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多地業(yè)主因樓盤(pán)延期交付宣布停止還貸的事件持續(xù)引發(fā)關(guān)注。針對(duì)這一事件，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人昨天回應(yīng)稱(chēng)：表示將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門(mén)、中國(guó)人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)"保交樓、保民生、保穩(wěn)定"工作。

此外，招商銀行、平安銀行、中國(guó)銀行、工商銀行等主要銀行相繼發(fā)布公告，基本都表示，所涉樓盤(pán)按揭貸款規(guī)模較小，風(fēng)險(xiǎn)可控。截至15日午間，共有17家上市銀行回應(yīng)爛尾樓停貸，涉及的按揭金額超過(guò)40億元。

在此次“停貸”風(fēng)波中，銀行需要維護(hù)債權(quán)、而業(yè)主希望順利交付、開(kāi)發(fā)商則需要償還債務(wù)，各自主張不同但背后繞不過(guò)的卻是"商品房預(yù)售制"，這項(xiàng)制度是否應(yīng)該叫停也再次成為輿論焦點(diǎn)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)售制度是開(kāi)發(fā)商高杠桿發(fā)展導(dǎo)致資金鏈斷裂、不能按時(shí)交房等問(wèn)題出現(xiàn)的主要原因，取消預(yù)售制度利大于弊。不過(guò)，也有觀點(diǎn)指出，預(yù)售制度本身是一種工具，在過(guò)往20余年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求，同時(shí)也對(duì)國(guó)民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。取消商品房預(yù)售制，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，會(huì)進(jìn)一步加劇房企的資金壓力。商品房預(yù)售制度雖然有過(guò)，但是更多在于功，相關(guān)部門(mén)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管只要嚴(yán)格執(zhí)行就沒(méi)有大問(wèn)題。

商品房預(yù)售制是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。1995年1月1日，我國(guó)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式落地。作為中國(guó)商品房銷(xiāo)售的最主要方式，預(yù)售制極大縮短房企現(xiàn)金回籠周期，同時(shí)增加市場(chǎng)商品房供應(yīng)，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程。事實(shí)上，世界很多國(guó)家都存在住房預(yù)售制，各國(guó)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)環(huán)境的不同導(dǎo)致預(yù)售制的具體內(nèi)容存在較大差異，發(fā)達(dá)國(guó)家普遍有嚴(yán)格的資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作為保障。

但不可否認(rèn)，預(yù)售制背后所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)存在。比如，預(yù)售資金監(jiān)管難，有些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商就是與建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管空隙，通過(guò)開(kāi)具虛假發(fā)票、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式，提前支取預(yù)售監(jiān)管資金用于非建設(shè)項(xiàng)目，從而導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)交付房屋。此外，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年6月末，商品房待售面積54784萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.3%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)13.5%。那么，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，取消商品房預(yù)售制是否時(shí)機(jī)已來(lái)呢？

事實(shí)上，隨著商品房現(xiàn)售制度取代預(yù)售制度的呼聲越來(lái)越高，已有多地先期進(jìn)入探索階段。2019年，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳擬訂的材料建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制，對(duì)于新出讓土地，逐步實(shí)行現(xiàn)售，并擬定取消預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售的時(shí)間表，分階段推進(jìn)。同年10月，廣東首個(gè)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)項(xiàng)目龍華金茂府在深圳正式亮相。2020年，海南出臺(tái)文件，要求新出讓的土地有建設(shè)商品房的規(guī)劃的，全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，成為了國(guó)內(nèi)首個(gè)全面實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份。此后，浙江、湖北、江蘇、河南、遼寧等省份多個(gè)城市，陸續(xù)探索實(shí)施商品房現(xiàn)售制度。

在復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任姚志勇看來(lái)，商品房預(yù)售制是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式與融資模式?jīng)Q定的，是我國(guó)商品房建設(shè)供應(yīng)機(jī)制的重要部分，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到非常重要的作用。但從目前來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大量的存量房，有部分開(kāi)發(fā)商的負(fù)債已經(jīng)達(dá)上千億，容易引發(fā)債務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，所以說(shuō)，現(xiàn)行的商品房預(yù)售制的弊端也越來(lái)越明顯。不過(guò)，從短期來(lái)看，當(dāng)前并不是取消預(yù)售制的好時(shí)機(jī)，在沒(méi)有新的開(kāi)發(fā)模式和融資模式替代的情況下，不能采取簡(jiǎn)單的“一刀切”，而要從長(zhǎng)效制度建設(shè)考慮完善并逐步調(diào)整這一制度。

姚志勇同時(shí)指出，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開(kāi)發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，探索現(xiàn)房銷(xiāo)售仍是大勢(shì)所趨，這有助于堅(jiān)持住房的居住屬性，抑制其資本屬性過(guò)熱帶來(lái)的泡沫。而無(wú)論是實(shí)施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，都應(yīng)該以維護(hù)房地產(chǎn)秩序的健康平穩(wěn)發(fā)展為根本，畢竟，這關(guān)乎著千家萬(wàn)戶的利益。

（看看新聞Knews 彭曉燕 張?zhí)N昆 周緹）

關(guān)鍵詞： 商品房預(yù)售制 商品房預(yù)售 房地產(chǎn)市場(chǎng)的