在控股股東持股被強(qiáng)制平倉(cāng)兩個(gè)月后，港龍中國(guó)地產(chǎn)完成了一次資產(chǎn)的置換。

1月12日，港龍中國(guó)地產(chǎn)（06968. HK）公告，其間接全資附屬公司安徽港帆、安徽港龍與合營(yíng)企業(yè)伙伴江蘇正昌眾潤(rùn)富投資發(fā)展有限公司訂立股權(quán)置換協(xié)議。

(資料圖)

據(jù)此，安徽港龍向正昌眾潤(rùn)富投資收購(gòu)后者持有的黃山港龍置業(yè)（黃山項(xiàng)目公司）30%股權(quán)，同時(shí)，安徽港帆向正昌眾潤(rùn)富投資轉(zhuǎn)讓其持有的廣德市港興置業(yè)（廣德項(xiàng)目公司）全部股權(quán)。

于公告日期，黃山項(xiàng)目公司由港龍中國(guó)透過(guò)安徽港龍及正昌眾潤(rùn)富投資分別擁有70%及30%權(quán)益，廣德項(xiàng)目公司則由港龍中國(guó)透過(guò)安徽港帆全資擁有。

股權(quán)置換完成后，港龍中國(guó)將不再持有廣德項(xiàng)目公司任何股權(quán)，而黃山項(xiàng)目公司將成為其全資附屬公司。

一賣一買之間，通過(guò)收回已成熟項(xiàng)目所有權(quán)，快速回流資金，是港龍中國(guó)這次動(dòng)作背后的邏輯。

資產(chǎn)置換的考量

根據(jù)公告，港龍中國(guó)此次出售廣德項(xiàng)目公司全部股權(quán)的代價(jià)為1.5217億元，收購(gòu)黃山項(xiàng)目公司余下30%股權(quán)的代價(jià)同樣為1.5217億元。于完成時(shí)，收購(gòu)代價(jià)將與出售代價(jià)抵銷。

黃山項(xiàng)目公司持有位于安徽省黃山市屯溪區(qū)屯光鎮(zhèn)北海路北側(cè)的黃山地盤的全部權(quán)益。地盤面積約4.68萬(wàn)平方米，可出售總建筑面積7.19萬(wàn)平方米。住宅項(xiàng)目港龍君望正于黃山地盤開(kāi)發(fā)中。該項(xiàng)目的建筑工程于2020年11月動(dòng)工并預(yù)期將于2023年3月竣工。

另外，廣德項(xiàng)目公司持有位于安徽省宣城市廣德市太極大道窯上地塊的廣德地盤的全部權(quán)益。地盤面積約5.73萬(wàn)平方米，可出售總建筑面積8.15平方米。住宅項(xiàng)目港龍星河映花園正于廣德地盤開(kāi)發(fā)中。港龍星河映花園項(xiàng)目的建筑工程于2021年10月動(dòng)工，并預(yù)期將于2024年3月竣工。

目前，港龍君望項(xiàng)目已取得商品房預(yù)售許可證。于2022年12月31日，可出售總建筑面積1.05萬(wàn)平方米經(jīng)已預(yù)售。而于公告日期，港龍星河映花園應(yīng)付土地出讓金總額約3.06億元，已支付土地出讓金約1.53億元，仍有未支付土地款1.53億元。

港龍中國(guó)稱，收購(gòu)代價(jià)經(jīng)計(jì)及合營(yíng)企業(yè)伙伴于2022年11月30日于黃山項(xiàng)目公司的余下投資本金額約1.521億元后厘定，而出售代價(jià)經(jīng)計(jì)及就廣德地盤的已付土地出讓金約1.531億元后厘定。

于2022年12月31日，黃山項(xiàng)目公司的資產(chǎn)總值及資產(chǎn)凈值分別約9.24億元及4.81億港元。同期，廣德項(xiàng)目公司的資產(chǎn)總值及資產(chǎn)凈值分別為1.8億元及4000萬(wàn)港元。

據(jù)了解，此次的交易方正昌眾潤(rùn)富投資，其股權(quán)由江蘇正昌糧機(jī)股份有限公司持有50.5%及由郝昀持有49.5%。江蘇正昌糧機(jī)股份有限公司的最終實(shí)益擁有人為郝波、郝昀及陸瑛。

一賣一買之間，通過(guò)收回已成熟項(xiàng)目所有權(quán)，快速回流資金，是港龍中國(guó)這次動(dòng)作背后的邏輯。

其在公告也稱，股權(quán)置換可讓其把握機(jī)會(huì)優(yōu)化其物業(yè)項(xiàng)目組合。于2022年12月31日，港龍君望項(xiàng)目的可予銷售建筑面積約為6.14萬(wàn)平方米。收購(gòu)黃山項(xiàng)目公司余下30%股權(quán)使其得以獨(dú)立營(yíng)運(yùn)黃山項(xiàng)目公司，為管理港龍君望項(xiàng)目提供靈活性。

同時(shí)，出售廣德項(xiàng)目公司全部股權(quán)使其得以為收購(gòu)黃山項(xiàng)目公司30%股權(quán)提供資金而毋須產(chǎn)生現(xiàn)金流出，以及優(yōu)化該集團(tuán)的資本及物業(yè)開(kāi)發(fā)支出承諾。

專注地產(chǎn)上市公司解析。

兩月前股東持股遭強(qiáng)平

在行業(yè)大環(huán)境仍舊低迷的背景下，港龍中國(guó)的流動(dòng)性并不寬裕，通過(guò)用未成熟項(xiàng)目股權(quán)置換成熟已經(jīng)達(dá)銷售條件項(xiàng)目股權(quán)，可以讓其加快項(xiàng)目銷售回流，而不用多付出手中的資金。

根據(jù)港龍中國(guó)2022年中期財(cái)報(bào)，該公司擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物57.3億元，短債15.3億元，扣除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債比率約59%，凈負(fù)債率24%，現(xiàn)金短債比3.7倍。

雖仍處于 “綠檔”，但對(duì)旗下美元債的緊急展期，以及控股股東所持股份被動(dòng)減持等事件，卻一定程度暴露了港龍中國(guó)的流動(dòng)性脆弱的一面。

去年11月9日，港龍中國(guó)本金額合共1.45億美元的票據(jù)成功展期。在注銷該等票據(jù)后，余下未償付的票據(jù)本金額將為1300萬(wàn)美元。完成交換要約后的新票據(jù)將于2023年11月8日到期。

據(jù)悉，港龍中國(guó)曾于2021年10月對(duì)該美元債進(jìn)行展期，完成后，票據(jù)到期日正是2022年11月。也就是說(shuō)，這已經(jīng)是該公司第二次對(duì)美元債進(jìn)行展期。而展期后的美元債，港龍中國(guó)的年利率達(dá)13.5%。

另外，由于該公司的股份存在質(zhì)押，控股股東所持股份也面臨被動(dòng)減持風(fēng)險(xiǎn)。去年11月10日，港龍中國(guó)地產(chǎn)披露內(nèi)幕消息，公司股份價(jià)格及成交量于2022年11月10日出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。而在該公告前，其股價(jià)連續(xù)兩日累計(jì)跌去超91%。

當(dāng)時(shí)，其控股股東呂明、呂永茂、呂進(jìn)亮、呂永南及呂志聰（呂氏家族）通過(guò)全資擁有投資公司所持有及聯(lián)系人所持有的合共約3.08億股股份，由若干第三方行使對(duì)前述股份的權(quán)益而出售。

該公司半年報(bào)顯示，港龍中國(guó)股份由實(shí)益擁有人華興、華聯(lián)、華隆分別持股30.99%、24.35%、18.45%，三者分別為董事長(zhǎng)呂明及其胞兄呂永南、呂永茂實(shí)際控制。包括華興由呂明100%持有，華聯(lián)由呂永南持股60%，華隆則由呂永茂持股40%。

緊接出售事項(xiàng)后，呂氏家族合共持有港龍中國(guó)地產(chǎn)已發(fā)行股份總數(shù)約55.72%的權(quán)益，仍為控股股東。當(dāng)時(shí)對(duì)于事件引起的股價(jià)“閃崩”，港龍中國(guó)回應(yīng)相關(guān)媒體，與外資機(jī)構(gòu)做空有關(guān)，與公司經(jīng)營(yíng)本身并無(wú)太多關(guān)聯(lián)。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)平方米 控股股東 股權(quán)置換