速讀：

-【京玥蘭園】最大的優(yōu)勢(shì)是便宜，但與【國(guó)譽(yù)·未來(lái)悅】、【碧桂園和世界】相比，它的得房率最低；

-【碧桂園和世界】拿地時(shí)，官方提倡構(gòu)建開放式街區(qū)，所以這個(gè)項(xiàng)目整體是圍合式住宅，有部分戶型采光會(huì)受到影響；

(資料圖片)

-【國(guó)譽(yù)·未來(lái)悅】已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房的狀態(tài)，即將開放實(shí)體樣板間。

最近有一組關(guān)于北京樓市的數(shù)據(jù)：從供給側(cè)看，北京區(qū)域目前剛需和改善的庫(kù)存（新房+二手房）套數(shù)占比差不多，都在45%左右，豪宅占比不到10%。但是從成交金額來(lái)看，豪宅和改善住宅占比卻達(dá)到了80%到90%。

這組數(shù)據(jù)反映了一個(gè)容易被忽視的問題：隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，傾向于入手小面積的“剛需”群體無(wú)法承受。這樣一來(lái)，占據(jù)區(qū)域市場(chǎng)主流的需求，就成了改善群體，特別是換房需求。這進(jìn)一步促使供給側(cè)適配需求側(cè)，提供改善型產(chǎn)品，進(jìn)一步推高了購(gòu)房總價(jià)的門檻。

今天我們要聊的通州，就是改善需求主導(dǎo)的區(qū)域。尤其在雙限政策實(shí)施后，在整體需求明顯不足的情況下，剛開盤不久的【京玥蘭園】還是賣出了不錯(cuò)的成績(jī)。

01

樓盤情況

2月中下旬，中國(guó)能建的新盤【京玥蘭園】入市，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)反饋，開盤當(dāng)天大戶型全部賣完，總銷售額達(dá)到12.8億。這話聽起來(lái)噱頭十足，畢竟通州雙限購(gòu)執(zhí)行了8年，這種火熱場(chǎng)景不多見。不過，翻看住建委的新房預(yù)售信息可以發(fā)現(xiàn)，2月17日開盤的大戶型樓棟為6號(hào)樓，一共只有28套房源，為135平米戶型。而【京玥蘭園】總房源數(shù)量586套，大部分為75-89平米的較小戶型。

因?yàn)樾枨笥邢?，通州區(qū)域新盤不多，推盤速度也不快，【京玥蘭園】官方曾對(duì)外表示，這個(gè)項(xiàng)目149天拿地開盤的周期已經(jīng)刷新了公司自主操盤項(xiàng)目的最快紀(jì)錄，但這個(gè)速度放在北京樓市，其實(shí)不算快。而去年七月份開盤的【碧桂園和世界】和2021年10月份開盤的【國(guó)譽(yù)·未來(lái)悅】目前也都還在售賣。

不過，通州的大戶型確實(shí)比小戶型好賣，這一點(diǎn)【京玥蘭園】預(yù)售價(jià)格可以印證，135平米賣到6.3萬(wàn)元/平米，76平米的東西向則低至5.97萬(wàn)元/平米。去年七月份開盤的【碧桂園和世界】也同樣是大戶型賣得更好，目前基本只剩尾盤，95平米及108平米兩個(gè)戶型剩余房源加起來(lái)可能有幾十套?！緡?guó)譽(yù)·未來(lái)悅】剩下的房源同樣是不大不小的90平米和118平米，各余100套左右。

價(jià)格方面，如果不算【國(guó)譽(yù)·未來(lái)悅】中政府持有的20%，指導(dǎo)價(jià)最高的是【國(guó)譽(yù)·未來(lái)悅】7萬(wàn)元/平米（客戶購(gòu)房?jī)r(jià)格5.6萬(wàn)元/平米），【京玥蘭園】和【碧桂園和世界】的銷售指導(dǎo)價(jià)都是6.2萬(wàn)元/平米。

02

區(qū)位&交通

區(qū)位&交通圖

這三個(gè)盤雖然都在通州，但從區(qū)位上看差異不小。通州副中心在地圖所示區(qū)域的東北方向，【國(guó)譽(yù)·未來(lái)悅】離副中心最近，【京玥蘭園】在通州老城區(qū)，周邊生活配套齊全，距離環(huán)球影城也更近，客群中有部分為通州本地的改善需求。而【碧桂園和世界】則是簡(jiǎn)單粗暴：離地鐵近，雖然是含金量沒有一號(hào)線高的七號(hào)線，但還是能直通內(nèi)城，實(shí)現(xiàn)多條地鐵站換乘的。

具體來(lái)說(shuō)，【碧桂園和世界】，距7號(hào)線萬(wàn)盛西站步行距離450米，約7分鐘；【京玥蘭園】距離一號(hào)線臨河里地鐵站步行距離1.2公里，17分鐘；【國(guó)譽(yù)·未來(lái)悅】距一號(hào)線九棵樹地鐵站步行距離1.5公里，21分鐘。

【京玥蘭園】賣得好，一個(gè)最大的原因就是便宜。另外兩個(gè)盤都是2021年首批集中供地拿地，了解內(nèi)情的人都知道，那次供地整體樓面價(jià)有多高，直接把房企利潤(rùn)打到最低。

雖然不是同個(gè)區(qū)域在地價(jià)和房?jī)r(jià)上一般不作比較，但整個(gè)通州新盤不多，可選擇范圍自然也是要擴(kuò)大些的。橫向來(lái)看，【碧桂園和世界】樓面地價(jià)4.8萬(wàn)/平米，【國(guó)譽(yù)·未來(lái)悅】樓面價(jià)3.3萬(wàn)元/平米+政府持有20%，而【京玥蘭園】則是在2022年三批次拿地，樓面地價(jià)3.06萬(wàn)元/平米。就算有銷售指導(dǎo)價(jià)在，房企怎么賣還是有很大自主空間，【京玥蘭園】的讓利空間本身大于另外兩個(gè)盤。

【京玥蘭園】75到90平米的小戶型可以低至5.9萬(wàn)/平米以下，總價(jià)500萬(wàn)以內(nèi)，對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)比較友好。而另外兩個(gè)盤經(jīng)過一段時(shí)間的售賣，剩余戶型都是100和108平米，價(jià)格也在500萬(wàn)以上。這就是為什么雖然剛需不是通州的主力客群，但【京玥蘭園】的小戶型賣得仍然不錯(cuò)。另外，同樣是100和108平米的戶型，【碧桂園和世界】的平米均價(jià)也要比【京玥蘭園】高2000元左右。

上文有提到，【京玥蘭園】位于老城區(qū)，生活配套更齊全，附近有北京育才學(xué)校通州分校，教育資源也更好些。

客觀來(lái)看，【國(guó)譽(yù)·未來(lái)悅】最大的不確定性還是在“政府持有20%”上，當(dāng)時(shí)新型共有產(chǎn)權(quán)房是首推，幾乎沒有任何經(jīng)驗(yàn)可參考，而且后續(xù)供地遇冷，市場(chǎng)上也再難見到這類項(xiàng)目。五年后項(xiàng)目該怎么入市，還有不確定性。還有一點(diǎn)，【國(guó)譽(yù)·未來(lái)悅】真的值7萬(wàn)/平米嗎？距離城市副中心要8公里，距離運(yùn)河商務(wù)區(qū)也要5公里。離城里確實(shí)比另外兩個(gè)項(xiàng)目近，但是又不挨著地鐵。從樓盤本身來(lái)看倒是不差的，畢竟是競(jìng)過高標(biāo)的項(xiàng)目：高標(biāo)準(zhǔn)洋房、精裝交付，而且現(xiàn)在已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房的狀態(tài)，據(jù)說(shuō)下周要開放實(shí)體樣板間。

【碧桂園和世界】則是碧桂園在北京為數(shù)不多的項(xiàng)目，也是最接近核心區(qū)的項(xiàng)目，除了貴以外，基本沒有其他問題。因?yàn)轫?xiàng)目接近尾盤，所以【京玥蘭園】入市，對(duì)它的沖擊也不大。

03

配建&戶型

【國(guó)譽(yù)·未來(lái)悅】配建幼兒園，【碧桂園和世界】配建商業(yè)綜合體和6.46萬(wàn)平國(guó)際人才社區(qū)，同個(gè)組團(tuán)里也會(huì)有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)和一家醫(yī)院，但還未有明確的落地時(shí)間?！揪┇h蘭園】自身配建幼兒園。

值得一提的是，【碧桂園和世界】拿地時(shí)，官方提倡構(gòu)建開放式街區(qū)，所以這個(gè)項(xiàng)目整體是圍合式住宅，有部分戶型采光會(huì)受到影響。

【國(guó)譽(yù)·未來(lái)悅】90平米、【碧桂園和世界】95平米、【京玥蘭園】89平米

從90平米面積段的戶型來(lái)看，還是【碧桂園和世界】的戶型利用率更高，另外兩個(gè)戶型都有比較狹長(zhǎng)的過道。朝向方面，雖然都做了三室一廳，但【碧桂園和世界】?jī)蓚€(gè)臥室朝南，其他兩個(gè)樓盤都是兩個(gè)臥室朝北。整體得房率方面，【碧桂園和世界】在80%—86%之間，【國(guó)譽(yù)·未來(lái)悅】在78%--85%之間，【京玥蘭園】則在76%到80%之間，可見【京玥蘭園】雖然總價(jià)低，但性價(jià)比其實(shí)值得再斟酌。

兩枚小道消息：

1.融創(chuàng)朝陽(yáng)壹號(hào)的施工許可終于在3月1日下發(fā)了，讓不少擔(dān)心爛尾的業(yè)主稍微放下點(diǎn)心。據(jù)說(shuō)這個(gè)樓盤房子都賣得差不多了，施工許可卻遲遲沒辦下來(lái)，雖然有央國(guó)企作為合作方，但不少業(yè)主還是頗為擔(dān)心，好在現(xiàn)在爛尾風(fēng)險(xiǎn)更小了。

2.去年回龍觀賣得超好的珺和府鬧出維權(quán)了。原本在不利因素一欄被標(biāo)注為“現(xiàn)狀空地”，用途以政府規(guī)劃為準(zhǔn)的地塊，要建S2線，距離小區(qū)只有75米，噪聲振動(dòng)大概率無(wú)法避免。對(duì)此，建發(fā)方面表示自己并不知情。而規(guī)自委給業(yè)主們的反饋則稱，這塊空地本來(lái)就是鐵路用地。

樓市情況匯總：

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上周樓市整體環(huán)比下降，同比大幅提升。一線城市成交面積整體同比提高29%。其中北京成交面積12.26萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4.5%，同比上升12.4%。庫(kù)存方面，北京可售套數(shù)9.43萬(wàn)套，可售面積1170.7萬(wàn)平米，同比上升10.2%，可售面積環(huán)比下降1.1%，為一線城市，甚至杭州、南京、福州等15個(gè)重點(diǎn)城市中庫(kù)存降幅最大。

本周一手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

本周二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

作者|詹方歌

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