為持續(xù)反映中國居民置業(yè)心態(tài)，中指調(diào)查每月底持續(xù)開展對(duì)全國城市居民的置業(yè)意愿調(diào)查，并基于調(diào)查數(shù)據(jù)形成分析報(bào)告，以動(dòng)態(tài)了解最新形勢(shì)下，居民置業(yè)信心、置業(yè)計(jì)劃、政策及價(jià)格預(yù)期等。

(資料圖)

本次調(diào)查依托CREIS中指·云調(diào)研平臺(tái)形成問卷。通過房天下網(wǎng)站平臺(tái)、房天下經(jīng)紀(jì)云、中指調(diào)查公眾號(hào)以及中指研究院各分院等渠道進(jìn)行問卷收集。本次共計(jì)收集問卷近9000份?，F(xiàn)將問卷填答情況進(jìn)行系統(tǒng)匯總，供行業(yè)和社會(huì)各界參考。

?劃重點(diǎn)：

① 購房需求先降后微升：2022年前三季度購房需求逐步下滑至55%，四季度購房需求出現(xiàn)底部回升至63%。

②2022年近四成置業(yè)：2022年約39%受訪者購房，改善購房需求占比提升至38%，三居80-120平產(chǎn)品受到青睞。

③ 后疫情預(yù)期中性樂觀：45%占比人群持觀望態(tài)度，會(huì)結(jié)合病毒變異情況動(dòng)態(tài)調(diào)整對(duì)未來看法，有31%居民態(tài)度相對(duì)樂觀，認(rèn)為致病性逐步減弱，未來對(duì)身體的傷害會(huì)減弱，對(duì)工作和生活影響會(huì)下滑。

④ 2023年收入預(yù)期改善：收入增加預(yù)期提升，占比約為41%，環(huán)比提升11個(gè)百分點(diǎn)，收入下降預(yù)期減弱，占比約為9%，環(huán)比下降9個(gè)百分點(diǎn)。

⑤樓市存在復(fù)蘇機(jī)會(huì)：2023年政策將會(huì)發(fā)力，改善交付風(fēng)險(xiǎn)、刺激需求釋放、提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇，受訪者預(yù)期下半年或?qū)⒅鸩狡蠓€(wěn)復(fù)蘇。

⑥高能級(jí)城市購房需求增加：一線及關(guān)中、長三角、中原、長江中游2023年購房需求占比超五成，三四線及珠三角、成渝、京津冀受樓市持續(xù)調(diào)整、房價(jià)下跌等因素影響，購房需求相對(duì)較小。

01

受訪者畫像

與往期調(diào)查基本一致，此次參與調(diào)查的受訪者仍主要以二線為主，三四線其次，一線和縣城的受訪者相對(duì)較少。看城市能級(jí)和年齡，受訪者中，絕大部分是在二線和三四線城市工作的青年，主要集中于85后~95后，是目前購房、置換需求的主力軍；看區(qū)域分布，受訪者多在經(jīng)濟(jì)活力較大的國家級(jí)城市群工作和居住，因?yàn)檫@些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)更有活力。

圖：2022年12月受訪者年齡和城市能級(jí)占比

02

2022年居民購房置業(yè)回顧

2.1 2022年購房需求：購房需求呈現(xiàn)先降后升，但目前購房需求仍處于相對(duì)低位水平

購房需求出現(xiàn)底部回升跡象。據(jù)調(diào)查顯示，2022年前三季度受訪者購房需求呈現(xiàn)逐步下滑趨勢(shì)，2022年第三季度購房需求降至谷底，占比約為55%，較二季度下降9個(gè)百分點(diǎn)，較一季度下降27個(gè)百分點(diǎn)；而四季度購房需求呈現(xiàn)底部回升，占比約為63%，環(huán)比提升8個(gè)百分點(diǎn)，主要是受疫情放松、中央及地方重磅救市政策提振帶動(dòng)，但與歷史數(shù)據(jù)相比，整體購房需求仍處于相對(duì)低位水平。

圖：2022年受訪者購房需求占比變化

一線購房需求較高，二線明顯改善，三四線快降緩升。一線購房需求相對(duì)較高，全年購房需求均超70%，位居各線首位，其中四季度購房需求約為78%，環(huán)比上升5個(gè)百分點(diǎn)；二線城市購房需求呈現(xiàn)明顯改善，四季度購房需求約為68%，環(huán)比增加11個(gè)百分點(diǎn)，改善幅度位居各線首位，主要是受二線城市大力放松樓市調(diào)控帶動(dòng)；而三四線及縣城購房需求相對(duì)較弱，全年購房需求呈現(xiàn)快降緩升趨勢(shì)，2022年三季度購房需求較年初分別下降33%、32%，四季度購房需求雖有增加，但年末購房需求占比下降仍超兩成。

圖：2022年受訪者購房需求變化（不同能級(jí)）

長三角、長江中游、關(guān)中、山東半島需求相對(duì)較高，珠三角、京津冀、成渝、海峽西岸需求明顯下降，中原需求相對(duì)較弱。從購房需求來看，長三角、長江中游、關(guān)中、山東半島區(qū)域購房需求相對(duì)較高，年均需求占比均超七成，其中長三角四季度需求占比回升至74%，領(lǐng)先于其他區(qū)域水平；珠三角、京津冀、成渝、海峽西岸2022年需求出現(xiàn)明顯下降，四季度需求占比較一季度跌幅均超20%，其中海峽西岸需求下降27%，京津冀需求下降25%；中原城市群需求相對(duì)較弱，2022年平均需求約為69%，四季度需求占比僅為64%，整體需求占比仍處于相對(duì)低位水平。

圖：2022年受訪者購房需求變化（不同區(qū)域）

2.2 置業(yè)到訪情況：全年到訪水平出現(xiàn)下滑，四季度受疫情影響置業(yè)到訪率仍較低

2022年置業(yè)到訪先降后穩(wěn)，到訪率仍偏低。2022年前三季度購房者置業(yè)到訪率呈現(xiàn)波動(dòng)下滑趨勢(shì)，三季度降至48%，較一季度下降19個(gè)百分點(diǎn)，四季度呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，到訪率出現(xiàn)小幅回升，環(huán)比增加2個(gè)百分點(diǎn)至50%，但受疫情管控、疫情感染影響，到訪率仍處于相對(duì)低位水平。

圖：2022年受訪者到訪購房場(chǎng)所趨勢(shì)變化

老帶新、渠道營銷持續(xù)發(fā)力，自然來訪、網(wǎng)絡(luò)營銷效果先降后升。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，渠道、老帶新等高傭金點(diǎn)位營銷力度呈現(xiàn)逐步增加態(tài)勢(shì)，尤其是2022年下半年占比分別提升至56%、60%，較上半年分別提升13、18個(gè)百分點(diǎn)；自然來訪、網(wǎng)絡(luò)營銷效果先降后升，其中三季度降幅較為明顯，分別下降5、7個(gè)百分點(diǎn)，隨后伴隨政策環(huán)境改善，購房者信心緩慢修復(fù)，帶動(dòng)購房自主性提升，四季度占比逐步恢復(fù)至上半年水平；而電話推薦、戶外廣告的營銷方式效果相對(duì)較弱，占比持續(xù)低于20%。

圖：2022年各類房源渠道變化情況

2.3 2022年購房情況：近4成居民購房，多為改善需求，三居80-120平產(chǎn)品受青睞

購房人群占比約為39%，改善需求出現(xiàn)增加。2022年樓市呈現(xiàn)持續(xù)低迷運(yùn)營，導(dǎo)致購房需求釋放速度相對(duì)緩慢，成交置業(yè)處于低位，據(jù)調(diào)查顯示，2022年度約39%人群進(jìn)行置業(yè)，購房人群多為剛需+改善，其中改善置業(yè)占比約為38%，較2021年增加5個(gè)百分點(diǎn)，首套剛需購房占比達(dá)到23%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)；未進(jìn)行購房人群占比達(dá)到61%，尤其是下半年樓市二次降溫、疫情出現(xiàn)長時(shí)間反彈，導(dǎo)致需求釋放緩慢，還貸壓力大、就業(yè)與收入不確定成為阻礙購房的主要因素，占比分別達(dá)到50%、44%，預(yù)期未來房價(jià)下跌也明顯減弱購房意愿，占比約為33%，另外一部分未購房者主要是受首付資金不足影響，被迫購房計(jì)劃延后。

圖：2022年購房置業(yè)情況調(diào)查

圖：2022年購房需求變化情況調(diào)查

一線及山東半島、長江中游、長三角區(qū)域購房占比較高。從各線城市來看，一線置業(yè)需求較為旺盛，購房人群占比最高，達(dá)到51%，三四線市場(chǎng)需求釋放較弱，多數(shù)城市房價(jià)持續(xù)下跌。從各區(qū)域來看，山東半島、長江中游、長三角區(qū)域購房占比較高，2022年置業(yè)人群占比均超40%，珠三角、中原、京津冀、海峽西岸、成渝、關(guān)中介于30%-40%之間。

圖：2022年購房置業(yè)情況調(diào)查（不同能級(jí)與不同區(qū)域）

三居室依然占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。三居室依然是市場(chǎng)主要的購房需求，據(jù)調(diào)查顯示，2022年購房人群中約41%占比購買三居戶型，二居室市場(chǎng)需求位居其次，有33%置業(yè)者選擇二居戶型，整體占比較去年提升5個(gè)百分點(diǎn)；疫情對(duì)收入影響、樓市持續(xù)低迷，導(dǎo)致再次改善置換需求出現(xiàn)下滑，2022年四居購房占比約為13%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)；一居室、五居室市場(chǎng)需求占比相對(duì)較小，分別占市場(chǎng)份額5%、7%左右。

圖：2022年購房戶型占比（全國）

二線、三四線及山東半島、海峽西岸、中原、關(guān)中等區(qū)域三居室占比較為突出。從各線城市調(diào)查數(shù)據(jù)來看，二線、三四線城市三居占比超40%，而縣城戶型進(jìn)一步提升，四居戶型占比達(dá)到20%，三居戶型約為35%，主要是由于三四線城市房價(jià)相對(duì)較低，購房壓力相對(duì)較小。從不同區(qū)域來看，山東半島、海峽西岸、中原、關(guān)中城市群三居戶型占比相對(duì)較高，占比均超40%；長三角房價(jià)相對(duì)較高，戶型向中小戶型傾斜，小戶型面積占比有所增加；珠三角、京津冀、成渝、長江中游等城市群以二居、三居戶型為主，占比均處于30%-40%之間。

圖：2022年購房戶型占比調(diào)查（不同能級(jí)與不同區(qū)域）

市場(chǎng)仍以80-120平剛需、剛改產(chǎn)品為主。據(jù)調(diào)查顯示，2022年購房人群中約72%占比購買80-120平產(chǎn)品，成為目前市場(chǎng)主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，其中80-100平、100-120平產(chǎn)品占比分別為38%、34%。

圖：2022年購房面積段占比（全國）

長江中游、山東半島、中原、關(guān)中100-120平產(chǎn)品占比較高，二線、三四線及成渝、海峽西岸區(qū)域80-100、100-120平產(chǎn)品占比相對(duì)均衡，一線、長三角、珠三角中小戶型占比較高，一居、二居戶型占比較為突出。從各線成交結(jié)構(gòu)來看，一線城市80-100平產(chǎn)品占比最高，100-120平產(chǎn)品位居其次，80平以下產(chǎn)品占比相對(duì)較高；二線、三四線城市80-100平、100-120平產(chǎn)品占比相對(duì)均衡；縣城以80-100平面積段產(chǎn)品為主，100-120平產(chǎn)品為輔。從各個(gè)區(qū)域成交結(jié)構(gòu)來看，長三角、珠三角中小面積段產(chǎn)品占比較高，以80-100平產(chǎn)品為主，80平以下產(chǎn)品為輔，京津冀以80-100平產(chǎn)品為主，長江中游、山東半島、中原、關(guān)中100-120平產(chǎn)品占比均超40%，成渝、海峽西岸區(qū)域80-100、100-120平產(chǎn)品占比相對(duì)均衡，剛改需求較為活躍。

圖：2022年購房面積段占比調(diào)查（不同能級(jí)與不同區(qū)域）

03

2023年居民購房預(yù)期展望

3.1 疫情管控放松：居民對(duì)后疫情時(shí)期呈中性偏樂觀態(tài)度，但短期較難恢復(fù)至疫情前水平

居民對(duì)疫情演變持觀望態(tài)度。2022年底國家衛(wèi)健委陸續(xù)發(fā)布防疫管控優(yōu)化“二十條”、防疫管控優(yōu)化“新十條”，隨后12月全國各地陸續(xù)進(jìn)行全面放松，社會(huì)迎來感染高峰，80%左右比例人群感染過新冠病毒，整體受訪者對(duì)未來疫情演變發(fā)展預(yù)期呈現(xiàn)中性偏樂觀態(tài)度，據(jù)調(diào)查顯示，45%占比人群持觀望態(tài)度，會(huì)結(jié)合毒株變異情況動(dòng)態(tài)調(diào)整對(duì)未來看法，有31%居民態(tài)度相對(duì)樂觀，認(rèn)為致病性逐步減弱，未來對(duì)身體的傷害會(huì)減弱，對(duì)工作和生活影響會(huì)下滑，也有21%占比人群對(duì)后疫情發(fā)展較為悲觀，認(rèn)為未來會(huì)經(jīng)歷幾波感染高峰。

圖：受訪者對(duì)未來疫情演變看法

居民對(duì)未來生活預(yù)期變化不大，喜憂參半。據(jù)調(diào)查顯示，41%的受訪者表示疫情管控放松對(duì)生活影響相對(duì)較小，未來生活質(zhì)量、生活預(yù)期基本沒有太大變化；有25%的居民較為悲觀，疫情管控放松將導(dǎo)致感染風(fēng)險(xiǎn)提升，出行將更加謹(jǐn)慎，多選擇居家辦公、生活；認(rèn)為生活更加自由、風(fēng)險(xiǎn)可控占比約為26%，未來工作、出差、旅游等活動(dòng)將逐步增加，僅有7%的占比表示未來生活將逐步恢復(fù)到疫情前的水平。

圖：疫情放松后受訪者對(duì)未來生活預(yù)期

3.2 收入預(yù)期：2023年收入預(yù)期出現(xiàn)改善，收入增加預(yù)期提升、下降預(yù)期減弱

收入預(yù)期出現(xiàn)止跌回升。據(jù)調(diào)查顯示，受訪者對(duì)2023年收入預(yù)期出現(xiàn)明顯改善，其中未來收入增加占比約為41%，較11月份提升11個(gè)百分點(diǎn)，未來收入下降占比約為9%，較11月份下降9個(gè)百分點(diǎn)，主要還是受疫情管控放松、未來經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇等因素帶動(dòng)；而部分人群仍然面臨失業(yè)問題，據(jù)統(tǒng)計(jì)2023年預(yù)期失業(yè)占比約為12%，較11月增加3個(gè)百分點(diǎn)，四季度以來呈現(xiàn)持續(xù)提升態(tài)勢(shì)。從不同城市來看，多數(shù)城市預(yù)期2023年收入會(huì)有提升，其中成都、桂林、莆田、福州、貴陽等城市預(yù)期收入提升占比較高，北京、上海、廣州、廈門、武漢、重慶、鄭州、濟(jì)南、長沙等城市預(yù)期明年收入穩(wěn)中有增，而蘭州、天津、青島、蚌埠、安慶預(yù)期相對(duì)較弱，收入下降預(yù)期明顯，佛山、惠州、泉州、酒泉等城市分歧較為明顯，收入增加占比較高，但收入下降、失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也較為突出。

圖：受訪者對(duì)2023年收入預(yù)期

表：不能能級(jí)城市受訪者對(duì)2023年收入預(yù)期

3.3 樓市預(yù)期：2023年房價(jià)下跌預(yù)期強(qiáng)烈，政策將會(huì)重磅發(fā)力，刺激需求釋放、改善交付風(fēng)險(xiǎn)，提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇

2023年政策放松預(yù)期仍較大。據(jù)調(diào)查顯示，2022年政策放松預(yù)期呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，9月份以來持續(xù)位居高位水平，其中四季度政策放松預(yù)期約為46%，環(huán)比提升2個(gè)百分點(diǎn)，四季度政策收緊預(yù)期約為11%，環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于四季度中央開始重磅放松樓市調(diào)控，提升購房者未來政策放松預(yù)期，2023年政策放松預(yù)期約為46%，政策收緊預(yù)期僅為9%，明年整體政策放松預(yù)期仍處于相對(duì)高位。

圖：受訪者對(duì)2023年政策預(yù)期

2023年房價(jià)下跌預(yù)期仍較強(qiáng)烈。據(jù)調(diào)查顯示，購房者預(yù)期2023年房價(jià)下跌占比約為35%，較2022年提升17個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)期房價(jià)上漲占比僅為12%，同比減少16個(gè)百分點(diǎn)；整體來看，2023年房價(jià)下跌預(yù)期仍較強(qiáng)烈，主要是經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)低迷、收入受到明顯影響，導(dǎo)致置業(yè)意愿、購房能力出現(xiàn)下滑，短期房價(jià)信心仍相對(duì)較弱，修復(fù)仍需時(shí)間。從不同能級(jí)城市來看，北京、上海房價(jià)預(yù)期相對(duì)較好，穩(wěn)中有漲占比較高，蘭州、福州預(yù)期房價(jià)基本保持穩(wěn)定，其他城市預(yù)期相對(duì)較弱，廣州、成都、廈門、天津、貴陽、濟(jì)南、青島、重慶、武漢、鄭州、惠州、泉州等城市預(yù)期房價(jià)穩(wěn)中有降，佛山、安慶、蚌埠預(yù)計(jì)較差，下跌占比較高。

圖：受訪者對(duì)2023年房價(jià)預(yù)期

表：不同能級(jí)城市受訪者對(duì)2023年房價(jià)預(yù)期

2023年交付風(fēng)險(xiǎn)逐步改善。據(jù)調(diào)查顯示，市場(chǎng)交付風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢(shì)，爛尾項(xiàng)目較多占比逐步改善，降至31%，爛尾項(xiàng)目明顯減少占比持續(xù)提升，達(dá)到47%；2023年交付風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)持續(xù)改善，爛尾項(xiàng)目減少占比再創(chuàng)新高，但仍有一定的交付壓力，爛尾項(xiàng)目較多占比約為33%，爛尾項(xiàng)目較少、基本沒有爛尾項(xiàng)目的占比仍處于相對(duì)低位水平。

圖：受訪者對(duì)2023年交付風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期

圖：受訪者對(duì)2023年樓市復(fù)蘇時(shí)間預(yù)期

受訪者預(yù)期明年下半年市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)。據(jù)調(diào)查顯示，約76%占比的受訪者表示自己所在城市將于2023年下半年市場(chǎng)才能逐步企穩(wěn)修復(fù)，其中三季度占比約為41%、四季度占比約為35%。從各線城市來看，一線市場(chǎng)企穩(wěn)時(shí)間相對(duì)較早，二季度復(fù)蘇占比約為20%，三季度占比達(dá)到49%；二線城市或?qū)⒂谌?、四季度企穩(wěn)復(fù)蘇，強(qiáng)二線城市或在三季度開始復(fù)蘇，弱二線或要到四季度；三四線及縣城復(fù)蘇節(jié)奏相對(duì)較晚，或?qū)⒂谒募径瘸霈F(xiàn)企穩(wěn)，2024年回暖占比也相對(duì)較高。從不同能級(jí)城市來看，上海、北京、成都樓市企穩(wěn)預(yù)期較早，將于二、三季度出現(xiàn)復(fù)蘇，長沙、濟(jì)南、佛山、蚌埠等城市受訪者預(yù)期三季度或出現(xiàn)改善，廣州、天津、武漢、廈門、重慶等城市下半年出現(xiàn)回暖概率較大，而福州、泉州、莆田、桂林等城市將與2023年底企穩(wěn)，鄭州、青島、貴陽、泉州、惠州市場(chǎng)預(yù)期分歧較大，樓市或?qū)⒂?023年下半年-2024年出現(xiàn)回暖。

圖：受訪者對(duì)未來樓市復(fù)蘇時(shí)間預(yù)期

3.4 2023年購房：僅四成受訪者有購房需求，改善購房需求占據(jù)主導(dǎo)地位

購房需求仍相對(duì)較弱。2022年樓市運(yùn)行持續(xù)低迷，房價(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)下跌，導(dǎo)致購房信心持續(xù)較弱，據(jù)調(diào)查顯示，計(jì)劃于2023年進(jìn)行購房的占比僅占40%，其中購房意愿較2022年更強(qiáng)占比達(dá)到50%，他們認(rèn)為2023年市場(chǎng)或?qū)⒅鸩交謴?fù)，短期低迷行情將逐步減弱，或?qū)⒊蔀槎唐谥脴I(yè)最佳時(shí)期。

圖：2023年計(jì)劃購房占比

一線及關(guān)中、中原、山東半島、長三角、長江中游購房需求占比超五成。從不同能級(jí)城市來看，一線購房需求較為強(qiáng)烈，2023年購房需求占比達(dá)到56%，而二線、三四線購房需求隨著能級(jí)逐步下滑，購房需求分別為44%、39%。從不同區(qū)域來看，關(guān)中區(qū)域購房需求占比最高達(dá)到75%，中原、山東半島、長江中游、長三角購房需求也超50%，而珠三角、成渝、京津冀受樓市持續(xù)調(diào)整影響，購房需求相對(duì)較小。

圖：不同能級(jí)/不同區(qū)域購房者2023年計(jì)劃購房占比

2023年改善購房占比超四成。伴隨城鎮(zhèn)化增速下滑、人口流動(dòng)節(jié)奏放緩、居住需求逐步滿足，居民住房需求逐步開始向改善方向發(fā)展，據(jù)調(diào)查顯示，2023年改善購房需求占比達(dá)到40%，位居各類需求首位，而剛需需求占比僅占24%，呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，投資購房、學(xué)區(qū)購房較2022年均呈現(xiàn)一定程度下滑，養(yǎng)老、度假購房需求較弱。

圖：2023年購房者置業(yè)主要目的

3.5 購房時(shí)間：購房者多集中于2023年二、三季度進(jìn)行購房，重磅政策能提升入市節(jié)奏

2023年購房需求多集中于二、三季度釋放。調(diào)查顯示，40%購房者將于2023年二季度進(jìn)行購房，24%的占比將于三季度進(jìn)行購房，而一季度、四季度需求釋放先對(duì)較少，占比分別為18%、11%。

圖：2023年計(jì)劃購房時(shí)間分布

限貸放松、下調(diào)房貸利率、提升普宅標(biāo)準(zhǔn)等政策能夠加快需求入市。據(jù)調(diào)查顯示，45%的受訪者表示希望限貸政策進(jìn)行放松，尤其是首套首付比例、二套首付比例下降、貸款額度提升，能夠明顯提升購房能力、降低購房門檻；37%占比希望進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，減輕未來還貸壓力，尤其是存量高房貸利率，釋放社會(huì)購買力，31%的人群表示可以適度提升普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，能夠綜合降低稅費(fèi)、首付比例，吸引刺激需求快速釋放。而降低交易稅費(fèi)、放寬落戶、貨幣化安置等預(yù)期占比相對(duì)較低。

圖：2023年能加快購房入市的主要因素（多選）

圖：限購更期待的放松措施（多選）

圖：限貸更期待的放松措施（多選）

3.6 購房產(chǎn)品：購房者傾向全國型房企開發(fā)的現(xiàn)房項(xiàng)目，三居80-120平產(chǎn)品需求較多

購房者青睞新房現(xiàn)房，多選擇全國型房企。據(jù)調(diào)查顯示，2022年交付風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵后，新房現(xiàn)房受到購房者青睞，傾向占比達(dá)到43%，期房占比下降至24%；從房企屬性來看，購房者選擇項(xiàng)目時(shí)，更加傾向于全國型房企開發(fā)的項(xiàng)目，其中全國型央企、全國型民企傾向占比分別為34%、31%，地方國企占比約為23%，地方性民企青睞度較低。

圖：2023年購房者對(duì)房企、住宅類型需求偏好

三居室需求占比近五成：三居室持續(xù)為市場(chǎng)主要的購房需求，據(jù)調(diào)查顯示，2023年的購房需求中有49%將進(jìn)行購買三居室，較2022年已購房占比提升8個(gè)百分點(diǎn)，約33%的購房者傾向兩居室，一居、四居室、五居室需求仍相對(duì)較弱，占比均在10%以下，其中四居室以上產(chǎn)品占比出現(xiàn)不同程度下滑。

圖：2023年購房者對(duì)戶型需求占比（全國）

一線、長三角購房向中小戶型傾斜，二線、三四線及京津冀、中原、長江中游、關(guān)中、山東半島、成渝、海峽西岸等區(qū)域三居室需求占據(jù)主導(dǎo)地位。從各線城市來看，一線購房需求中小戶型傾斜，二居室占據(jù)主導(dǎo)，占比約為43%，三居室占比33%，一居室占比達(dá)到18%；二線、三四線城市三居室占據(jù)主導(dǎo)地位，占比分別為46%、59%。從各個(gè)區(qū)域來看，長三角戶型相對(duì)較為分散，三居占主導(dǎo)地位約40%，二居占比35%，一居占比約14%；珠三角兩居占比相對(duì)較高，達(dá)到46%，三居室需求約40%；京津冀、中原、長江中游、關(guān)中、山東半島、成渝、海峽西岸等城市群三居占據(jù)主導(dǎo)地位，需求占比均超50%。

圖：2023年購房者對(duì)戶型需求偏好

剛改產(chǎn)品占據(jù)主流，100-120平產(chǎn)品需求最多，80-100平需求位居其次。據(jù)調(diào)查顯示，2023年購房人群中約41%占比購買100-120平產(chǎn)品，成為目前市場(chǎng)主要面積段產(chǎn)品，80-100平是目前剛需購房更加青睞的面積段，占比達(dá)到31%，位居其次；再次是120-140平產(chǎn)品，占比約為17%，80平以下、140平以上產(chǎn)品需求相對(duì)較弱，占比不超10%。

圖：2023年購房者對(duì)面積段需求占比（全國）

一線、珠三角以80-100平產(chǎn)品需求為主，三四線、京津冀、成渝、海峽西岸等區(qū)域以100-120平產(chǎn)品需求為主。據(jù)調(diào)查顯示，從各線城市來看，隨著城市能級(jí)下降，產(chǎn)品面積段呈現(xiàn)逐步上升的趨勢(shì)，其中一線以80-100平面積段產(chǎn)品需求為主，100-120平面積段需求為輔，80平以下產(chǎn)品需求占比也較高；二線80-100平、100-120平產(chǎn)品需求相對(duì)均衡，需求占比均在三成；三四線及縣城以100-120平改善型產(chǎn)品為主，需求占比均達(dá)到五成左右。從各區(qū)域表現(xiàn)來看，珠三角以80-100平面積段產(chǎn)品需求為主，100-120平面積段需求為輔，京津冀、成渝、海峽西岸、長江中游、山東半島以100-120平改善型產(chǎn)品為主，需求占比均在四成以上，中原、關(guān)中80-100平、100-120平產(chǎn)品需求相對(duì)均衡，長三角需求相對(duì)分散，100-120平產(chǎn)品蹴球占主導(dǎo)地位約34%，80-100平占比29%，80平以下產(chǎn)品需求也較多。

圖：2023年購房者對(duì)面階段需求偏好

3.7 2023年樓市關(guān)鍵詞：重磅救市或?qū)⑻嵴褓彿啃判模瑤?dòng)市場(chǎng)成交量價(jià)出現(xiàn)改善

四季度中央政策出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，開始大力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，受訪者認(rèn)為2023年政府仍會(huì)進(jìn)行重磅救市，促進(jìn)樓市修復(fù)，提振購房信心，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)成交逐步企穩(wěn)，需求或?qū)⒖焖籴尫?；而部分購房者?022年房價(jià)持續(xù)大幅下跌影響，對(duì)2023年樓市運(yùn)行較為悲觀，短期房企仍會(huì)持續(xù)降價(jià)促銷，政策重點(diǎn)在于穩(wěn)定樓市運(yùn)行，而非刺激發(fā)展，未來市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯分化態(tài)勢(shì)，購房者多進(jìn)行持幣觀望。

圖：受訪者對(duì)2023年樓市關(guān)鍵詞（多選）

04

總結(jié)和企業(yè)策略建議

總體來看，2022年購房需求呈現(xiàn)先降后微升趨勢(shì)，置業(yè)到訪率逐步減弱，置業(yè)意愿處于相對(duì)低位水平，近四成購房者進(jìn)行購房；伴隨疫情防控明顯放松、中央從供需兩端支持房地產(chǎn)發(fā)展，樓市運(yùn)行環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向；展望2023年，收入預(yù)期出現(xiàn)明顯改善，政策將會(huì)重磅發(fā)力，改善交付風(fēng)險(xiǎn)、刺激需求釋放、提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇，但房價(jià)仍存在調(diào)整壓力，下跌預(yù)期仍較為強(qiáng)烈，購房者觀望情緒仍較濃。

企業(yè)策略建議：關(guān)注政策、熱度變化，靈活調(diào)整推盤及營銷策略，謹(jǐn)慎投資、聚焦深耕核心城市

12月樓市運(yùn)行環(huán)境再迎重磅利好，疫情管控明顯放松，全國基本進(jìn)入完全放開，同時(shí)中財(cái)辦時(shí)隔多年再次重申房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議從交付風(fēng)險(xiǎn)、房企風(fēng)險(xiǎn)、刺激購房需求定調(diào)未來發(fā)力方向，高能級(jí)城市開始進(jìn)行限購松綁，帶動(dòng)需求呈現(xiàn)快速釋放，成交迎來小幅翹尾行情；2023年樓市或?qū)⒅鸩竭M(jìn)入到底部企穩(wěn)復(fù)蘇階段，但城市間市場(chǎng)運(yùn)行分化或?qū)⒓觿?，北京、上海、杭州、成都等核心一二線城市市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)行低位修復(fù)，可根據(jù)政策窗口期、市場(chǎng)熱度靈活調(diào)整推盤節(jié)奏，貴陽、南寧、昆明、寧夏等弱二線城市2023年仍存在調(diào)整壓力，株洲、岳陽、煙臺(tái)、唐山、保定等三四線城市市場(chǎng)支撐度仍較弱，樓市表現(xiàn)或仍較低迷，建議以去庫存為主，隨行就市、加大降價(jià)促銷力度。從投資端來看，融資環(huán)境出現(xiàn)明顯放松，但中小房企受益仍相對(duì)有限，疊加行業(yè)持續(xù)進(jìn)行縮表、超前拿地風(fēng)險(xiǎn)增加，房企投資仍需保持相對(duì)理性謹(jǐn)慎態(tài)度，持續(xù)進(jìn)行聚焦深耕投資，資金較為充裕的房企可適度提升拿地力度，重點(diǎn)關(guān)注長三角、粵港澳、京津冀、長江中游、成渝等5大城市群的核心城市。

關(guān)鍵詞： 個(gè)百分點(diǎn) 長江中游 山東半島