(rèn)為問題也不太大。”陳元說，排名在300-500名的房企期待沖到前100名，相對風(fēng)險較大。宏觀環(huán)境并不十分利于這種企業(yè)加速擴張，而它們已經(jīng)走上了擴張的道路，只能依靠新項目拿地做抵押回籠資金，才能維持企業(yè)的高速運轉(zhuǎn)。

陳元強調(diào)，這類企業(yè)從公開市場融資能力有限，也沒有公開發(fā)債的能力。在信托相對收緊的情況下，他們受益于流動性擴張的貨幣環(huán)境，受到的影響不大。但壓力可能會持續(xù)加大。

“許多資金能力不是很強的開發(fā)商可能會在這場風(fēng)暴中被打翻，淹沒在歷史的長河里。一般而言，如果可以選擇，同等條件下，購房者往往優(yōu)先選擇更有實力和地位的房企。”王玉臣說。

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