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01

居家辦公 租金照付

上海疫情持續(xù)當(dāng)下，寫字樓市場遭遇停擺，以靈活性為優(yōu)勢的共享辦公空間陷入困境，新租客無法入駐，而現(xiàn)有的租客則在嘗試申請退租或?qū)捪蕖?/p>

近日，一些來自上海的小微企業(yè)租戶告訴36氪，疫情封控居家隔離期間，Wework共享辦公空間拒絕退還或?qū)捪拮饨穑踔吝€追繳了接下來幾個月的租金。

Wework創(chuàng)辦于美國，在軟銀孫正義扶植之下一度成為共享辦公獨角獸，2016年首次進(jìn)入中國市場，在上海開店并以此為大本營；2019年IPO失敗后，估值一路千丈；2021年中國分公司的控股權(quán)被轉(zhuǎn)讓給摯信資本，開始本土化轉(zhuǎn)型。

位于威海路梅迪亞工場的舊改辦公空間是Wework在上海的旗艦店，因為歷史感與現(xiàn)代感兼具，成為網(wǎng)紅打卡地。一位不愿具名的Wework員工對36氪透露，「威海路店一直保持將近滿租的出租率，直到4月初因為疫情被迫封鎖，最近的確有些小微租戶提出租金優(yōu)惠申請」。

舊改辦公空間

這位員工續(xù)稱，「作為二房東，Wework目前難以推出針對租戶的優(yōu)惠政策，大多數(shù)辦公樓的實際業(yè)主也不愿意犧牲自己利益為Wework的租戶提供減免，目前我們也在與業(yè)主以及政府的相關(guān)部門談，但紓困舉措沒有具體落地時間」。

另一位來自德事（The executive centre）共享辦公空間的企業(yè)租戶對36氪作者表示，「兩周前就向德事提出了辦公租金的減免申請，但是被拒絕了」。理由是國家規(guī)定，只有承租國有房屋、從事生產(chǎn)經(jīng)營的小微企業(yè)和個體工商戶，才能申請房租減免。

官網(wǎng)簡介顯示，德事1994年創(chuàng)立于香港，是亞洲區(qū)第三大的專業(yè)工作空間提供商，擁有超過25年經(jīng)營靈活辦公室方案的經(jīng)驗，辦公室網(wǎng)絡(luò)覆蓋大中華區(qū)，東南亞，北亞，印度，斯里蘭卡，澳大利亞和中東，目前在上海有16個辦公空間。

3月底，上海出臺《全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》即“上海21條”，第7條明確提出，將減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金，最高可免租6個月，但僅限于國有房屋承租方。

一位在上海從事寫字樓租售的經(jīng)紀(jì)人表示，「上海21條」不是針對所有辦公樓，即使是國有企業(yè)背景業(yè)主，也沒有給全部租戶減免租金，具體的租金扶持細(xì)則還有待優(yōu)化。

位于淮海中路的Wework門店，自4月以來一直處于空置狀態(tài)。小微企業(yè)租戶柯總（化名）對36氪表示，盡管全體員工都在居家辦公，也不知道什么時候能解封，但自己還是支付了4月份租金，支付方式依然是月繳，Wework并沒有提供租金寬限、減免等紓困措施。

「2020年疫情剛爆發(fā)的時候，Wework讓我用押金折抵租金，最后成功退租，此后我就再也沒有享受過寬限或優(yōu)惠?！箍驴倢?6氪表示，那時候的Wework還是美國公司，免費的啤酒、咖啡、茶包，很多服務(wù)人員，但后來越來越「商業(yè)」：人少了，鮮奶換成了次等的，茶包也降檔了。

2020年疫情以來，Wework在美國推出了針對小微及個體租客的減免及寬限政策，目前這些政策還在個別地區(qū)延續(xù)。

值得注意的是，國內(nèi)的租金減免政策與二房東無關(guān)。第7條措施寫明，存在間接承租情形的，轉(zhuǎn)租人不享受本次減免政策，相關(guān)國有企事業(yè)單位要確保免租措施惠及最終承租人。這意味著，德事、Wework、優(yōu)客工場等二房東，即使承租了國有房屋，也無法享受租金減免。

一位不愿具名的共享辦公公司的高管對36氪作者表示，「2020年曾經(jīng)收到國企業(yè)主免租2個月的優(yōu)惠，但與疫情期間的損失相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，遇到疫情，共享辦公空間的生存壓力更大了」。

3月以來，上海大范圍爆發(fā)的疫情打亂了市場節(jié)奏，寫字樓市場供需放緩。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度上海甲級寫字樓凈吸納量22.42萬平方米，同比去年下滑38.3%。

「這些共享辦公空間現(xiàn)在屬于超高危行業(yè)，資金流動性風(fēng)險，一點也不比我們小微企業(yè)壓力小?！箍驴傉J(rèn)為，「但上海的小微企業(yè)大多數(shù)入駐在共享辦公空間，他們并不是國有房屋的主要租客?！?/p>

02

從獨角獸到二房東

此起彼伏的疫情，讓以Wework為代表的二房東不堪重負(fù)。不過，即使在疫情之前，二房東的日子也是朝不保夕。

最巔峰時期，包含中國區(qū)業(yè)務(wù)在內(nèi)，Wework母公司的估值超過450億美元，成為全球最大的獨角獸企業(yè)之一。但在2019年10月災(zāi)難性的IPO失敗后，這個以「創(chuàng)造新的工作及社交方式、提升全人類意識水平」為使命的公司，最終做回了二房東。

被軟銀和基匯資本等大股東請出董事會之后，瘋狂迷戀龍舌蘭和沖浪的公司創(chuàng)始人亞當(dāng)-諾依曼，拿到了超過11億美元的巨額分手費，與他一起離開的，還有Wework瘋狂擴(kuò)張的發(fā)展模式、不計成本的會員服務(wù)及員工福利投入以及見不得光的利益輸送（亞當(dāng)及其妻子黎貝卡一度向Wework出售商標(biāo)使用權(quán)及出租私人樓宇攫取巨額回報）。

2021年10月，在美國資本市場流動性泛濫的背景下，Wework終于通過SPAC方式實現(xiàn)上市，最高估值也僅為120億美元，較巔峰期相去甚遠(yuǎn)，甚至不足以覆蓋軟銀對這家公司高達(dá)190億美元的注資。截至目前，Wework股價較發(fā)行價跌超44%。

招股書及后續(xù)的財報顯示，二房東模式的虧損仍在擴(kuò)大：

2018年虧損19.27億美元，2019年擴(kuò)大達(dá)到37.75億美元，2020年虧損38.34億美元，2021年再次擴(kuò)大至44.4億美元。

4月19日，市場上傳出Wework將要實現(xiàn)盈利的消息。美國投行Piper Sandler評級報告首次覆蓋WeWork，評級為增持，最新目標(biāo)價為10美元，潛在漲幅接近70%。理由一是Wework目前入駐率為63%，遠(yuǎn)超過全部寫字樓市場35%的平均水平，體現(xiàn)了靈活辦公在疫情持續(xù)下的優(yōu)越性。理由二是預(yù)計Wework在2023年末或2024年初將實現(xiàn)盈利。即使如期實現(xiàn)，彼時距離Wework創(chuàng)立已經(jīng)過了12年。

一直以來，困擾Wework的不只是混亂失序的管理及瘋狂的擴(kuò)張，還有其商業(yè)模式本身。Wework與房東簽署租賃合約時長在10-15年區(qū)間內(nèi)，翻修后劃分出?單元的辦公空間(可以只租少量甚??個?位)，并接受短租合同(最短?個?)。每年租金與場地維護(hù)成本占據(jù)總營收8成以上，這使得其承擔(dān)了高昂且剛性的長期空置成本。

以2020年為例，Wework旗下業(yè)態(tài)的綜合入駐率為46%，這意味著公司要先行租下整個辦公物業(yè)，但有一半的工位屬于閑置工位，其產(chǎn)生的租金和裝修費用都要公司自行承擔(dān)。哪怕有46%的入駐客戶，但通常是小型初創(chuàng)企業(yè)和個人，所以缺乏穩(wěn)定性，流動較大，支付信譽(yù)不及大型公司，經(jīng)常會出現(xiàn)客戶違約、逃單、流失等狀況。

顯然，Wework已經(jīng)把??鎖定在預(yù)?出去的翻修費?和未來多年的租賃成本上，但它的租?收?將隨著經(jīng)濟(jì)周期形勢的變化潮起潮落。這是典型的重資產(chǎn)模式，不過與此同時，辦公樓的資產(chǎn)增值與他們毫?關(guān)系。

上市的二房東都面臨盈利困境，無論是年輕的優(yōu)客工廠、幾經(jīng)蟄伏的Wework還是做了三十年的IWG，過去三年都罕有季度或年度盈利的表現(xiàn)。

其中，優(yōu)客工廠已經(jīng)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，截至2021年第三季度，優(yōu)客工場的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在54個城市共簽約了165個場地，管理面積突破50萬平方米，輕資產(chǎn)城市數(shù)、簽約場地數(shù)及管理面積數(shù)同比提高了28.6%、55.7%和84%。在輕資產(chǎn)模式下，優(yōu)客工場不再承擔(dān)房租，而是提供廣告營銷、招商獲客、裝修運(yùn)營在內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)，公司的目標(biāo)是2022年輕資產(chǎn)比例達(dá)到75%。

不過也有人質(zhì)疑，這個模式也沒什么新意，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)代理行一直在做。可以預(yù)想，大浪淘沙之后的共享辦公市場可能不會再有科技獨角獸——Wework曾經(jīng)獲得了超過谷歌、亞馬遜早期的估值，但它從未聘請過CTO。

03

烏托邦幻滅

不只是共享辦公，二房東的命運(yùn)都在急轉(zhuǎn)直下。

中國長租公寓第一股「青客公寓」已經(jīng)破產(chǎn)，另一家規(guī)模擴(kuò)張的「蛋殼公寓」也瀕臨倒閉，一些區(qū)域性的長租公寓則被兼并、收購。這些二房東的長收短租、高進(jìn)低處、租金貸杠桿，事后看來仿佛是一場蒙眼狂奔。

但最瘋狂的烏托邦故事，還是發(fā)生在美國Wework的興衰過程中。

最近，Wework的創(chuàng)業(yè)故事被編劇搬上了熒屏。美劇《Wecrashed》正在apple tv+放映，杰瑞德-萊托及安妮-海瑟薇分別飾演亞當(dāng)及黎貝卡-諾依曼夫婦，劇中講述了一些該公司駭人聽聞但未經(jīng)證實的內(nèi)幕：

Wework早期一筆100萬美元投資來自亞當(dāng)-諾依曼的岳父大人，這本來是夫妻二人用來購買曼哈頓婚房的錢，卻被用來裝修第一家Wework；

軟銀的孫正義只在Wework紐約總部逗留了12分鐘，就提供了第一筆44億美元的投資，成為公司最大外部股東的同時完全不參與董事會決策，放任亞當(dāng)夫婦肆意妄為；

亞當(dāng)-諾依曼向公司申請低息借貸用于購置個人房產(chǎn)，再出租給Wework，董事會對此視而不見，以至于亞當(dāng)夫婦離開公司后成為了「包租公」，擁有4000套房產(chǎn)；

估值最高的時候，諾依曼夫婦規(guī)劃了一個龐大的體系，包括Webank、Wetravel、Wegrow、Welive等十多個獨立項目。其中的Wegrow是創(chuàng)辦學(xué)校，起因是諾依曼夫婦的孩子被紐約一所貴族學(xué)校勒令退學(xué)。

作者|岳嘉

作者|宋虹姍

本期互動

Wecrashed劇照

如果你對Wework的烏托邦故事感興趣，歡迎關(guān)注「未來可棲」公眾號，并在后臺留言「共享辦公」，我們將自動回復(fù)美劇《Wecrashed》的鏈接。

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