“今年的新房市場不太一樣” 。

(相關(guān)資料圖)

說這句話的時(shí)候，我們二手事業(yè)部同事肖肖正在記錄客戶看盤信息。

她又有位客戶轉(zhuǎn)新房了，就連她自己也想賣掉二手換新房，接著她又感嘆了一句。

“現(xiàn)在新房，真的越來越焦慮了”。

我們聊了一會。

01

"今年這個(gè)新房市場，真的不太一樣"

一位新房銷售跟我說，去年下半年手握1000w還可以上車內(nèi)環(huán)內(nèi) 。

而且還有兩三個(gè)樓盤讓你一起挑 。

但是現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)上車門檻至少1000w以上，而且你沒得挑 。

從去年下半年跨到現(xiàn)在，可選新盤肉眼可見的變少 。

我對比了上4個(gè)批次入市新盤數(shù)量 。

你也分不清是去年下半年新房市場太過神仙大亂斗，還是今年供應(yīng)有限 。

總之眼下新房市場跟之前比， 可選擇對象少了。

更準(zhǔn)確說是市區(qū)內(nèi)新盤少了 。

去年一位董家渡剛拿到拆遷款的朋友跟我說太糾結(jié)了，俊燦星城、萬科天空之城等等四五個(gè)盤不知道該怎么選 。

如果放今年她就不會有這樣的顧慮，尤其如果分不高的話，市區(qū)能看的只有青藍(lán)、天匯世紀(jì)璽，頂多再加一個(gè)安康苑 。

這感覺就是手里一副牌，去年還有對子、王炸，今年就只有一個(gè)個(gè)單牌 。

而這也催生了另一個(gè)現(xiàn)象 。

認(rèn)購率驚人

去年中興路一號開盤在認(rèn)購率100%+ 。

今年同板塊的天匯世紀(jì)璽，最新一次開盤，認(rèn)購率就在180%+ 。

而且開盤清盤，那幾套2000-3000w別墅也都開盤就秒掉 。

說真的，這個(gè)盤如果放在去年的話，不太會這樣 。

我自己也捋了一遍 。

二批次44個(gè)新盤，認(rèn)購率超過100%居然有22個(gè)，超過一半 。

我們對比那種去年下半年和今年上半年都開過盤的，這個(gè)對比你感受的會更明顯。

仁恒海上源，去年剛?cè)胧械臅r(shí)候認(rèn)購數(shù)據(jù)不算好看，但是今年認(rèn)購率直接沖到478%，差不多五個(gè)人搶一套 。

而在此之前的幾批次新房，有不少新盤積分還沒觸發(fā)，已觸發(fā)積分的平均下來認(rèn)購率差不多在100%左右 。

也就是短短半年，單看認(rèn)購率這個(gè)數(shù)據(jù)，就是 翻番的變化 。

眼前的新房市場，正在變得很不一樣 。

02

哪些人最焦慮

其實(shí)新房市場的焦慮一直有 。

可以入圍么、搖不到怎么辦、選不到自己滿意的怎么辦，都是問號。

只是說眼下這份焦慮，比之前更多了一些 。

更確切說，是這么三類人的焦慮更多了些 。

這兩類群體都有一個(gè)特征，低積分、高預(yù)算 。

部分留學(xué)生帶著家庭意志、家庭口袋想在上海買房，他們落戶后有購房資格，但只有50分上下 。

對二套置換群體來說，如果近5年買過房，那么基礎(chǔ)分只有30分，就算社保接近滿分，也就50分上下 。

我們以1000w預(yù)算客戶為例，手持1000w的50分，如果去年還可以內(nèi)中環(huán)看看，遇到神仙盤大亂斗時(shí)期說不定還可以上車內(nèi)環(huán)品質(zhì)盤 。

但是今年內(nèi)環(huán)上車機(jī)會少了太多太多，有人說怎么不考慮中環(huán)，其實(shí)有的中環(huán)像大寧甚至比內(nèi)環(huán)競爭還激烈 。

這就是我們前面說的可選擇對象少了很多 。

有時(shí)候我也在想，會不會有一種更尷尬的情況，是我分高，但沒錢 。

一線銷售跟我說，真正沒錢的反而坦然，有多少錢辦多少事 。

而且這種情況就算有，也會非常非常少 。

因?yàn)檎鎸?shí)市場里，一般高分基本在上海工作了10-20年，他們多多少少有一些儲蓄或者一套房 。

賣掉之后就可以沖向蟠龍?zhí)斓剡@類盤，要不然就買浦東唐鎮(zhèn)、大虹橋那種非頂流高性價(jià)比新盤 。

其實(shí)這部分客群就是市場主流客群 。

這部分人就像橄欖球中段，是整個(gè)市場占比最高的一群人，如果市場上有10個(gè)新房客戶，他們就能占到50%+ 。

是中產(chǎn)，但實(shí)話實(shí)說這個(gè)總價(jià)段在上海來說又不是靠前中產(chǎn) 。

大概率也是二套置換，或者動(dòng)遷戶，而痛苦也是一樣，選擇變少了 。

只不過對他們來說，是市場上占比最大人群，對應(yīng)總價(jià)新盤又少的可憐 。

去年500-800w在中外環(huán)有的選，浦東仁恒金橋世紀(jì)小戶型有的選、北外灘仁恒海上源小戶型也有的選。

但是今年能選什么呢，我想不到 。

所以你看寶山那兩個(gè)這個(gè)總價(jià)段的盤 。

一下2000多組人去搖這兩個(gè)盤，將近300%的認(rèn)購率，放半年前他們自己銷售也想不到這個(gè)數(shù)字吧。

先不說盤本身，這背后更本質(zhì)原因就是最多購房客戶和最少可選房源的對撞 。

似乎把各個(gè)價(jià)格段人群都說了一遍，但是真的各有各的煩 。

低預(yù)算分為兩個(gè)部分 。

一種是預(yù)算500w以內(nèi)的新上海人、或者剛滿5年的外地家庭。

他們被兩面夾擊，一方面是核驗(yàn)價(jià)，500w預(yù)算，現(xiàn)在二手房市場只能買到300w的房子，怎么甘心，于是轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房 。

但是另一方面，500w以內(nèi)新房價(jià)格段，能選的新盤只有五大新城 。

買不了的新房，回不去的二手，不能更貼切了 。

而低預(yù)算里面的一個(gè)價(jià)格段的焦慮，也是讓我沒想到 。

300w+選手

去年300萬以內(nèi)，我還可以買到寶山的羅涇或者是嘉定安亭或者是嘉定徐航，就是那種雖然郊區(qū)但是又離地鐵不太遠(yuǎn)的房子 。

今年只能去更遠(yuǎn)的地方。

倒不是價(jià)格更貴了 。

而是去年將這些遠(yuǎn)郊地鐵盤的剛需戶型都消化掉了，現(xiàn)在只剩大戶型 。

像寶山、嘉定，那種地鐵終點(diǎn)站2-3公里內(nèi)新盤，去年300w還可以上車?yán)锩娴男粜?，今年這類產(chǎn)品就沒得選了 。

新房各個(gè)價(jià)格段都有自己的焦慮 。

但是你看，今年好像更焦慮了 。

03

所以短短半年發(fā)生了什么

搖新房的人肉眼可見的變多了 。

一方面，跟 二手助攻不無關(guān)系 。

一個(gè)核驗(yàn)價(jià)，讓原本購房預(yù)算打折三四成，甚至更多，原本想買500w的房子，現(xiàn)在只能買300多萬的，這時(shí)候肯定更多考慮新房，至少可以貸足 。

雖然我們最近也聽到了市場上關(guān)于核驗(yàn)價(jià)松動(dòng)的消息，也做過相關(guān)調(diào)研 。

整體而言，核驗(yàn)價(jià)確實(shí)有松動(dòng)，這對于新房市場而言，也是一股競爭力，可能會形成分流 。

但是這對于新房客戶來說，更大概率還是新房更香，畢竟二手房東對市場是十分敏感的，核驗(yàn)價(jià)松動(dòng)的時(shí)候，可能也是房東漲價(jià)的開始 。

另一方面，對于一部分置換客戶來說，去年下半年對他們來說很像是新盤倒掛到頂了 。

比如說去年年初的時(shí)候，可能我這邊的新房賣13萬，附近的二手房也就賣10萬 。

但是在可能去年年底的時(shí)候，我這個(gè)新房的話還是13萬，可能周邊的二手房已經(jīng)到15萬了，然后到今年又到了17萬 。

這時(shí)候他也要賣掉二手， 涌入新房。

新房原本的客戶，再加上從二手市場涌入客戶 。

也就是說，跟你一起賽跑的人變多了，但同時(shí)，網(wǎng)紅盤卻變少了 。

至少相比于去年下半年新房大亂斗的場景，今年二批次顯得失色很多 。

這兩項(xiàng)一對比，焦慮就來了 。

那我們干嘛一定搖新盤

最根本因素還是那兩個(gè)字，倒掛 。

哪里倒掛嚴(yán)重，客戶就沖向哪里，不買就是損失，用我們二手事業(yè)部同事肖肖原話說：收割的心得不到滿足 。

比如中興路一號，去年一期買的時(shí)候應(yīng)該在13萬，現(xiàn)在他掛牌的話基本掛18萬/平，當(dāng)然沒有辦法成交哈，有的沒滿2年，有的沒滿5年，稅費(fèi)很高 。

但是這就是真實(shí)的市場預(yù)期，最夸張的，翠湖五集第一次開盤的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候還沒有積分制，16萬/平左右 。

但是現(xiàn)在它可以掛到35萬/平以上，而且它旁邊的翠湖四期，滿5年的這種房子，均價(jià)35萬/平以上，只要有房子出來就賣掉 。

搶的背后，更是土地資源的稀缺 。

今年的土拍或者是去年的土拍，基本上隔一年它就要上市，可以看到內(nèi)環(huán)內(nèi)幾乎沒有什么新供應(yīng)了 。

然后我們不是關(guān)注到今年會有不少“城中村”地塊出來么，未來市區(qū)應(yīng)該加大供應(yīng)才對 。

但事實(shí)是，舊改之后，其實(shí)又會有一批人或者是拿錢或者是高積分，他們中有部分也要陸續(xù)進(jìn)入新房市場 。

而且市場上需求也是被激發(fā)出來的，一些本地滿分客戶，本來不需要置換，但是看著倒掛厲害，加上手上有點(diǎn)錢，他為什么不考慮考慮呢 。

買個(gè)大寧保利，或者徐匯濱江，倒掛六七萬的不香么 。

就算是板塊內(nèi)不倒掛的新盤，還是會被考慮 。

試想一下就算現(xiàn)在不倒掛，等到5年以后我再拿出來賣的時(shí)候，我的房子還是板塊內(nèi)最新的次新，還是價(jià)值最高的，最好出手的 。

所以新房是真的香，倒不倒掛都香 。

幾個(gè)因素疊加一起，新房市場就熱起來了 。

同時(shí)，現(xiàn)在的焦慮也來了 。

04

所以真的，上車為主吧

那種高積分、高預(yù)算 的客戶，也 不會太焦慮 。

哪里有新盤看哪里，最后無非就是看運(yùn)氣，而且也不太會有太多競爭者 。

而低積分高預(yù)算、500-800主流總價(jià)段、低預(yù)算。

也就是前面說的幾種焦慮人群已經(jīng)覆蓋了市場上大部分新房客戶。

這個(gè)市場真正焦慮的人群，是那些有選擇，但選擇正在變少的人 。

這也是為什么越來越多搖新房的人、甚至銷售都感受到了新房市場的焦慮 。

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