半夏投資創(chuàng)始人李蓓

3月27日，有“私募魔女”之稱的半夏投資創(chuàng)始人、私募基金經(jīng)理李蓓出席投資者交流活動(dòng)，表達(dá)了自己對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的判斷。

李蓓認(rèn)為，短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，但房地產(chǎn)投資及新開工不會(huì)增長(zhǎng)，理由是全行業(yè)經(jīng)歷了一輪供給側(cè)出清，大量房地產(chǎn)公司失去擴(kuò)張能力。同時(shí)，現(xiàn)房銷售制懸在房企的頭上，也導(dǎo)致尚有能力的公司不敢盲目擴(kuò)張。

(資料圖片僅供參考)

對(duì)于樓市銷售的修復(fù)反彈，李蓓觀察到市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化：過去12個(gè)月居民中長(zhǎng)期貸款占房地產(chǎn)銷售規(guī)模的比例低于20%，過去一般在50%至60%，這意味著現(xiàn)在買房的人中大量是有錢人，不需要貸款， 這部分人買房子就像買愛馬仕，不是剛需。

展望后市，李蓓預(yù)測(cè)稱地產(chǎn)鏈的開工鏈條沒有投資價(jià)值，有些地產(chǎn)公司反而有價(jià)值。比如港股很多地產(chǎn)股特別是國(guó)企，市凈率在0.1-0.5區(qū)間，有可能會(huì)出現(xiàn)估值修復(fù)，但前提是市場(chǎng)預(yù)期回歸到房?jī)r(jià)上漲。

以下是李蓓在活動(dòng)中表述的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)上市公司投資的核心觀點(diǎn)：

1、短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，竣工面積會(huì)增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)的投資和新開工不會(huì)增長(zhǎng)；

2、目前行業(yè)最大的變化：2022年之前，商品房市場(chǎng)從來沒有經(jīng)過供給側(cè)改革，比如2008年和2015年，恒大這樣的公司在市場(chǎng)下行的逆周期政策中越做越大，越挫越勇。但去年下半年大量公司倒閉，失去擴(kuò)張能力，房地產(chǎn)供給側(cè)經(jīng)歷一次出清；

3、過去12個(gè)月，居民中長(zhǎng)期貸款占房地產(chǎn)銷售規(guī)模的比例低于20%，現(xiàn)在買房的人中大量是有錢人，不需要貸款， 這部分人買房子就像買愛馬仕，是一種消費(fèi)。另外有權(quán)威機(jī)構(gòu)的問卷調(diào)查顯示，認(rèn)為房?jī)r(jià)要上漲的受訪者比例，處于過去二十年來的最低水平。

4、目前的房地產(chǎn)銷售水平在底部回升，但供應(yīng)端還會(huì)下降，因?yàn)槿袠I(yè)受到創(chuàng)傷，高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式難以為繼。過去一年地價(jià)和房?jī)r(jià)較歷史高點(diǎn)下跌了10%以上，但高杠桿開發(fā)商的凈資產(chǎn)受損程度遠(yuǎn)大于10%，一些公司就此破產(chǎn)，比如恒大已經(jīng)實(shí)際上資不抵債。盡管央行及銀行給了房地產(chǎn)流動(dòng)性支持，但企業(yè)不敢再擴(kuò)張，只能用信貸來維持現(xiàn)有規(guī)模。

5、調(diào)研過程中，若干房地產(chǎn)企業(yè)都沒有擴(kuò)大投資的計(jì)劃。去年城投公司拿了很多地，但不會(huì)實(shí)際開發(fā)，真正的房地產(chǎn)公司土地儲(chǔ)備規(guī)模大幅下降，至少未來一年不會(huì)看到供給側(cè)的回升。爛尾樓多發(fā)，現(xiàn)房銷售制懸在房企的頭上，也導(dǎo)致大家不敢盲目擴(kuò)張。

6、地產(chǎn)鏈的開工鏈條沒有投資價(jià)值，有些地產(chǎn)公司反而有價(jià)值，比如港股很多地產(chǎn)股特別是國(guó)企，市凈率在0.1-0.5區(qū)間，如果市場(chǎng)預(yù)期回歸到房?jī)r(jià)上漲，這些公司的估值會(huì)修復(fù)到接近1。

7、房地產(chǎn)公司就像一個(gè)土地資產(chǎn)包。比如有1萬(wàn)億的土地儲(chǔ)備，但是有7000億的負(fù)債，凈資產(chǎn)本來是3000億；現(xiàn)在土地貶值到只值8000億了，負(fù)債還是7000億，股票市值可能就從3000億跌到了1000億。但如果房?jī)r(jià)漲10%，這個(gè)彈性也是非常巨大的。

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