最近有一條消息：

被譽為樓市調(diào)控標(biāo)桿城市的長沙，也突然開始放松了 。

（來源：湖南省政府官網(wǎng)）

4月20日，湖南省政府發(fā)布了《關(guān)于實施強(qiáng)省會戰(zhàn)略支持長沙市高質(zhì)量發(fā)展的若干意見 》 。

單從這個意見名字上看，是支持長沙建設(shè)強(qiáng)省會的文件，但我們細(xì)究其中發(fā)現(xiàn)了一些東西 。

里面的第15條意見是這樣寫的：

放寬人才落戶限制，具有大專及以上學(xué)歷在長沙就業(yè)人員可即時申報落戶，享受在長沙購房資格 。

放寬落戶，其實側(cè)面上就是對樓市的一種小幅度的放松 。

房價低洼的長沙，為什么在此時突然開始放松 。

01

對于長沙放松，大部分人是不肯相信的。

就在前段時間，有多位長沙市民在網(wǎng)上提出了建議：

比如要求放開三胎家庭限購限售，又比如修改限購限售政策等等，一看就是看到了其他城市松動后，內(nèi)心蠢蠢欲動，有備而來 。

而長沙市委辦公廳回答的是：嚴(yán)格執(zhí)行，精準(zhǔn)落實；不僅沒有答應(yīng)，言辭還很硬氣 。

（來源：百度）

媒體們紛紛用霸氣回應(yīng)來描述長沙，認(rèn)為長沙是絕對不會放松調(diào)控的，雖然現(xiàn)在來看，多少有些尷尬 。

不過，我們要說的是，不怪媒體這么形容長沙，因為這已經(jīng)不是第一次長沙市民向政府抱怨限售限購政策了 。

每一次，長沙政府對市民抱怨限售、限價的回復(fù)都很硬氣。

在之前，也有過長沙市民抱怨房價過低的情況，同樣得到了部門對限售政策嚴(yán)格的回復(fù) 。

無論是反應(yīng)房價低，還是反應(yīng)限售限購嚴(yán)格，都說明了這個城市有些不同尋常，長沙可能是全國唯一一個市民去留言抱怨房價低的城市了 。

一直以來，長沙的限購政策也執(zhí)行得比較好，在長沙購買首套房需要：

落戶長沙滿兩年；

落戶滿1年并繳納1年社?；蛘邆€稅；

不落戶但是繳納兩年的社?；蛘邆€稅。

限售則是牢牢控制在了四年之久。

這種嚴(yán)格的措施，是不多見的，所以無論是媒體，還是人們，都不太相信，此時此刻長沙居然松了 。

而另一個不相信的理由，則是長沙一直以來是樓市調(diào)控優(yōu)等生 。

02

在過去，長沙一直以來都是房住不炒的優(yōu)等生。

與其他城市的一刀切政策不同，長沙的樓市一直很平穩(wěn)，我們可以看它的房價走勢，幾乎就是一條直線 。

（來源：房天下）

不是現(xiàn)在如此，長沙房價保持這樣穩(wěn)定的趨勢已經(jīng)很久了 。

（來源：野天鵝網(wǎng)）

除了17年有過一次比較大的增幅外，基本上整體保持平穩(wěn)，即使?jié)q，也漲不了多少 。

因此，長沙的均價很低，作為一個二線城市，它的房子均價僅僅為1萬出頭，甚至比一些三四線城市都要低 。

而且，即使在這樣的情況下，長沙依舊在不停地對樓市進(jìn)行限制 。

3月1日，長沙出臺了“強(qiáng)化房價地價聯(lián)動”，直接給長沙的房價漲幅定下了明確的標(biāo)準(zhǔn)：

剛需型住房按每年指數(shù)不超過5%；

改需型住房按照長沙城鎮(zhèn)居民收入增長水平，從5%的漲幅上限上調(diào)至8%到10%。

按照長沙人的收入水平，來決定房價，這調(diào)控可以說是非常靈活，又適宜了；不像是很多城市的調(diào)控是一刀切政策，這個是可以根據(jù)每年情況進(jìn)行變化的 。

收入增長了，允許房價高一點，收入沒增長，那就不要漲了。

不僅如此，長沙也是個對開發(fā)商比較友好的城市，它的地價同樣很低 。

2022年第一次集中土拍，一共出讓了22宗地塊，其中19宗都是底價成交的，只有3宗溢價，而且溢價率也很低，查了一下是約為2.6% 。

全國樓市都不太景氣的時候，長沙地塊無一流拍，就說明了在它這里拿地真的很實惠 。

長沙房價常年低位、地價也低，難道說這是因為經(jīng)濟(jì)不夠好才這樣嗎？恰恰相反，長沙經(jīng)濟(jì)非常出色 。

長沙是萬億俱樂部中的一員，GDP排名全國第十五名 。

在這樣好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，以長沙人的收入來看，負(fù)擔(dān)起這樣的房價可以說要比其他城市要輕松一些 。

（來源：全長沙）

在2020年，全國50個典型大中城市的房價收入比排行中，長沙以6.2的房價收入比，排名倒數(shù)第一 。

經(jīng)濟(jì)又好，房價又低，所以長沙一直被稱為樓市調(diào)控中的優(yōu)等生 。

這也是人們不太相信長沙放松的理由，連具有競爭力的長沙都放松的話，那豈不是說明了一些不好的信號？

03

二線都在搶人，長沙也急。

按照省政府的這份文件，只要在長沙落戶，就享受長沙的購房資格，這無疑成為了眾人羨慕的對象 。

但是按照長沙的口風(fēng)，目前長沙樓市限購政策暫時還沒有改變 。

（來源：財聯(lián)社）

就財聯(lián)社和多家媒體報道，目前為止，雖然湖南省下達(dá)的通知是放開落戶，但是他們還沒有接到取消限購的通知 。

這有兩種可能，一種就是放開落戶，但是落戶了還是需要1年的社保；另一種可能是后續(xù)具體措施還沒有跟上，還沒有反饋到長沙市的層面 。

不過，放開落戶本身讓更多的人進(jìn)入后，一兩年內(nèi)這個短期是會對樓市造成影響的 。

湖南的口風(fēng)開頭已經(jīng)給出了，將長沙市的落戶人才范圍擴(kuò)大到了大專以上學(xué)歷 。

我們來看看去掉了什么：

去掉了一個年齡條件：45周歲以下；去掉了一個區(qū)域條件：自由貿(mào)易試驗區(qū)。

將范圍擴(kuò)大到了全市、全年齡段，可以說是真正的搶人了 。

與其說長沙是在突然放松樓市，不如說長沙是在搶人。

長沙這么急著搶人，其實是因為逼不得已，本身長沙的人口就已經(jīng)不少了 。

我們來看看長沙市的常住人口 。

根據(jù)湖南省的統(tǒng)計，長沙的人口在千萬以上，也是符合二線城市標(biāo)準(zhǔn)的 。

并且長沙每年的人口流入的數(shù)量都很高 。

按照長沙統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，從2010年到2020年，長沙十年間增加了差不多三百萬人；而2020年到2021年，一年的時間，也增加了19.14萬人 。

這個人口流入數(shù)量，在全國都名列前十。

但是，即使作為人口不斷流入的城市，不意味著長沙不需要搶人 。

現(xiàn)在位于一個特殊的時間點，此時此刻，有不少城市都在搶人，前有石家莊、哈爾濱等多個省會城市，后又開始蔓延到了長三角強(qiáng)市 。

如果自己不搶人，人遲早都落入到其他城市。

比如蘇州代管的常熟市，長三角經(jīng)濟(jì)非常好的地方，也同樣是放開了大專以上人才的落戶，并且還給了購房補(bǔ)貼 。

（來源：鳳凰網(wǎng)）

再比如，上海原本就對重點學(xué)校的本科生放開了門檻，現(xiàn)在臨港也放開了購房限制，在這種條件下，高層次人才肯定優(yōu)先去這種能級更高的城市 。

也因此，現(xiàn)在的搶人大戰(zhàn)中，讓長沙即使有著低房價的優(yōu)勢，但也很難說能夠競爭過長三角城市 。

不管其他城市是不是為了促進(jìn)樓市的發(fā)展，在這種轟轟烈烈的搶人環(huán)境下，長沙僅憑過去的人才政策來吸引人口是不夠的 。

它只能將自己的門檻一步一步地降低，才能搶來人 。

這也是為什么長沙會選擇突然放松的原因，眼看著蘇州、南京、上海這幾天不斷出政策， 再不放松，長沙就不用放松了，人都被長三角等好地方搶走了。

對于樓市放松，反而是次要因素，雖然放松落戶會吸引人過來購房，消化庫存，但是如果城市不夠吸引人，壓根沒人去，那也就談不上樓市放松了 。

不管怎么說，我們得承認(rèn)的是，長沙落戶放開后，對當(dāng)?shù)貥鞘幸呀?jīng)是一個微放松的信號 。

04

長沙今年開始推進(jìn)非住宅的去化，也是一種信號。

4月21日，長沙市住建局、市發(fā)改委、市資規(guī)局、市財政局、市金融辦5部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實〈關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見〉的通知》 。

其中有交易補(bǔ)貼、存量用地允許“商改住”、居住在商住公寓的居民可以使用民用水電氣價格標(biāo)準(zhǔn)等等 。

這件事倒不新鮮，省里在去年10月就說過了推進(jìn)非住宅商品房去庫存，時隔半年落實到了長沙 。

之所以這么著急去除商業(yè)庫存，是因為長沙的商業(yè)用房近兩年去化特別慢，而且?guī)齑媪亢艽?。

（來源：克而瑞）

按照克而瑞的數(shù)據(jù)，截止到2022年3月，長沙商辦庫存有487萬方，擁有近10年的去化周期 。

即使有茶顏悅色等多個消費品牌而聞名的長沙，也難以承載太多的商辦去化，需要一定的政策刺激，幫助去化 。

這其實也是一種樓市放松政策，只不過面對的是商住而已 。

兩者相結(jié)合，我們可以看出，長沙樓市，還是邁出了松綁的第一步，未來具體政策如何，還要看后續(xù) 。

連最不喜歡放松樓市的城市都開始放松了，不得不說，現(xiàn)在的全國放松潮已經(jīng)在路上了 。

下一個放開的城市，又會是誰？

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